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Acquisto casa: quanti anni ci vogliono affinché sia realmente tua

24 giugno 2018


Acquisto casa: quanti anni ci vogliono affinché sia realmente tua

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 giugno 2018



Quanto tempo deve passare per poter mettere l’immobile al sicuro dalle pretese di terzi? La revocatoria, l’azione di nullità e la simulazione.

Quando si mette la firma sul rogito si diventa proprietari della casa. Ciò nonostante esistono numerosi casi in cui il trasferimento dell’immobile può essere contestato, revocato o reso nullo. Tanto per fare qualche esempio basta pensare ai creditori del venditore, ai suoi eredi e al fisco. Di solito, però, le eventuali contestazioni vanno sollevate entro termini prestabiliti dalla legge. Termini che variano a seconda del tipo di azione da esperire. In questo articolo ci dedicheremo appunto ai possibili rischi che si possono correre dopo aver comprato un immobile. In particolare risponderemo alla domanda: in caso di acquisto della casa, quanti anni ci vogliono affinché sia realmente tua?

La donazione della casa non ha effetto per il primo anno

Se una persona che ha dei debiti ti regala la sua casa (anche se di questi tempi non succede così facilmente), la donazione può essere “vanificata” nei successivi 12 mesi dai suoi creditori. Basta che uno di questi trascriva il pignoramento nei pubblici registri immobiliari per poter sottoporre ad esecuzione forzata il bene in questione, senza neanche dover prima revocare la donazione. In pratica, ogni donazione è “traballante” nel primo anno dalla firma del rogito.

Lo stesso potere lo ha anche l’Agenzia Entrate o comunque l’Agente della riscossione che, in caso di pignoramento, possono anche valersi dei normali rimedi concessi ai creditori privati.

Donazione e vendita possono essere contestate entro 5 anni

Al di là del rimedio che abbiamo appena indicato, c’è sempre la cosiddetta «azione revocatoria» che consente ai creditori di agire contro l’atto di donazione o di vendita dell’immobile entro 5 anni dal suo compimento e renderlo inefficace. Al termine del processo, l’immobile potrà essere pignorato o ipotecato. Il presupposto per esercitare l’azione revocatoria da parte del creditore è dimostrare che il cedente, a seguito dello spoglio del bene, abbia perso una parte significativa del proprio patrimonio, tanto da non consentire al creditore di potersi soddisfare in caso di pignoramento.

Se però la cessione è avvenuta con vendita e non con donazione è richiesto un ulteriore (e più oneroso) presupposto: il terzo acquirente doveva essere al corrente del debito contratto dal suo venditore. Ne deriva che, se è facile dimostrare ciò quando la casa viene venduta a un familiare convivente, diventa più difficile se si tratta di amici o di estranei.

La donazione della casa può essere contestata dagli eredi

Se ti è stata donata una casa questa può essere impugnata dagli eredi del donante entro 10 anni dall’apertura della successione qualora quest’ultimo abbia, con il proprio testamento, leso le quote di legittima del coniuge, dei figli o, in loro assenza, dei genitori (leggi Eredità: quanto si è obbligati a lasciare ai parenti?). È quella che la legge chiama «azione di riduzione».

La vendita della casa può essere contestata dagli eredi

Anche se hai acquistato una casa da una persona che l’aveva ricevuta per donazione, il trasferimento del bene può essere contestato dagli eredi del venditore qualora siano stati lesi nelle quote di legittima ossia qualora il defunto abbia lasciato loro meno di quanto previsto dalla legge. In tal caso, gli eredi eserciteranno quella che viene chiamata «azione di restituzione» che può essere esperita fino a 20 anni dopo il rogito.

Leggi anche Errori che ti possono far perdere la casa.

La cessione della casa al coniuge

Spesso si ricorre alla separazione dei coniugi per intestare, a uno dei due, l’immobile di famiglia e sottrarlo alle pretese dei creditori del cedente. Si pensi al marito che simula la separazione con la moglie e a quest’ultima lascia, a titolo di mantenimento, la casa a sé intestata. In tale ipotesi si tratta di una «simulazione assoluta» e, per legge, non ci sono termini massimi entro cui possa essere esercitata. In altre parole i creditori potranno agire senza scadenze da rispettare.

Contratto di rendita vitalizia

C’è un ultimo caso in cui è possibile cedere la proprietà di un immobile ed è quello del vitalizio. In pratica, una persona – di solito anziana – vende la nuda proprietà della propria abitazione a un figlio e, come prezzo, ottiene non denaro ma l’impegno dell’acquirente a prestargli assistenza morale e materiale fino alla propria morte.

Spesso però dietro la facciata si nasconde una vera e propria donazione: capita cioè quando l’acquirente non esegua alcuna assistenza perché non richiesta o non necessaria (si pensi a un anziano in una casa di riposo o che dispone della badante). Gli eredi, in tale ipotesi, potranno impugnare l’atto facendolo riclassificare come donazione entro 10 anni dall’apertura della successione, ma solo a condizione che esso abbia leso le quote di legittima.

In alternativa è possibile impugnare il contratto di rendita vitalizia quando dovesse risultare che vi è una sproporzione tra le due prestazioni: si pensi al cedente che è già gravemente malato e le cui prospettive di vita sono particolarmente basse. In tale ipotesi, la Cassazione [1] ritiene che il contratto sia nullo (per nullità della causa). Con la conseguenza che non ci sono termini per impugnare il trasferimento della proprietà.

note

[1] Cass. ord. n. 25624/2017.

Autore immagine: 123rf com

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