Diritto e Fisco | Editoriale

Impugnazione delibera condominiale: decorrenza del termine

19 giugno 2018


Impugnazione delibera condominiale: decorrenza del termine

> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 giugno 2018



Contestazione dell’assemblea di condominio: da quando decorre il termine e cosa succede in caso di presentazione della domanda di mediazione?

Ecco una sentenza che avrà un notevole impatto pratico su tutte le questioni attinenti alla impugnazione della delibera condominiale annullabile. Con una recente sentenza, il Tribunale di Milano [1] ha fatto il punto della situazione stabilendo quali conseguenze determina il deposito della domanda di mediazione ai fini del rispetto del termine per l’azione giudiziaria: domanda che, come noto, sospende la decadenza e impedisce che la decisione dell’assemblea diventi definitiva (anche se irregolare). L’occasione è ideale per ribadire tutti i principi stabiliti dalla legge e dalla giurisprudenza in materia di decorrenza del termine per l’impugnazione della delibera condominiale.

Entro quanto tempo impugnare la delibera dell’assemblea di condominio?   

La decisione dell’assemblea di condominio può essere impugnata entro 30 giorni che decorrono:

  • per i dissenzienti e gli astenuti, dalla data della delibera;
  • per gli assenti, dalla data di comunicazione della delibera.

Il termine è previsto a pena di decadenza; pertanto, una volta decorso, i condomini non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti. Questo significa anche che, se in forza di tale decisione, l’amministratore dovesse passare a riscuotere quote condominiali per spese e, in caso di omesso pagamento, dovesse provvedere a richiedere un decreto ingiuntivo, il debitore non avrebbe più possibilità di opporsi al decreto se prima non ha impugnato la delibera condominiale. 

Distinzione tra delibere nulle e annullabili

Il termine di decadenza vale solo per le votazioni annullabili e non per quelle nulle. Per le delibere nulle infatti non sono previsti termini e l’impugnazione può essere fatta valere in qualsiasi momento.

Quando una delibera può essere considerata nulla e quando solo annullabile? Tradizionalmente il punto di riferimento è costituito da una pronuncia delle Sezioni Unite [2] che ha tracciato la linea di demarcazione tra nullità ed annullabilità.

La delibera è annullabile nelle seguenti ipotesi:

  • in generale, quando è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari;
  • quando decide su un atto di ordinaria amministrazione, se è gravemente pregiudizievole della cosa comune, indipendentemente dalla presenza di vizi attinenti alla formazione della volontà della maggioranza;
  • quando decide un atto di straordinaria amministrazione o un’innovazione senza la maggioranza prescritta.

La delibera è invece nulla quando mancano i presupposti minimi per potersi ritenere validamente formata la volontà del condominio. In particolare, le delibere nulle essenzialmente sono, quelle:

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile o illecito (contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico, alla morale ed al buon costume);
  • il cui oggetto è esorbitante rispetto alle competenze dell’assemblea;
  • assunte in violazione dei quorum stabiliti da norme inderogabili civilistiche o regolamentari (si pensi, per esempio, al caso in cui il regolamento contrattuale richieda l’unanimità mentre la delibera venga assunta a maggioranza);
  • che incidono sulla proprietà esclusiva di singoli condomini (delibera che decide di eliminare il balcone privato per installare un ascensore esterno).

È ritenuta nulla, e non semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifica una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale (nel caso in esame si trattava delle spese del telefono privato dell’amministratore nonché quelle relative ad una licenza di software acquistata in proprio dall’amministratore) [3].

È nulla la delibera assunta dall’assemblea che, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri per la ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condòmini [4].

È nulla la delibera assembleare illecita perché assunta in frode della legge (si pensi a lavori vietati dallo strumento urbanistico) [5].

Nulla per impossibilità dell’oggetto è la delibera che pregiudica la sicurezza del fabbricato eliminando le aerazioni senza l’adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d’aria adeguato alle necessità, anche potenziali, delle unità immobiliari [6] o che esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea, autorizzando l’amministratore a nominare un difensore (con oneri a carico del condomìnio) per assisterlo in un processo penale relativo alla gestione delle parti comuni dell’edificio [7]. 

La mediazione in materia condominiale

In materia condominiale esiste l’obbligo, per il ricorrente, di avviare – prima del ricorso al giudice – il procedimento di cosiddetta mediazione obbligatoria, ossia un tentativo volto a trovare un accordo bonario con le controparti. L’istanza di presenta presso un organismo situato nel luogo del tribunale competente. Nei siti internet di molti organismi di mediazione è possibile scaricare e stampare un modulo prestampato che contiene l’istanza (anche congiunta) di mediazione, da compilare e depositare presso la sede dell’organismo. 

L’amministratore del condominio può partecipare al procedimento di mediazione solo se l’assemblea condominiale l’autorizza con delibera presa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2 del valore dell’edificio.

Con la nomina del mediatore, il responsabile dell’organismo di mediazione fissa la data del primo incontro tra le parti, che deve avvenire non oltre 30 giorni dal deposito dell’istanza. Per le liti condominiali, il condominio può chiedere al mediatore una proroga del termine se è necessario per assumere la delibera che autorizzi la partecipazione dell’amministratore.

L’istanza di mediazione e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte, anche a cura della parte istante, con ogni mezzo che sia idoneo ad assicurarne la ricezione (ad esempio, una raccomandata).

L’istanza di mediazione interrompe la decadenza

Cerchiamo ora di coordinare quanto abbiamo appena detto e, in particolare, il rispetto del termine di 30 giorni per l’impugnazione della delibera assembleare con l’obbligo di depositare l’istanza di mediazione. Il termine di 30 giorni si può dire rispettato quando viene introdotto il meccanismo di mediazione. Ma, a tal fine – sostiene il tribunale di Milano – non bisogna tenere conto della data del deposito dell’istanza di mediazione, bensì del giorno in cui l’organismo comunica detta richiesta ai controinteressati. Nel caso – poi – la mediazione fallisca, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il termine originariamente previsto, ossia entro trenta giorni, che decorre dal deposito del verbale negativo presso la segreteria dell’organismo.

Il fatto di considerare rispettato il termine di 30 giorni per l’impugnazione della delibera assembleare non dal momento del deposito dell’istanza di mediazione ma da quando questa viene comunicata alle controparti fa sì che ricada sull’istante l’eventuale ritardo nell’adempimento da parte dell’organismo. Se cioè l’organismo cui si è rivolto il condomino dovesse spedire la comunicazione alle altre parti dopo la scadenza dei 30 giorni dalla delibera condominiale, quest’ultima diverrebbe definitiva. E il condominio subirebbe le conseguenze per l’altrui ritardo. Tuttavia per il Tribunale di Milano non ci sono dubbi: gli effetti interruttivi del termine dei 30 giorni decorrono non dal deposito della domanda di mediazione, ma – appunto – dalla sua comunicazione alle altre parti.

A questo punto sorge spontanea una domanda: il condomino che sia stato così pregiudicato dall’altrui ritardo nelle notifiche del procedimento può chiedere il risarcimento del danno all’organismo di mediazione? La risposta, anche in questo caso, è negativa. E la ragione è molto semplice: la parte istante avrebbe potuto procedere da sola alla comunicazione della domanda di mediazione e non affidarsi all’organismo. Non avendolo fatto non può invocare una eventuale sua incolpevolezza o una responsabilità dell’organismo. Il tutto con la conseguenza finale che l’istante viene dichiarato decaduto dall’impugnazione della delibera. Ovviamente, il ragionamento vale solo per le delibere annullabili, la cui impugnazione è soggetta a un termine, e non per quelle nulle.

note

[1] Trib. Milano, sent. n. 5971/2018

N. R.G. 1763/2016

MC

DB GM ER

CONDOMINIO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

TREDICESIMA CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1763/2016 tra

e

ATTORE/I

CONVENUTO/I

Sentenza n. 5971/2018 pubbl. il 23/05/2018 RG n. 1763/2016

Oggi 23 maggio 2018 ad ore 14.15 il Giudice in assenza delle parti pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.

Il Giudice

dott. Lorenza Zuffada

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Lorenza Zuffada ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1763/2016 promossa da:

CM con il patrocinio dell’avv.

con elezione di domicilio in presso l’avvocato suddetto BD con il patrocinio dell’avv. con

elezione di domicilio in presso l’avvocato suddetto

M G con il patrocinio dell’avv. ,

con elezione di domicilio in presso l’avvocato suddetto R E con il patrocinio dell’avv.

con elezione di domicilio in l’avvocato suddetto

Contro

CONDOMINIO , con il

patrocinio dell’avv. , con elezione di domicilio in MILANO presso lo studio dell’avvocato suddetto

ATTORI

CONVENUTO

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE omissis ex art. 58 comma due legge 69/2009 e art. 132 C.p.c. novellato

Con atto di citazione notificato in data 11.1.2016, i sig.ri M C, D B,

G M ed ER , comproprietari di una unità immobiliari facenti parte del

Condominio hanno impugnato le delibere assunte

dall’assemblea in data 18.6.2015, chiedendo che le stesse vengano dichiarate nulle o in

subordine annullate.

Si costituiva ritualmente il Condominio ì, eccependo in via preliminare la decadenza degli attori dall’impugnazione in quanto proposta fuori termine e nel merito il rigetto delle domande perché infondate in fatto e diritto.

Assegnati i termini di cui all’art. 183 sesto comma C.p.c., la causa veniva ritenuta matura per

la decisione e quindi rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale all’esito

della quale viene ora in decisione.

Vanno accolte le eccezioni preliminari del convenuto.

Il Giudice, osservato che sono da ritenersi annullabili le delibere affette da vizi formali e assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari ( S.U. Corte Cass. n. 4806/2005), rilevato che i lamentati vizi delle delibere oggetto del presente giudizio determinerebbero non la nullità, ma l’annullabilità delle stesse, che se non impugnate dai condomini assenti o dissenzienti nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3o comma, c.c., sono valide ed efficaci nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass., 5 febbraio 2000, n. 1292; Cass., 2 ottobre 2000, n. 13013), valuta i termini della presente impugnazione.

Gli attori hanno ricevuto il verbale dell’assemblea oggetto di impugnazione in data 17.9.2015, hanno quindi depositato istanza di mediazione in data 15.10.2015, ma la stessa è stata comunicata all’amministratore a mezzo fax in data 3.11.2015 e a mezzo pec in data 10.11.2015.

Posto che:

ai sensi dell’art. 5 comma 6 d.lgs. n. 28/2010 “Dal momento della comunicazione alle altre

parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo”;

ai sensi dell’ art. 8, 1° comma, d.lgs. n. 28/2010 stabilisce che “All’atto della presentazione

della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa un

primo incontro di programmazione, in cui il mediatore verifica con le parti le possibilità di proseguire il tentativo di mediazione, non oltre trenta giorni dal deposito della domanda. La domanda e la data del primo incontro sono comunicate all’altra parte con ogni mezzo idoneo

ad assicurarne la ricezione, anche a cura della parte istante”.

Posto quindi che l’art. 8, 1° comma, d.lgs. n. 28/2010 si limita a prevedere che la domanda è comunicata “con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione” e che alla comunicazione si provvede “anche a cura della parte istante”, che nel caso di specie non risulta alcuna comunicazione precedente a quelle effettuate in data 3 e 10 novembre 2015, l’eccezione di decadenza formulata dal convenuto va accolta, con assorbimento di ogni ulteriore eccezione e domanda.

Le spese di lite seguono per il il criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P .Q.M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe,

ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:

1) dichiara l’impugnazione inammissibile;

2) condanna gli attori alla rifusione delle spese di giudizio in favore del Condominio

convenuto, liquidate in complessivi € 3.500,00 per competenze, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA

Sentenza esecutiva.

Così deciso in Milano, 23 maggio 2018

Il Giudice Dott.ssa Lorenza Zuffada

pagina 4 di 4

Firmato Da: ZUFFADA LORENZA


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

1 Commento

  1. Pare che anche i meccanismi (come al solito non lineari) della mediazione siano motivo di ulteriori incertezze e di ulteriore aggravio del contenzioso.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI