Diritto e Fisco | Editoriale

Affitto per turismo: come funziona?

20 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 giugno 2018



Quando si applica o si deve registrare un contratto di locazione per vacanza. Durata, modo di pagamento e restituzione della caparra. L’Ape è obbligatorio?

Avete una seconda casa al mare, sul lago, in montagna o in aperta campagna e non riuscite ad usarla quanto vorreste? Forse avete valutato qualche volta l’idea di affittarla in modo stabile a qualcuno, ma ci avete rinunciato perché, comunque, ogni tanto volete fare una capatina anche voi. Nulla vi vieta, allora, di affittarla solo in alcuni periodi dell’anno, quando siete sicuri che non la utilizzerete. Bisogna, però, fare un contratto mirato a questo tipo di locazione. Insomma, occorre sapere che cos’è l’affitto per turismo e come funziona, se c’è un tempo minimo o massimo per dare una casa in locazione per motivi di vacanza, se c’è bisogno di registrare il contratto oppure, tanto per qualche settimana, si fa un pezzo di carta in qualche modo e via. Non si può trascurare alcun dettaglio perché se tutto va bene, amici come prima ma se si presenta qualche problema, si può finire in qualche guaio serio. Ecco, allora, quello che c’è da sapere sull’affitto per turismo.

Affitto per turismo: che cos’è?

La definizione dell’affitto per turismo è piuttosto semplice: si tratta di quel tipo di locazione volto ad occupare un immobile con fini di vacanza per un certo periodo di tempo. Né più né meno. Il contratto utilizzato, dunque, consente all’inquilino di abitare temporaneamente in una seconda casa, cioè in un appartamento destinato non a soddisfare l’esigenza di prima abitazione di una famiglia ma di riposo e di vacanza per un periodo di tempo limitato.

Questo non vuol dire che l’immobile si debba trovare per forza in una località turistica: è lo scopo della locazione quello che dà un senso all’affitto per turismo. Ad esempio, se voglio visitare il lago di Como e voglio affittare una casa per turismo per una settimana o 10 giorni non ho bisogno di trovarla obbligatoriamente a Como o in altri paesi sulla riva del lago come Cernobbio, Bellagio o Varenna. Posso anche affittarla a Merone, un paesino a 20 km da Como e a 15 da Lecco e, così, poter raggiungere comodamente le due sponde del lago.

Affitto per turismo: il contratto è diverso dagli altri?

L’affitto per turismo, dunque, lo si fa nelle intenzioni ma anche nero su bianco, sul contratto tra locatore e locatario. Su quel pezzo di carta, infatti, si deve riportare in modo esplicito e ben chiaro la finalità turistica del soggiorno. Deve essere esclusa, dunque, qualsiasi altra esigenza abitativa. Per restare sull’esempio precedente, un contratto di affitto per turismo non potrebbe essere stipulato da chi viene trasferito per pochi mesi in un ufficio sul lago di Como per questioni di lavoro o dallo studente che fa un corso di giardinaggio a Villa Carlotta di Tremezzo, sulla sponda occidentale del lago.

Nel caso in cui il soggiorno nell’immobile comprenda altre prestazioni a carico del proprietario, come la colazione nel caso del bed & breakfast o la lavanderia, non sarebbe possibile applicare il contratto di affitto per turismo ma è necessario sottoscrivere quello di prestazione alberghiera.

Affitto per turismo: la durata del contratto

Non c’è una durata minima o massima del contratto di affitto per turismo: sono le parti, infatti, a determinarla in piena libertà. Quando finisce il periodo stabilito, la disdetta è automatica e l’affittuario deve rilasciare l’immobile locato.

Se il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni, deve essere registrato.

Affitto per turismo: c’è bisogno dell’Ape energetica?

Per quanto riguarda l’attestato di prestazione energetica (il cosiddetto Ape), il proprietario dell’immobile non ha l’obbligo di farla se la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni.

In caso contrario, cioè se il contratto viene sottoscritto per più di un mese ed a meno che l’immobile ne sia già dotato, il proprietario deve far preparare l’Ape se intende:

  • fare un annuncio pubblicitario di locazione, sul quale ci dovrà essere la prestazione e la classe energetica indicata nell’attestato. Sono esclusi, però, gli immobili utilizzati meno di 4 mesi all’anno;
  • stipulare un nuovo contratto d’affitto soggetto a registrazione. In questo caso, ne deve dare copia all’inquilino.

Se ne deduce, pertanto, che l’Ape non è obbligatorio:

  • sui contratti di affitto per turismo non soggetti a registrazioni e, quindi, di durata inferiore a 30 giorni complessivi all’anno;
  • sui contratti da non ritenere come nuove locazioni: proroghe, cessioni o subentri, ecc.

Altro dettaglio non indifferente: sul contratto soggetto a registrazione (quindi quello di durata superiore ai 30 giorni) ci deve essere una clausola in cui l’inquilino dichiara di avere ricevuto l’Ape e tutte le informazioni relative alle prestazioni energetiche della casa. Al contratto deve essere allegata una copia dell’Ape nel caso venga affittato un intero edificio.

Attenzione perché in caso di omessa dichiarazione o di mancata consegna dell’Ape quando questa è obbligatoria, la sanzione pecuniaria è piuttosto salata:

  • da 3.000 a 18.000 euro in caso di affitto di un intero immobile;
  • da 1.000 a 4.000 euro per l’affitto di singole unità. La sanzione è ridotta a metà se la locazione è inferiore ai 3 anni.

Affitto per turismo: ci sono dei vincoli sul canone?

Quando si stipula un contratto di affitto per turismo, le parti possono determinare liberamente l’importo del canone. Non ci sono, dunque, vincoli su prezzo massimo o minimo: dipende dal buon senso del proprietario e della capacità dell’inquilino di non farsi prendere in giro.

Il proprietario dell’immobile ha la facoltà di chiedere una parte dell’affitto quando viene firmato il contratto. Ma anche su questo ci sono delle regole. In pratica, il padrone di casa non può chiedere un anticipo:

  • superiore al 25% del canone;
  • più di 6 mesi prima dell’inizio della locazione.

Quindi, in sostanza: se devo prendere in affitto per turismo una casa dal 1° luglio fino al 30 settembre a 500 euro al mese, il proprietario non può chiedermi l’anticipo prima del mese di gennaio (6 mesi prima) e non può pretendere più di 125 euro (il 25% della locazione).

Entro 30 giorni prima di lasciare l’appartamento oppure al momento della consegna delle chiavi bisognerà corrispondere il saldo dovuto al padrone di casa.

Affitto per turismo: se rinuncio, ho diritto a riavere i soldi?

Che succede se mi impegno a prendere una casa in affitto per turismo ma alla fine ci rinuncio? Può succedere, infatti, un qualsiasi imprevisto: un problema al lavoro che ci fa cambiare le ferie, un parente che sta male ed ha bisogno di assistenza, ecc. Oppure può anche darsi che nel frattempo abbiamo trovato una destinazione che ci piace di più o che ci sembra più conveniente. O, ancora, che si sono aggiunti degli amici e tutti insieme non ci stiamo nella casa che avevamo individuato e bloccato. C’è una penale da pagare? Si ha diritto ad avere indietro i soldi di un’eventuale caparra?

Se quello che, a questo punto, è diventato un mancato inquilino ha già pagato un anticipo, il proprietario dell’immobile dovrà restituire una parte di quei soldi che varia a seconda di quando viene disdetto il contratto, e cioè:

  • se viene disdetto fino a 30 giorni prima della data di affitto, l’inquilino ha diritto al 90% dell’anticipo;
  • se viene disdetto fino a 21 giorni, ha diritto al 75%;
  • se viene disdetto fino a 11 giorni, ha diritto al 50%;
  • se viene disdetto fino a 3 giorni, ha diritto al 25%.
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