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Non voglio pagare l’affitto: cosa devo fare?

21 giugno 2018


Non voglio pagare l’affitto: cosa devo fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 giugno 2018



Come evitare lo sfratto pagando in ritardo o non pagando affatto. Che succede se l’appartamento presenta dei problemi e non è vivibile?

Una soluzione c’è sempre per tutto. Anche per chi non vuol pagare l’affitto. A condizione ovviamente che ricorrano i presupposti di legge. Anche perché, se è vero che chi non paga l’affitto rischia di essere sfrattato, è anche vero che si porta poi il debito con sé, ovunque vada, anche nei successivi appartamenti. In verità, per pagare c’è sempre tempo. E mai come nel caso dell’affitto questa affermazione è vera. Chiaramente più giorni passano, più aumentano le spese. Ma si può quantomeno impedire la risoluzione del contratto e non dover fare le valigie. Una recente sentenza [1] del Tribunale di Trieste spiega cosa deve fare chi non vuol pagare l’affitto che, in buona sostanza, è anche una regola di comune esperienza, per la quale, probabilmente, non ci sarebbe neanche bisogno dell’avvocato. Ma comunque sia, il chiarimento è fondamentale per evitare di trovarsi poi con un decreto ingiuntivo sul collo e un ordine di sfratto. Dunque, se anche tu ti sei già chiesto «cosa devo fare se non voglio pagare l’affitto», ecco cosa devi sapere.

Affitto: quanto tempo ho per pagare

Se hai solo bisogno di tempo e ti stai chiedendo quanto tempo ho per pagare l’affitto la soluzione è molto semplice nel caso di locazione a uso abitativo. La legge ammette un ritardo massimo di 20 giorni rispetto alla scadenza del canone mensile. Dopodiché sei in mora. Questo non vuol dire che al 21° giorno te ne devi andare o arriverà l’ufficiale giudiziario a buttare i tuoi vestiti fuori dall’appartamento. Ma significa che il locatore, se lo vuole, può procedere nei tuoi confronti. Nella prassi – a meno che tu non sia un impenitente moroso – ti darà altro tempo, quantomeno quello necessario per consentire al suo avvocato di diffidarti e farti gli atti. Quant’è questo tempo?

Di solito prima si spedisce una raccomandata a.r. con un sollecito di pagamento. Si dà qualche giorno di tempo all’affittuario per pagare.

Dopodiché il proprietario dell’immobile deciderà se avviare l’azione di sfratto o meno. Se sei stato un inquilino sempre puntuale e corretto, è piuttosto improbabile che il locatore voglia liberarsi di te dall’oggi al domani e, salvo il caso di conclamata volontà di non pagare, ti lascerà ancora qualche giorno di tempo.

Discorso parzialmente diverso vale per gli affitti a uso commerciale (anche chiamato «non abitativo»). Qui la legge non parla di 20 giorni di ritardo massimo, ma rimette tutto alla valutazione del caso concreto: in relazione alla prestazione, l’inadempimento non deve essere “grave”. Significa che bisogna vedere a quanto ammonta il canone di locazione e a quanto il debito: se quest’ultimo copre una parte rilevante del primo allora si può procedere allo sfratto, altrimenti bisognerà ancora temporeggiare un po’. 

Con lo sfratto in corso posso ancora pagare?

Se la morosità dovesse superare i due mesi, allora il locatore avvierà probabilmente l’azione di sfratto. In cosa cosa consiste? In una citazione davanti al tribunale per sentire ordinare al giudice lo sgombero dell’immobile. Sempre che, a quella data, non avrai nel frattempo pagato i canoni scaduti, gli interessi e le spese sostenute per l’azione. Se, in udienza davanti al giudice, hai sanato la morosità, lo sfratto non può andare avanti e tutto si ferma.

Ma non solo. Se ti presenti davanti al giudice e non fai lo struzzo, puoi chiedere un termine di altri 90 giorni per estinguere il debito. Termine durante il quale potrai continuare a vivere nell’appartamento. E se poi non paghi neanche in questa ipotesi, alla successiva udienza il tribunale convalida lo sfratto. A quel punto non c’è più nulla da fare, anche se versi il dovuto successivamente: il contratto è definitivamente risolto. Ma non puoi lamentarti: hai avuto già troppo tempo per metterti in regola (dai 5 ai sette mesi, a seconda dei tribunali).

Puoi andartene con le buone o attendere l’ufficiale giudiziario il quale, se non ti trova, potrà ripetere l’accesso ed, eventualmente, farsi accompagnare con la forza pubblica per forzare la serratura. Insomma, passano dai due ai cinque mesi ancora.

Casa con problemi vari: posso non pagare l’affitto

Prevedendo una tipica contestazione dell’inquilino medio, stabiliamo ora cosa può fare quest’ultimo se l’appartamento presenta svariati problemi e il padrone di casa non ha fatto nulla per eliminarli. Immaginiamo che gli impianti non siano a norma, che il vicino di casa sia rumoroso e non lo faccia dormire la notte, che lo scaldabagno sia guasto, che le persiane non chiudano bene e, alle prime ore dell’alba, filtri la luce in camera da letto, che ci sia umidità e macchie di muffa sui muri, che l’appartamento sia in condizioni fatiscenti, che il solaio minacci di cadere. 

Si può smettere di pagare l’affitto se la casa presenta quelli che gli avvocati chiamano “vizi”? La risposta è “dipende”. In buona sostanza, la linea di demarcazione è la seguente: è possibile smettere di pagare l’affitto solo se l’immobile è completamente inservibile all’uso per il quale è destinato. Il che significa che se continui a viverci dentro, anche se alcune stanze sono inservibili, stai dimostrando che una utilità residua l’appartamento ancora ce l’ha. In tale ipotesi non puoi né interrompere il versamento dei canoni, né autoridurre l’ammontare o compensarlo con le spese sostenute per le riparazioni. Devi piuttosto rivolgerti al giudice – sempre ammesso che il padrone di casa non voglia trovare un accordo – e ottenere, nei suoi confronti, una condanna. La condanna consiste nella riduzione del canone in base alle effettive condizioni del bene oppure a un ordine di riparazione. Insomma, detto in parole semplici, non puoi essere tu a stabilire se e quanto pagare perché non hai il potere di quantificare i danni. Questo potere spetta solo al magistrato.

Tuttavia, come ti avevo anticipato in partenza, «una soluzione c’è sempre per tutto. Anche per chi non vuol pagare». Difatti la stessa Cassazione [2] ammette la possibilità di non pagare l’affitto se l’immobile non è abitabile. Pensa ad esempio a un impianto elettrico non a norma con il rischio di folgorazione; pensa a un vicino così rumoroso che la notte non ti fa dormire e ti costringe ad andare in albergo; pensa a un solaio che sta venendo giù e potrebbe caderti sulla testa di punto in bianco.

Ecco: se l’affittuario ha continuato a godere del bene, pur in presenza dei riscontrati difetti, non sarà legittima la sospensione del pagamento del canone negozialmente fissato, trattandosi di condotta non proporzionale rispetto all’inadempimento del locatore. 

Per non pagare l’affitto, quindi, devi andartene. Se invece rimani dentro, con tutti i problemi che comunque ciò comporta o per il semplice fatto che non hai dove andare a stare, sei tenuto a pagare. Fermo restando il tuo diritto a ricorrere al giudice per un risarcimento o uno sconto.

note

[1] Trib. Trieste sent. n. 168 del 3.03.2018.

[2] Cass. sent. n. 13887/2011, n. 15904/2014 e n. 11783/2017.


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1 Commento

  1. salve,è assurdo che come su menzionato ci siano diverse scappatoie per chi non vuole pagare il canone, ma per il locatore? oggi conviene di più non avere nulla, in quanto dallo stato non c’è alcuna tutela……Penoso!!!!!!!

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