Diritto e Fisco | Editoriale

Quando la prima casa diventa seconda

20 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 giugno 2018



Cos’è la prima casa? Cosa succede se si acquista un’altra abitazione? Le agevolazioni sulla prima casa valgono anche per la seconda?

Oggigiorno, possedere un immobile è una fortuna; averne addirittura due è un lusso. Fino a un certo punto, però: lo Stato prevede il pagamento di tasse anche molto salate su chi è proprietario di una o più abitazioni. In particolare, c’è differenza tra una casa e l’altra: infatti, la legge distingue tra la prima e la seconda casa. Con questo articolo vedremo quando la prima casa diventa seconda e quali sono le conseguenze di questo cambiamento.

Prima casa: cos’è?

Cos’è la prima casa? Per essa deve intendersi l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale diversa da quella degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. In poche parole, la prima casa è quella in cui si ha la residenza, cioè dove si dimora abitualmente, così come previsto dal codice civile [1].

Seconda casa: cos’è?

Da quanto appena detto si capisce facilmente cosa sia la seconda casa: possiamo definirla come l’immobile ad uso abitativo ove una persona risiede in maniera occasionale. Presupposti perché si possa discorrere di seconda casa, quindi, sono:

  • essere proprietario di un’abitazione ove si è stabilita la residenza;
  • essere titolare di altro immobile, utilizzato a scopo abitativo solo occasionalmente (ad esempio, casa al mare, ecc.).

Prima casa e seconda casa: si paga l’imu?

Oltre alla distinzione appena analizzata, la differenza principale tra prima e seconda casa sta nella tassazione. A partire dal 2014, l’imu sulla prima casa non si paga più, a meno che l’abitazione non sia classificata come immobile di lusso (quindi rientrante nelle categorie catastali A/1, A/9 e A/8). È un immobile di lusso, ad esempio, una villa o un castello. L’esenzione imu sulla prima casa si estende anche alle relative pertinenze, cioè quelle unità classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7. Si tratta essenzialmente di magazzini, locali di deposito, soffitte, cantine, box auto e garage, tettoie. L’imu si paga, invece, sulle seconde case.

Prima casa: quali agevolazioni?

Oltre al pagamento dell’imu, la prima casa gode di agevolazioni che sono completamente estranee per la seconda casa. Attraverso il bonus prima casa 2018, lo Stato garantisce i seguenti privilegi:

  • Iva al 4% per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Resta l’obbligo di pagare, in misura fissa, duecento euro di imposta ipotecaria e duecento di imposta catastale;
  • Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato, ovvero attraverso il meccanismo prezzo/valore. Resta l’imposta ipotecaria e quella catastale di cinquanta euro ciascuna;
  • Acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai mille euro;
  • Acquisti per successione e donazione: le agevolazioni prima casa possono essere applicate anche in questa ipotesi, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (duecento euro);
  • Credito d’imposta: chi vende una casa e la riacquista, ha diritto ad un credito d’imposta. È possibile quindi sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Possono utilizzare il credito d’imposta nelle seguenti modalità coloro che vendono e riacquistano casa entro dodici mesi. 

Per godere di queste agevolazioni, l’acquisto deve riguardare un immobile non qualificato come abitazione di lusso. Nello specifico, la casa acquistata non deve appartenere alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 (abitazione di tipo signorile);
  • A/8 (villa);
  • A/9 (immobili di pregio artistico e storico).

Quando la prima casa diventa seconda?

Quanto è stato detto finora permette di capire facilmente quando la prima casa diventa seconda: ciò avviene quando si lascia la vecchia abitazione per andare a dimorare in un’altra. La differenza tra prima e seconda casa, infatti, è tutta nel requisito dell’effettiva dimora: la prima casa è quella in cui si abita con prevalenza.

Ovviamente, è necessario che anche la “nuova prima casa” rispetti i requisiti per diventare tale, e cioè che sia iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare con categoria catastale diversa da quella degli immobili di lusso.

Da prima a seconda casa: cosa succede?

Il cambio di dimora comporta la perdita dei benefici e delle agevolazioni (imu e tasi su tutte) previsti per quella che era la prima casa. Chiaramente, dichiarando la nuova prima casa, l’eventuale esenzione dall’imu verrà applicata a questo immobile.

In realtà, essendo l’imu un’imposta municipale, molti comuni prevedono esenzioni o agevolazioni per la seconda casa concessa in uso gratuito o in comodato ad un familiare, solitamente figli o genitori che vi abitano stabilmente. Frequenti anche i casi in cui i Comuni applicano le agevolazioni di abitazione principale immobile posseduto da cittadini italiani che vivono all’estero, sempre a condizione che, lo stesso, non venga concessa in affitto.

La differenza tra prima e seconda casa rileva anche sulle bollette dalle compagnie erogatrici di servizi come luce, gas ed acqua, le quali applicano differenti tariffe in caso di residenti e non.

Da prima a seconda casa: addio divieto di pignoramento

Non dimentichiamo che chi ha una sola casa che gli funge da civile abitazione di residenza gode dell’impignorabilità per i debiti da cartelle esattoriali. Però se acquista, riceve in donazione o in eredità anche una minima quota di un altro immobile, tutti e due i beni diventano pignorabili. Il pignoramento però scatta solo se il debito supera 120mila euro e il valore di detti beni, sommati tra loro, è maggiore di 120mila euro.

Agevolazioni prima casa: si applicano anche alla seconda?

A dispetto del nome, in alcuni casi le agevolazioni prima casa si estendono anche all’acquisto della seconda abitazione. Secondo la Corte di Cassazione [2], si può fruire delle agevolazioni prima casa anche in presenza di un precedente immobile che, di fatto, non sia idoneo ad essere abitato. In questa circostanza, non è nemmeno necessario che la prima (inabitabile) casa sia venduta per poter godere delle agevolazioni prima casa anche sulla seconda abitazione. Ma quando può dirsi che una casa non è idonea ad essere abitata?

Secondo la Corte di Cassazione, l’inidoneità abitativa di una casa può essere di due tipi:

  • inidoneità oggettiva, riguardante la struttura stessa dell’abitazione (si immagini, ad esempio, ad una casa particolarmente fatiscente);
  • inidoneità soggettiva, inerente alle condizioni personali dell’acquirente.

Mentre l’inabitabilità oggettiva non necessita di alcuna spiegazione, diversa è quella soggettiva la quale, di primo acchito, potrebbe destare perplessità. Così non è, se solo si pensa alla funzione che svolge la prima casa, che è quella di fornire un rifugio sicuro a chi vi abita. Nel momento in cui questa funzione viene meno perché mutano le esigenze delle persone, ecco che essa perde la caratteristica di prima casa, con possibilità di trasferire le agevolazioni all’acquisto di un altro immobile.

Di conseguenza, potrebbe essere considerata inidonea anche una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei membri del nucleo familiare (nascita di figli); oppure, è inidonea l’abitazione divenuta inaccessibile al proprietario colpito da grave malattia; o, ancora, si pensi ad una casa posizionata in un luogo divenuto insalubre o pericolosa a causa di fattori esterni (fumi tossici, eventi naturali, ecc.).

note

[1] Art. 43 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 2565/2018 del 02.02.2018.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI