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Avviso di rettifica e liquidazione immobili

29 giugno 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 giugno 2018



Cos’è l’avviso di rettifica e liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate e come deve essere motivato.

L’Agenzia delle Entrate, al fine di applicare in modo corretto le imposte di registro, ipotecarie e catastali, può rivalutare gli immobili, rettificando quanto dichiarato dai contribuenti negli atti di compravendita immobiliare o nelle dichiarazioni di successione. Più precisamente, se il Fisco ritiene di dover rettificare il valore di un immobile perché quello dichiarato dalle parti si discosta dal valore effettivo, notifica un avviso di rettifica e di liquidazione delle maggiori imposte. Vediamo quando l’Agenzia delle Entrate emette un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte sugli immobili e come sapere se è legittimo.

Avviso di rettifica e liquidazione: i controlli del Fisco

Secondo quanto previsto dalla legge [1], il Fisco controlla il valore venale dell’immobile (cioè il valore in comune commercio), prendendo in considerazione i trasferimenti a qualsiasi titolo, le divisioni e le perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri immobili di analoghe caratteristiche e condizioni.

L’Agenzia può anche tener conto del reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato nella stessa data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (cosiddetti valori Omi), nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Avviso di rettifica e liquidazione: motivazione astratta?

Tutti gli atti tributari devono essere motivati, a pena di nullità, al fine di consentire l’esercizio del diritto di difesa dei contribuenti. Anche l’avviso di rettifica e di liquidazione del valore di un immobile deve contenere le ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento della rettifica stessa. Tuttavia, la giurisprudenza ha ritenuto sufficiente l’enunciazione dell’astratto criterio normativo in base al quale viene determinato il maggior valore. Ciò comporta, in ogni caso, che se il contribuente contesta l’avviso, resta a carico del Fisco l’onere di provare la sussistenza delle circostanze che giustificano il valore accertato.

Spesso negli avvisi di liquidazione e rettifica del valore degli immobili si rinviene una motivazione scarna o del tutto generica che fa astrattamente riferimento alla natura, alla consistenza, alle caratteristiche e all’ubicazione degli immobili.

Secondo la Cassazione [2], una motivazione di questo tipo non consente di fatto il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente perché, da un lato, non gli permette di controllare la ragionevolezza dei criteri seguiti e l’esattezza dei calcoli eseguiti dal Fisco e, dall’altro lato, non permette di rapportare con sicurezza l’imposta richiesta alla reale capacità contributiva.

Avviso di rettifica e liquidazione: come deve essere la motivazione?

La giurisprudenza ha avuto modo di esprimersi più volte sulla motivazione degli avvisi di rettifica del valore degli immobili e di liquidazione delle maggior imposte. La motivazione deve rispondere al principio di ragionevolezza e a quello di capacità contributiva.

Con riguardo al principio di ragionevolezza, si è detto che l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio finanziario deve avere un contenuto tale da consentire al contribuente di controllare eventuali errori di calcolo nell’applicazione dei coefficienti e delle aliquote. Esso deve quindi includere, oltre all’importo del tributo, anche gli ulteriori elementi posti a base dell’imposizione ed in particolare i dati di classamento, consistenti nell’indicazione della zona censuaria, della categoria, della classe, della consistenza e della rendita [3].

Inoltre, in tema di classamento di immobili, la motivazione deve specificare le differenze riscontrate rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso [4].

La motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l’esercizio del diritto di difesa: di conseguenza, fermo restando l’onere della prova gravante sulla Amministrazione, è sufficiente che la motivazione contenga l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore, senza necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi. Ciò in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale [5].

In tema di Ici, la Cassazione ha affermato che l’atto di liquidazione riportante i dati di classificazione dell’immobile con la classe, la consistenza e la rendita attribuita in relazione a tali elementi, è sufficiente a consentire al contribuente che individui un errore di classificazione concernente il proprio immobile, o che ritenga non sussistere i requisiti per la variazione catastale, di effettuare l’impugnazione della rendita. Il contribuente può quindi avviare una causa specifica contro l’Agenzia anche sulla base del semplice raffronto di tali dati con quelli su cui in precedenza era stata applicata la imposta [6].

Il principio di capacità contributiva deve costituire l’unico parametro di riferimento effettivo per valutare la legittimità della pretesa tributaria. Deve dunque essere esclusa qualsiasi interpretazione da cui possa derivare la soggezione del contribuente ad un prelievo fiscale maggiore o minore di quello effettivamente voluto dal legislatore. Secondo la Corte Costituzionale [7], la capacità contributiva in ragione della quale il contribuente è chiamato a concorrere alle pubbliche spese vuole l’oggettivo e ragionevole collegamento del tributo a un effettivo indice di ricchezza.

Dunque, può essere sufficiente, ai fini dell’assolvimento dell’obbligo di motivazione, l’indicazione di criteri astratti in base ai quali il Fisco ha rettificato il valore di un immobile. Tuttavia tali criteri non devono essere eccessivamente generici, altrimenti la motivazione è da considerarsi inesistente. Essi devono mettere comunque il contribuente in condizione di conoscere il motivo dell’accertamento e di contestarlo.

note

[1] Art. 51 D.P.R. 131/1986.

[2] Cass. ord. 14987/2018.

[3] Cass. sent. n. 9008/2014.

[4] Cass. sent. n. 12497/2016.

[5] Cass. sent. n. 22148/2017.

[6] Cass. sent. n. 14400/2017.

[7] Corte Cost., ord. n. 394/2008.

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1 Commento

  1. Io a causa di separazione sono alle soglie della povertà. Per tale motivo, dopo circa 5 anni di tentativi da privato e qualche mese con agenzia ( visto che non risiedo più in quel comune), sto SVENDENDO casa. Sono già in fase avanzata di contatto di vendita a una cifra che mi permetterà SOLO di versare tutto il ricavato alla banca che mi aveva concesso il mutuo, con rata di circa 750 €, fatta perché la ex lavorava , ma dal 2012 grazie alla Fornero NON PERCEPISCE NULLA. NON MI RESTERÀ ASSOLUTAMENTE NEMENO UN CENTESIMO . Se arriva un simile atto che faccio, vado a vivere su un marciapiede?

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