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Pignoramento del conto corrente condominiale: come funziona

22 giugno 2018


Pignoramento del conto corrente condominiale: come funziona

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 giugno 2018



Possibile il pignoramento del conto corrente del condominio anche se la legge impone di agire prima nei confronti dei morosi, in proporzione ai rispettivi millesimi? 

Se un creditore non viene pagato ha la possibilità di rivalersi nei confronti del debitore pignorandone i beni. Il che significa, sottoporre a vendita forzata mobili o immobili e soddisfarsi con il prezzo ricavato dall’aggiudicazione; nel caso invece di crediti e di somme di denaro si passa direttamente all’acquisizione delle somme. Quando il debitore è il condominio, l’unico bene pignorabile è il conto corrente. Difficile che il condominio, infatti, possegga beni mobili, arredi o altri strumenti che possano essere messi all’asta e venduti. In ogni caso, il creditore può, in alternativa o in caso di insufficiente capienza del conto, aggredire i beni dei singoli condomini, partendo però – così impone il codice civile – prima dai morosi e poi estendendo l’esecuzione forzata a tutti gli altri. Su come funziona il pignoramento del conto corrente condominiale si sono pronunciati, sino ad oggi, diversi giudici. Il problema di fondo è se il creditore possa aggredire un bene – appunto il conto corrente condominiale – su cui confluisce il denaro di tutti i condomini indistintamente: sia di quelli che sono in regola con i pagamenti, sia degli altri. Anzi, a dire la verità, si tratta solo dei soldi dei primi, visto che i secondi non hanno ancora pagato. Il che porrebbe il pignoramento in contrasto con la norma prima citata che impone di agire prima contro i morosi. Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di comprendere come funziona il pignoramento del conto corrente condominiale.

Come funziona il pignoramento in condominio

Il pignoramento in condominio segue regole assai semplici ma che è bene riassumere qui di seguito.

Il creditore che non è stato pagato deve prima ottenere, dal giudice, un “titolo esecutivo” ossia un documento ufficiale che attesta il proprio diritto a essere pagato. Questo titolo è solitamente una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo.

Una volta ottenuto il provvedimento, il creditore notifica all’amministratore l’atto di precetto. Questi dovrebbe informare immediatamente l’assemblea per dare la possibilità ai condomini di decidere il da farsi.

Dopo 10 giorni dal ricevimento del precetto, il creditore può procedere al pignoramento.

Qui si aprono due strade: o pignora i beni del condominio oppure quelli dei singoli condomini. In quest’ultimo caso, incontra due limiti:

  • può chiedere, al singolo condomino, solo il pagamento di quella parte del credito rapportata ai millesimi di quest’ultimo. Ad esempio, se un condomino ha 100 millesimi, il creditore che avanza mille euro dal condominio potrà avviare, nei suoi confronti, un pignoramento di non oltre 100 euro. Il che significa che, per recuperare tutto il credito, deve necessariamente agire nei confronti di tutti i condomini;
  • deve prima avviare il pignoramento nei confronti di quei condomini che non sono in regola con le quote condominiali riferite al credito per il quale egli agisce. Quindi, ad esempio, se il creditore è una ditta di ristrutturazione che ha eseguito lavori straordinari sul tetto, può agire solo contro i condomini che non hanno versato la loro parte in relazione a questa spesa e non a tutte le altre. Una volta avviato il pignoramento nei loro confronti – e sempre in proporzione ai rispettivi millesimi – se è rimasto ugualmente insoddisfatto può agire verso gli altri condomini. La norma recita nel seguente modo [1] «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini». Ma come fa il creditore a sapere chi è moroso e chi invece è in regola con le quote? Facile: deve chiederlo all’amministratore, il quale è obbligato (senza potersi far scudo del rispetto della privacy altrui) a fornire l’elenco di tali soggetti. Qui la questione diventa particolarmente delicata. Difatti un pignoramento nei confronti di un condomino (anche se moroso e disoccupato) è difficilmente ineseguibile atteso che ciascuno è quantomeno proprietario di un appartamento (proprio in quanto condomini). Quindi, in linea di massima, dovrebbe essere sempre possibile il pignoramento immobiliare, quello cioè della casa. Sul punto però non ci sono  ancora pronunce.

Il pignoramento del conto corrente condominiale

Dicevamo che il creditore può, prima di avviare il pignoramento contro i singoli condomini, partendo dai morosi e sempre in proporzione ai millesimi, decidere di pignorare innanzitutto i beni del condominio che, di solito, sono rappresentati dal conto corrente condominiale. Qualcuno però ha criticato tale possibilità che finirebbe per risolversi in una aggressione dei soldi versati dai condomini in regola coi pagamenti (è proprio con i versamenti di questi ultimi, del resto, che il conto si alimenta). Il che è sembrata una violazione della norma del codice civile che impone di agire prima contro i morosi. 

Tuttavia, la giurisprudenza in riferimento al pignoramento del conto corrente condominiale è in prevalenza orientata a ritenerlo possibile. Ad esempio, recita l’ordinanza del tribunale di Reggio Emilia [2] «Il conto corrente condominiale non è altro che un conto su cui vanno a confluire le somme versate da tutti i condomini, e va escluso che su di esso possa ritenersi impressa una specifica destinazione. Di conseguenza, qualora il condominio, per il tramite dell’amministratore pro tempore, non abbia assolto all’onere probatorio di fornire prova documentale (ad esempio, con la produzione di copia del registro di contabilità o degli estratti conto bancari) che su detto conto non vi siano somme di pertinenza dei condomini morosi (in riferimento all’obbligo di preventiva escussione di questi ultimi) dette somme devono ritenersi pignorabili, e il relativo saldo può essere assegnato a soddisfazione del credito vantato dal creditore procedente».

Chi paga i debiti del condominio?

Insomma, il creditore, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio, può pignorare immediatamente il relativo conto corrente benché questo sia alimentato solo dai versamenti di alcuni condomini. Il condominio è, infatti, un’entità distinta dai condomini che vi partecipano e, di conseguenza, le somme di denaro che l’amministratore gestisce sono imputabili a questo “soggetto collegiale” e non ai condomini.

In una ipotesi del genere – tutt’altro che infrequente – la constatazione ineluttabile sarà che, a pagare, sono sempre i soliti, i più diligenti, mentre i furbetti la fanno sempre franca. C’è però un aspetto importante di cui tenere conto. Una volta finiti i soldi sul conto corrente – perché prima o poi finiscono – i primi a rischiare sono i condomini morosi, con la casa, la pensione, lo stipendio o qualsiasi altro bene. E si tenga conto che l’assemblea di condominio non può deliberare l’istituzione di un fondo di riserva, a copertura dei buchi di bilancio lasciati dai condomini se non c’è l’unanimità. Basterebbe quindi il dissenso anche di un solo soggetto a far sì che i consueti morosi rischino l’appartamento. Leggi sul punto: Condominio: vietato il fondo cassa per supplire ai condomini morosi.

note

[1] Art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

[2] Trib. Reggio Emilia, sent. del 16.05.2014; Trib. Milano, sent. del 27.05.2014.

Autore immagine: 123rf com

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