Diritto e Fisco | Editoriale

Spese condominiali: a chi spetta dimostrarle?

25 giugno 2018


Spese condominiali: a chi spetta dimostrarle?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 giugno 2018



I condomini hanno il diritto di chiedere una copia, a proprie spese, delle fatture e di tutti i documenti giustificativi di spesa. Ma non è l’amministratore a dovergliele consegnare: sono invece loro a doverseli procurare recandosi al suo studio. 

L’amministratore di condominio ha convocato l’assemblea per l’approvazione dei bilanci e delle spese sostenute nell’anno. Gli importi rappresentati schematicamente nei fogli che ti sono stati spediti insieme all’avviso di convocazione, che sintetizzano il bilancio condominiale, ti sembrano sospetti, in alcuni casi eccessivi rispetto alle esigenze del vostro edificio. Così chiedi all’amministratore di esibire anche le cosiddette “pezze d’appoggio” ossia le fatture e i giustificativi delle spese. Anzi, sostieni che sia un suo specifico obbligo mostrarle all’assemblea riunita affinché questa possa decidere sull’approvazione o meno del consuntivo. Per tutta risposta, l’amministratore di invita a recarti al suo studio dove la documentazione è a tua disposizione e di cui potrai estrarne copia a tue spese. Ne nasce una discussione se devi essere tu a dover prendere l’iniziativa per la visione dei documenti o se invece è all’amministratore che spetta l’obbligo informativo. Chi ha ragione? A chi spetta dimostrare le spese condominiali? La risposta è stata data dalla Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici sul punto.

È dovere dell’amministratore consentire a tutti i condomini di prendere visione dei documenti relativi alle spese sostenute. Il suo obbligo però si limita a comunicare loro presso quale locale si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, ne può prendere gratuitamente visione e ottenere, con rimborso della spesa, copia firmata. Ciò affinché ogni proprietario di appartamento possa esercitare il normale controllo sulla gestione dei conti nel momento del rendiconto annuale e dell’approvazione del bilancio.

Il diritto dei condomini di vigilare sulle uscite sostenute nell’anno non deve però mai risolversi in un intralcio all’amministrazione; non può cioè porsi in contrasto con il principio della correttezza. Questo significa che non si può pretendere che l’amministratore esibisca in assemblea tutti i documenti di spesa; egli deve solo consentire ai condomini di prenderne visione. Leggi anche Spese di condominio: posso chiedere all’amministratore di dimostrarle?

Ogni condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di approvazione del bilancio annuale da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza essere tenuto a specificare le ragioni per cui intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza.

Secondo la Cassazione, l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prenderne visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.

Se l’amministratore non consente ai condomini l’esercizio di tale facoltà questi possono rivolgersi, con un ricorso in via d’urgenza, al tribunale che gli ordinerà di adempiere al proprio dovere. Non solo. Sempre la Cassazione [2] ha precisato che se l’amministratore disattende la richiesta, avanzata da un condomino, di esaminare la documentazione riguardante un argomento all’ordine del giorno dell’imminente assemblea, l’eventuale delibera che dovesse essere adottata è annullabile, in quanto la lesione del diritto che il condomino ha all’informazione incide sul procedimento di formazione della maggioranza assembleare. Tuttavia, la mancata presenza dei documenti giustificativi del bilancio all’assemblea convocata per la sua approvazione non è causa d’invalidità della delibera.

In questo senso si comprende quindi che sono i proprietari a doversi fare carico di recarsi allo studio dell’amministratore e non è questi tenuto a presentare i documenti a semplice richiesta degli interessati.

note

[1] Cass. ord. n. 16677 del 25.06.2018.

[2] Cass. sent. n. 15159/2001.


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