Diritto e Fisco | Articoli

Scarico coattivo delle acque: condizioni per chiederlo e come ripartire le spese

22 giugno 2018


Scarico coattivo delle acque: condizioni per chiederlo e come ripartire le spese

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 giugno 2018



Sono proprietario di un appartamento con terrazzo a livello ad uso esclusivo sul quale scarica una grondaia che raccoglie le acque del lastrico solare condominiale. Tale terrazzo ha, in origine, una feritoia per il deflusso delle acque piovane nel sottostante giardino di un altro condomino e che è l’ unico sbocco di scarico delle acque stesse. Lo stabile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione che prevedevano la regimazione di tutti gli scarichi pluviali mediante l’adduzione delle acque fino alla strada prospicente per convogliarle successivamente nella fogna bianca. Il mio terrazzo non ha accesso sulla strada. Si affaccia sul giardino del condomino di cui sopra che invece ha accesso sulla vicina strada. Posso chiedere il passaggio coattivo della grondaia fino alla strada mediante l’attraversamento del giardino di proprietà del suddetto condomino (l’ unico modo per arrivare alla strada), dal momento che questi non vuole. A chi spetta la realizzazione dei lavori di prolungamento della grondaia fino al piano strada e la relativa spesa? Il terrazzo a livello e ad uso esclusivo, di mia proprietà, funge da copertura ad un deposito sottostante di proprietà esclusiva di un solo condomino. Il condominio non dispone di un regolamento e di tabelle millesimali perché i 10 appartamenti che lo compongono hanno grosso modo la stessa superficie e, pertanto, le spese ordinarie e straordinarie sono state sempre ripartite in parti uguali tra i condomini.

La norma alla quale è necessario fare riferimento per dare risposta al primo interrogativo è l’articolo 1043 del codice civile.

Questa disposizione riconosce al proprietario di un immobile il diritto di ottenere il passaggio delle cosiddette acque sovrabbondanti, cioè di poter far defluire, dalla sua proprietà in quella sottostante, le acque anche piovane (alle acque piovane si è riferita la Corte di Cassazione con sentenza n. 1.398 del 1976) che si accumulino nel suo fondo.

Tuttavia affinché si possa applicare l’articolo 1043 del codice civile e, quindi, affinché si possa avere il diritto di ottenere lo scarico coattivo delle acque nella proprietà del vicino e, quindi, di ottenere la realizzazione di opere nella proprietà sottostante per convogliare queste acque, è necessario che:

– il vicino non consenta di ricevere le acque nel suo fondo;

– che non ci siano altre alternative per liberarsi dalla acque di scarico anche con la creazione di una servitù volontaria (cioè con un apposito accordo con il confinante, nel caso specifico con un accordo con il proprietario del giardino sottostante): questo insegna la Corte di Cassazione con sentenza n. 2.948 del 26 marzo 1994 e con successiva sentenza n. 7.410 del 14 maggio 2003.

Ebbene, sulla base della descrizione dei fatti che il lettore fornisce, nel caso di specie mancano i due citati presupposti per l’applicazione dell’articolo 1043 del codice civile e, quindi, per riconoscergli il diritto ad ottenere lo scarico coattivo: infatti il proprietario del giardino sottostante non si rifiuta, già oggi, di ricevere le acque provenienti dalla proprietà del lettore e quest’ultimo è già oggi nella condizione di liberarsi dalle acque di scarico in altro modo da quello che vorrebbe realizzare (cioè con prolungamento della grondaia).

Per essere più precisi:

– già oggi il proprietario del giardino sottostante riceve attraverso la feritoia le acque provenienti dal terrazzo del lettore (questa è probabilmente una servitù di scarico esistente fin dalla creazione del condominio e che dovrebbe risultare dagli atti di acquisto delle singole unità abitative) e pare che non si opponga a riceverle nel suo fondo e a farle disperdere attraverso di esso;

– per di più il lettore avrebbe anche l’opportunità (chiaramente accordandosi con il proprietario del giardino) di ottenere il prolungamento della grondaia attraverso la costituzione mediante contratto di una servitù volontaria di scarico e questa possibilità gli impedisce di poter ottenere uno scarico coattivo secondo quello che è l’insegnamento della Corte di Cassazione sopra citato (insegnamento che, si ripete, ha chiarito che non si ha diritto allo scarico coattivo se c’è la possibilità alternativa di liberarsi dalle acque discarico anche con una servitù volontaria).

Detto questo, la soluzione più auspicabile è quella di raggiungere un accordo con il proprietario del giardino (il cui consenso è necessario) facendogli intendere che la realizzazione del prolungamento della grondaia attraverso il suo giardino è nel suo stesso interesse in quanto utile ad evitare che le acque piovane invadano il suo giardino in modo incontrollato.

Per quanto riguarda invece la ripartizione, tra il lettore ed il proprietario del deposito sottostante, delle spese per la ristrutturazione delle parti indicate dal lettore, la norma a cui fare riferimento è l’articolo 1126 del codice civile.

Questa norma disciplina infatti la ripartizione delle spese di riparazione dei lastrici solari ad uso esclusivo (ed anche delle terrazze ad uso esclusivo, anche a livello, come ha riconosciuto la Corte di Cassazione con sentenza n. 11.029 del 15 luglio 2003).

L’articolo 1126 del codice civile stabilisce che:

– chi abbia l’uso esclusivo del lastrico o del terrazzo è tenuto a contribuire per un terzo nelle spese di riparazione o ricostruzione, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini a cui il lastrico o il terrazzo serve da copertura (ed anche se sotto la terrazza vi è un solo locale appartenente ad un solo proprietario, come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 11.029 del 15 luglio 2003);

– per spese di riparazione o ricostruzione si intendono tutte le spese, di natura ordinaria o straordinaria, relative a quelle parti del lastrico o del terrazzo che svolgono la funzione di copertura (ad esempio sono state ritenute parti del terrazzo che svolgono questa funzione di copertura il solaio, le guaine impermeabilizzanti e le pavimentazioni come hanno chiarito le sentenze della Corte di Cassazione n. 7.472 del 4 giugno 2001 e n. 15.389 dell’1 dicembre 2000).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI