Diritto e Fisco | Editoriale

Casa ipotecata: come tutelarsi in caso di acquisto

20 Luglio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Luglio 2018



Acquisto di una casa su cui grava un’ipoteca. Ecco quali sono gli accorgimenti da seguire per tutelarsi al meglio.

Avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni ma scoprite che è gravata da ipoteca e non sapete se proseguire con l’acquisto? Oppure, avete firmato il contratto preliminare o, addirittura, il rogito ma – solo in seguito – avete scoperto che l’abitazione è soggetta ad ipoteca e vi chiedete se è possibile tornare indietro e far venir meno il contratto? Come tutelarsi in caso di acquisto di casa ipotecata? Vediamo insieme come tutelarsi in entrambe le ipotesi.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale a favore di un creditore su beni o diritti riguardanti beni immobili o beni mobili registrati del debitore (o di un terzo che lo garantisce) al fine di assicurare, attraverso la vendita forzata, l’adempimento di un’obbligazione. In particolare, conferisce al creditore il diritto di espropriare (anche nei confronti dei terzi acquirenti) i beni vincolari a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con precedenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. [1]

L’ipoteca è costituita tramite la sua iscrizione nell’ufficio dei registri del luogo in cui si trova il bene, con l’indicazione dell’immobile cui si riferisce e della somma di denaro per la quale viene richiesta la predetta iscrizione. Cosa può essere oggetto d’ipoteca?

  • i beni immobili in commercio;
  • l’usufrutto dei beni immobili in commercio;
  • il diritto di superficie;
  • il diritto dell’enfiteuta (ossia, il soggetto titolare del diritto reale di godimento denominato enfiteusi e che consiste nella facoltà di godere del fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare al proprietario un canone periodico) e quello del concedente sul fondo enfiteutico;
  • le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi riguardanti il debito pubblico;
  • le navi;
  • gli autoveicoli;
  • gli aeromobili;

L’ipoteca può essere di tre diverse tipologie:

  1. legale. E’ quella prevista dal legislatore a favore: A) dell’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione, B) di coeredi, soci ed altri possedenti per il pagamento di conguagli sopra gli immobili assegnati ai possedenti ai quali incombe tale obbligo, C) dello Stato, sopra i beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile; [2]
  2. giudiziale. E’ l’ipoteca che viene iscritta in base ad una sentenza che prevede la condanna al pagamento di una certa somma di denaro o all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento dei danni a carico di un soggetto (il debitore) [3]. E’ importante, inoltre, sapere che, ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca, non è necessario che la sentenza sia passata in giudicato o sia provvisoriamente esecutiva. Oltre alla sentenza summenzionata, costituiscono titolo per iscrivere ipoteca anche: A) il decreto ingiuntivo, B) l’ordinanza di pagamento emessa in corso di causa, [4] C) il lodo arbitrale reso esecutivo, D) la sentenza che pronuncia lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio (o la separazione) nella parte in cui impone, a carico di una delle parti, l’obbligo di corrispondere un assegno periodico in favore dell’altra, E) il decreto di omologazione della separazione consensuale; [5]
  3. volontaria. Si tratta dell’ipoteca che nasce per libera volontà delle parti. In particolare, il debitore pone, come garanzia di un debito, l’ipoteca su un bene di sua proprietà. E’ il tipo d’ipoteca che, per esempio, è utilizzata a garanzia del mutuo;

Come si estingue l’ipoteca?

L’estinzione dell’ipoteca fa venir meno il diritto reale di garanzia.

Le cause di questa estinzione sono espressamente indicate dalla legge [6] e sono:

  1. estinzione dell’obbligazione;
  2. mancata rinnovazione dell’iscrizione entro vent’anni, salvo nuova iscrizione;
  3. perimento del bene ipotecato;
  4. rinuncia del creditore;
  5. spirare del termine cui l’ipoteca è stata limitata;
  6. verificarsi dell’eventuale condizione risolutiva;
  7. pronuncia di un provvedimento che trasferisce il diritto espropriato ed ordina la cancellazione delle ipoteche;
  8. cancellazione dell’iscrizione;

Come si cancella l’ipoteca?

L’ipoteca, solitamente, crea grande fastidio al debitore.

Le iscrizioni ipotecarie, infatti, sono di dominio pubblico e le banche verificano sistematicamente quelle iscritte contro i loro clienti. L’ipoteca, di conseguenza, potrebbe generare uno stato di allarmismo da parte delle banche con cui s’intrattengono rapporti.

Non solo. Se l’immobile colpito dall’ipoteca è proprio quello che avete posto a garanzia di un mutuo, la banca interessata potrebbe richiedere il rimborso immediato di tutto il debito residuo.

C’è anche un altro aspetto negativo: l’ipoteca rende in sostanza invendibile il bene su cui grava e, tra l’altro, ne può produrre l’esproprio.

E’ bene, quindi, cercare di cancellare l’ipoteca che grava sul vostro bene immobile. Questa cancellazione può avvenire:

  • a seguito di spontanea dichiarazione delle parti, contenuta in atto pubblico;
  • su sentenza;

E quando l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un mutuo?

Dal 2007 [7] è prevista la cosiddetta cancellazione semplificata dell’ipoteca a garanzia di un mutuo erogato da una banca, una finanziaria o un ente di previdenza.

Quando il mutuo, a garanzia del quale è stata iscritta l’ipoteca su un immobile, viene completamente ripagato, la banca deve – entro trenta giorni dalla sua estinzione – comunicarlo alla conservatoria che, sempre entro trenta giorni dall’estinzione del mutuo, deve cancellare d’ufficio l’ipoteca, senza la necessità dell’autentica da parte del Notaio.

In questo modo sono stati dunque eliminati i costi del notaio (per esempio, in caso di ipoteca iscritta su un immobile del valore di 200.000 Euro, era necessario sopportare un costo anche pari a 800 Euro).

Acquisto di una casa ipotecata

Quando si ricerca una nuova abitazione, può accadere di stipulare un contratto preliminare di compravendita senza sapere – preventivamente – che l’oggetto di tale contratto è una casa gravata da ipoteca. Può accadere, viceversa, che – pur sapendo dell’esistenza dell’ipoteca – il compratore decida, comunque, di procedere all’acquisto.

In ogni caso, è bene sapere che se siete interessati a comprare un’abitazione, sarebbe buona norma verificarne, previamente, il suo stato legale chiedendo una visura ipotecaria, ossia un certificato da cui si desumono le proprietà immobiliari di un soggetto (persona fisica o giuridica) nonché le eventuali pendenze che gravano su ogni immobile come, per esempio, le ipoteche.

Non eravate a conoscenza dell’ipoteca?

Avete trovato finalmente la casa che cercavate. Il sogno, però, si è interrotto quando avete scoperto che sull’abitazione è iscritta un’ipoteca, sebbene il venditore non vi avesse avvertito. Vi domandate: cosa posso fare? La risposta varia a seconda del momento in cui avviene l’amara scoperta:

  • se non avete ancora firmato il compromesso, potete chiedere il risarcimento del danno solo se le trattative sono giunte a buon punto e, dunque, presumibilmente, avete già scartato altre proposte alternative. Secondo la legge [8] infatti, le parti contraenti devono comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto, nel senso che non devono nascondere nulla che sia a loro conoscenza e che potrebbe condurre ad una mancata conclusione dell’accordo in caso di effettiva conoscenza. L’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile, rientra indubbiamente in questa ipotesi: se aveste saputo della sua esistenza, non vi sareste certo imbarcati nella contrattazione. Avete anche un’altra possibilità: chiedere che, nel contratto preliminare, venga posta una condizione in base alla quale il venditore s’impegna ad estinguere l’ipoteca prima della firma del rogito. In mancanza di tale estinzione, dunque, non vi sarà l’obbligo di firmare il contratto definitivo di compravendita;
  • se avete già firmato il compromesso ma non vi siete ancora recati dal notaio per la firma del rogito, potete chiedere all’agenzia immobiliare (qualora vi sia stata la sua intermediazione) il risarcimento del danno poiché è compito dell’agente controllare che l’immobile non sia gravato da pesi ed oneri come, appunto, l’ipoteca. Inoltre, potete sciogliervi dall’obbligo di firmare il rogito, chiedendo altresì la restituzione di tutti i pagamenti già anticipati. Se, invece, non volete sciogliere il contratto preliminare (e, dunque, volete firmare il rogito) potete chiedere la riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo;
  • se avete firmato il rogito, potete chiedere la risoluzione del contratto, con restituzione del prezzo eventualmente pagato e, contestualmente, chiedere il risarcimento del danno al notaio. Quest’ultimo, infatti, è tenuto ad effettuare – sull’immobile oggetto del contratto di compravendita – tutte le verifiche necessarie per assicurare al compratore un acquisto libero da pesi e vincoli. Potete chiedere il risarcimento anche al venditore perché è tenuto obbligatoriamente ad indicare – al momento del rogito – l’esistenza del vincolo all’acquirente. Altra alternativa consiste nel mantenere la proprietà del bene e chiedere, anziché la risoluzione del contratto, la restituzione di parte o dell’intero del prezzo pagato o, ancora, sospendere il pagamento del residuo;
  • se la casa viene messa all’asta dopo il passaggio di proprietà e, dunque, viene avviata l’esecuzione forzata, avete tre opzioni: A) potete pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti, B) potete rilasciare la casa ipotecata ai creditori affinché provvedano a soddisfarsi attraverso la vendita, C) potete liberare la casa dall’ipoteca. In tutti i casi, ovviamente, avete il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore, dimostrando di non essere stati informati dell’esistenza dell’ipoteca gravante sull’immobile.

Siete a conoscenza dell’ipoteca?

Può succedere che, pur sapendo dell’esistenza di un’ipoteca gravante sull’abitazione che desiderate comprare, vogliate comunque procedere all’acquisto.

E’ vero, quando è presente un’ipoteca sulla casa che abbiamo adocchiato, il primo istinto è quello di scappare a gambe levate. Eppure – se si presta la dovuta attenzione e ci si affida ad un notaio competente – potrebbe essere un vero affare. Il valore di un immobile gravato da ipoteca, infatti, scende notevolmente: il venditore ha tutto l’interesse di liberarsi dell’ipoteca che grava a suo nome e che può causargli la definizione di “cattivo pagatore”, rendendogli di conseguenza impossibile accedere a nuovi mutui o finanziamenti.

Ma è possibile acquistare la casa gravata da ipoteca?

La risposta è: sì.

Se la casa è gravata da ipoteca giudiziale, occorre che l’ipoteca sia estinta dal precedente proprietario o – contestualmente all’acquisto dell’immobile – da parte vostra.

Se, invece, l’ipoteca è volontaria, ciò avviene attraverso l’estinzione del mutuo precedente al momento del rogito notarile. Se, a vostra volta, state acquistando l’abitazione tramite ricorso al mutuo, è necessario che l’attivazione del nuovo mutuo e l’estinzione di quello del precedente proprietario siano coordinate tra loro. In alcuni casi, è possibile accollarsi il mutuo del precedente proprietario: la differenza, rispetto all’apertura di un nuovo mutuo, è la possibilità di risparmiare sulle spese di apertura dello stesso (le spese del subentro, infatti, solitamente sono inferiori). Quali sono le differenze tra le due soluzioni?

  • l’accollo, ossia il passaggio di un mutuo da un intestatario all’altro (in tal caso, dal vecchio proprietario, al nuovo) è una possibilità introdotta nel 2007 [9] attraverso la quale chi subentra diventa responsabile del rimborso del debito rimanente ma alle condizioni pattuite dalla banca con il vecchio titolare del finanziamento. Esistono due tipologie di accollo: A) liberatorio, che solleva totalmente il venditore da ogni dovere verso la banca, B) cumulativo, che vincola sia il venditore, sia l’acquirente nei confronti dell’istituto di credito finché il debito non viene estinto;
  • apertura di un nuovo mutuo, attraverso il quale estinguere l’ipoteca sulla casa dei vostri sogni;

A questo punto potreste chiedervi: ma quale dei due metodi è più vantaggioso?

Non esiste una risposta generale, che possa cioè applicarsi in ogni singolo caso. Diciamo che, con l’accollo, si risparmia sui costi di apertura di un nuovo mutuo poiché quelli del subentro (come detto in precedenza) sono più bassi. In particolare, non sarà necessario sborsare denaro per l’apertura dell’istruttoria, per la perizia e per l’intervento del notaio perché si tratta di adempimenti già attuati dal precedente proprietario. Dall’altro lato, lo svantaggio, potrebbe nascondersi nelle condizioni del mutuo. Se decidete di aprire un nuovo mutuo, infatti, potete definire voi stessi, con la banca, le condizioni contrattuali più adatte al vostro profilo creditizio, fissando così la durata, l’importo, il tasso ecc… Operazioni, queste, che non possono avvenire in caso di accollo.

Insomma, ogni scelta ha i suoi “pro” ed i suoi “contro”. Occorre valutare la situazione concreta, confrontando le migliori offerte di mutuo presenti sul mercato e comparando altresì queste offerte con l’eventuale ipotesi di accollo.

Se comprate dal costruttore

Acquistare una casa di nuova fabbricazione direttamente dall’impresa costruttrice può rappresentare un grosso vantaggio: strutture tecnologicamente avanzate, isolamento termico ed acustico, buona prestazione energetica con conseguente risparmio sulle bollette e, solitamente, anche un buon prezzo di acquisto.

Si tratta, certamente, d’indiscutibili benefici. Esiste, tuttavia, un’eventualità che, spesso, fa desistere l’acquirente dalla conclusione dell’affare: la possibilità che il costruttore fallisca, con il conseguente rischio di perdere tutti gli importi versati, sino a quel momento, a titolo di caparra.

Se l’impresa costruttrice fallisce prima della stipulazione dell’atto di trasferimento della proprietà (che, di solito, avviene quando i lavori sono terminati) infatti, solo i creditore dotati di garanzie reali sull’immobile possono far valere le proprie ragioni. E’ il caso, per esempio, della banca che ha finanziato la costruzione con ipoteca. Gli acquirenti, dunque, privi di garanzie specifiche, difficilmente riescono a recuperare le somme versate come caparra o acconto.

Per i suddetti motivi, nel 2005, il legislatore [10] è intervenuto con una normativa che, ancora oggi, è poco conosciuta e poco utilizzata dalle imprese di costruzione.

In particolare, la legge prevede una serie di strumenti volti a tutelare la parte più debole della contrattazione, ossia l’acquirente.

Questi mezzi di tutela sono:

  • la fideiussione a garanzia. Il costruttore è tenuto a consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa all’acquirente pari all’importo complessivo di tutte le somme anticipate. In caso, dunque, d’insorgenza di uno stato di crisi, l’acquirente può incassare la fideiussione e rientrare in possesso delle somme anticipate;
  • il contratto preliminare di compravendita deve rispettare una serie di formalità: A) deve stabilire che l’acquirente verifichi, preventivamente, i dati dell’impresa di costruzione e la sua affidabilità, così come la presenza di eventuali procedure esecutive in corso, B) devono essere indicati i dati catastali del terreno su cui verrà edificato il fabbricato, C) devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia, D) devono essere precisate le caratteristiche del fabbricato, E) occorre stabilire una data certa per la consegna dell’immobile e le eventuali penale, a carico dell’impresa, in caso di ritardo, F) deve essere specificato il prezzo di acquisto e le sue modalità (per esempio, bonifico), G) devono essere indicati gli estremi della fideiussione bancaria o assicurativa di cui al punto precedente, H) è necessario indicare la presenza di eventuali ipoteche che gravino sul terreno;
  • polizza decennale postuma. Si tratta di una polizza che deve garantire l’acquirente da ogni possibile difetto che possa comportare danni oggettivi nell’immobile, alle strutture o agli impianti;

note

[1] Art. 2808 Cod. Civ.: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

[2] Art. 2817 Cod. Civ.: “Hanno ipoteca legale: 1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione; 2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo”.

[3] Art. 2818 Cod. Civ.: “Ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente è titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
Lo stesso ha luogo per gli altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto
”.

[4] Art. 186 ter Cod. Proc. Civ.: “L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e conserva la sua efficacia in caso di estinzione del processo.

[5] Sent. Corte Cost. n. 186/1988 dell’08.04.1987.

[6] Art. 2878 Cod. Civ.: “L’ipoteca si estingue: 1) con la cancellazione dell’iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’articolo; 3) con l’estinguersi dell’obbligazione; 4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’articolo; 5) con la rinunzia del creditore; 6) con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva; 7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche
”;

[7] D.L. n. 40/2007 del 31.01.2007 (Decreto Bersani).

[8] Art. 1337 Cod. Civ.: “Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

[9] D.L. n. 40/2007 del 31.01.2007.

[10] D. Lgs. n. 122/2005 del 20.06.2005.


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