Diritto e Fisco | Editoriale

Casa inagibile: l’Imu è dovuta?

27 Luglio 2018 | Autore:
Casa inagibile: l’Imu è dovuta?

Una guida per comprendere se l’imu deve essere pagata anche nel caso in cui l’immobile sia inagibile

L’imu è il principale tributo locale che colpisce il possesso di immobili e, quindi, anche delle case adibite ad appartamento. Non tutti gli immobili sono soggetti ad imu. Infatti ne sono esenti:

  • l’abitazione principale (cioè l’abitazione in cui il possessore ed il suo nucleo familiare dimora abitualmente e risiede anagraficamente a condizione che non sia accatastata come abitazione di tipo signorile, villa o castello o palazzo di eminente pregio artistico o storico);
  • le pertinenze dell’abitazione principale (una sola per ciascuna delle categorie catastali relative alle pertinenze);
  • le unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa;
  • gli alloggi sociali;
  • l’unica casa posseduta dagli appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al Corpo dei Vigili del Fuoco purché non locata;
  • la casa assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • una sola unità immobiliare posseduta in Italia, a titolo di proprietà o di usufrutto, da cittadini italiani che risiedano all’estero, che siano iscritti all’anagrafe dei residenti all’estero (Aire) e che siano titolari di pensione estera;
  • se lo prevedono i regolamenti comunali, anche l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscano la residenza presso istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, salvo che l’unità non sia locata.

L’imu è invece dovuta:

  • per le abitazioni principali classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
  • per le abitazioni che non siano principali (ad esempio le cosiddette seconde case o gli immobili dati in affitto);
  • per le pertinenze che non possono beneficiare dell’esenzione per l’abitazione principale;
  • per gli altri fabbricati ad uso abitativo come gli immobili delle imprese, gli studi privati, gli uffici ad esclusione dei fabbricati rurali strumentali.

Detto questo resta la domanda: se la casa è inagibile si paga l’imu? Oppure se l’appartamento è inagibile vi è uno sconto sull’imu? È quello che spiegheremo in questo articolo.

Chi è tenuto a pagare l’imu e come si calcola l’importo dovuto?

Nei casi sopra ricordati in cui l’imu è dovuta è obbligato al pagamento il proprietario o il titolare di altro diritto reale o di godimento sull’immobile (cioè l’usufruttuario, il titolare del diritto di uso, di abitazione), chi utilizza l’immobile in base ad un contratto di leasing o chi è concessionario di beni demaniali.

L’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota ed al periodo di possesso nel corso dell’anno solare (si conta interamente il mese in cui il possesso è durato per almeno 15 giorni).

Ciò vuol dire che se ci sono due comproprietari al 50% che possiedono l’immobile per l’intero anno, ciascuno sarà tenuto al pagamento del 50% del dovuto (per l’imu non c’è responsabilità solidale fra i diversi comproprietari o fra i diversi soggetti tenuti al pagamento: ciascuno è cioè responsabile solo della propria quota ed il comune non potrà pretendere l’intero importo da uno solo dei soggetti obbligati).

L’importo dell’imu dovuta si calcola innanzitutto determinando la base imponibile che si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 160 per i fabbricati in categoria A (esclusa la categoria A/10) e nelle categorie C/2 (depositi e magazzini), C/6 (scuderie, rimesse, stalle, autorimesse) e C/7 (tettoie aperte o chiuse);
  • 140 per i fabbricati di categoria B (scuole, carceri, ospedali ecc.), C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (locali per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari senza scopo di lucro);
  • 80 per fabbricati di categoria A/10 (uffici e studi privati) e D/5 (istituti di credito);
  • 65 per i fabbricati di categoria D (immobili a destinazione speciale salvo la categoria D/5);
  • 55 per i fabbricati di categoria C/1 (botteghe e negozi).

Esempio chiarificatore: se possiedo un’autorimessa con rendita 800 euro, dovrò innanzitutto rivalutare la rendita del 5% e, quindi, aggiungere 40 ad 800 ottenendo così 840 euro (rendita rivalutata).

Poi moltiplicare 840 euro per 160 (infatti le autorimesse sono classificate in categoria C/6 che ha moltiplicatore 160) ottenendo così 134.400 euro, cioè la base imponibile.

Sulla base imponibile, così determinata, si dovrà applicare l’aliquota che ogni singolo comune stabilisce per ogni categoria di immobili (le aliquote variano di regola da un minimo del 7,6 per mille al 10,6 per mille).

Si dovrà, cioè, moltiplicare la base imponibile per l’aliquota applicabile alla categoria a cui appartiene l’immobile (nel nostro esempio se l’aliquota per le autorimesse fosse del 9 per mille, si dovrà moltiplicare la base imponibile di 134.400 euro per 0,009 ottenendo così l’importo dovuto per l’imu pari ad euro 1.209,60).

L’imu non è dovuta sulle abitazione principali non di lusso

Come e quando si paga l’imu?

Una volta che sia stato esattamente determinato l’importo dovuto (occorre tener presente che molti comuni, sui loro siti istituzionali, mettono a disposizione dei contribuenti anche dei programmi per calcolare senza errori l’imu da pagare), esso andrà corrisposto in due rate con scadenza al 16 giugno (acconto generalmente pari al 50% di quanto versato l’anno precedente) ed al 16 dicembre (saldo a conguaglio).

Il pagamento andrà effettuato solo se l’importo dovuto supera i 12 euro o il diverso importo stabilito dal comune e si potrà utilizzare o il modulo F24 (anche un solo modulo per pagamenti da effettuarsi a più comuni) o un bollettino postale (in quest’ultimo caso, però, si dovranno compilare tanti bollettini per quanti siano i comuni nei quali si possiedano immobili soggetti ad imu).

Se si opta per il pagamento con modello F24 si dovrà compilare il campo “Sezione imu e altri tributi locali” con l’indicazione degli importi da versare nella colonna “importi a debito versati”

Gli importi da indicare sul modello F24 vanno arrotondati all’unità di euro superiore dai 50 centesimi in su e all’unità di euro inferiore fino ai 49 centesimi (ad esempio se il calcolo dell’imu da pagare dà come risultato 950,50 euro, occorrerà indicare sul modello F24 la cifra di 951 euro).

Ne modello F24, nel campo “codice ente/codice comune”, bisognerà poi indicare:

  • il codice catastale del comune nel cui territorio si trovano gli immobili assoggettati ad imu (il codice è quattro caratteri);
  • se si sta versando l’acconto o il saldo (barrando la casella “Acc” o quella “Saldo”);
  • il numero degli immobili per cui si effettua il pagamento (nello spazio “numero immobili”);
  • l’anno di riferimento, cioè l’anno per il quale si sta effettuando il pagamento (nello spazio “anno di riferimento”);
  • l’importo portato in detrazione per la detrazione applicata nel caso di abitazione di lusso ma principale.

L’imu può essere pagata utilizzando il modello F24

L’imu si paga per gli immobili inagibili?

Ma se la casa è inagibile si paga l’imu? Oppure se risulta inagibile qualsiasi altro fabbricato ad uso abitativo che è soggetto al pagamento dell’imu, l’imposta deve comunque essere versata?

A questo riguardo la legge[1] stabilisce che per il periodo di tempo in cui permane la situazione di inagibilità o inabitabilità e l’immobile non sia di fatto utilizzato (nemmeno per un uso diverso da quello abitativo), la base imponibile dell’immobile inagibile o inabitabile è ridotta del 50% a condizione che lo stato di inabitabilità o inagibilità sia fatto accertare dall’Ufficio tecnico comunale con perizia a cura e spese del proprietario (è ammessa, in alternativa, una dichiarazione sostitutiva del proprietario che autocertifichi al comune lo stato di inagibilità o di inabitabilità e il non utilizzo dell’immobile).

L’inagibilità o inabitabilità è uno stato di degrado dell’immobile che risulti essere pericolante, diroccato o fatiscente oppure una situazione di obsolescenza tecnologica, funzionale o strutturale che non si possano eliminare con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro o di risanamento o di ristrutturazione.

La dichiarazione sostitutiva presentata dal contribuente per attestare l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile:

  • avrà efficacia anche per gli anni successivi a quello in cui è stata presentata finché, cioè, permarranno le stesse condizioni di non utilizzo e di inagibilità o inabitabilità;
  • avrà efficacia solo fiscale (non comporterà, cioè, automaticamente, la dichiarazione di inabitabilità ad altri fini).

A queste condizioni quindi, ottenuta la riduzione della base imponibile del 50%, si potrà calcolare l’imu da versare per l’immobile inagibile o inabitabile che di fatto non sia utilizzato per nessun uso.

La base imponibile degli immobili inagibili è ridotta del 50%


note

[1] L. n. 44 del 2012.


1 Commento

  1. Buongiorno, vorrei gentilmente sapere se la condizione di inagibilità/inabitabilità può avere valore retroattivo rispetto ad annualità IMU non ancora versate, qualora il proprietario sia in grado di certificare lo stato dell’immobile tramite documentazione specifica (ad esempio: distacco di tutte le utenze acqua/luce/gas, richiesta di rimborso danni a seguito di calamità naturale con foto alegate di crollo parziale del tetto). Grazie, cordiali saluti.

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