Cessione del contratto preliminare e plusvalenza da dichiarare all’Agenzia Entrate

Ho letto la famosa risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n°6/E del gennaio 2015 (Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti da cessione di contratto preliminare. Articolo 67 del TUIR). La risoluzione finiva con la frase: “alla stregua di quanto stabilito dall’articolo 71, comma 2, del TUIR, il reddito è determinato dalla differenza fra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla sua produzione.” Quali sarebbero queste spese? Provvigioni, mediazioni, spese ristrutturazioni?

La fattispecie esaminata dalla risoluzione citata dal lettore è molto singolare in quanto riguarda la plusvalenza derivante dalla cessione, non del bene immobile, bensì del contratto preliminare. L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che tale ipotesi rientri nell’art. 67 lettera l) del TUIR (redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere) e che quindi, per effetto dell’espresso richiamo all’art. 71, c. 2, TUIR, il reddito è determinato dalla differenza fra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla sua produzione. Nel caso individuato, in cui il soggetto ha versato un acconto al venditore al momento del preliminare di acquisto di immobile, ma poi, – non più interessato all’immobile -, ha ceduto il preliminare ad una somma più alta dell’acconto, il reddito si calcola sottraendo al prezzo incassato con la cessione del preliminare, le spese inerenti che, per l’Agenzia delle Entrate, sono rappresentate dalla somma che il soggetto ha versato come acconto al momento della stipula del preliminare. Non devono quindi tenersi in considerazione le spese relative all’immobile (ristrutturazione, manutenzione straordinaria ecc.) poiché non vi è stata cessione dell’immobile ma cessione del contratto preliminare.

Diversamente, nel caso di cessione dell’immobile (differente da quello esaminato dalla risoluzione citata dal lettore), nel calcolo della plusvalenza tassabile si tiene conto della differenza tra il corrispettivo percepito e i le spese inerenti alla sua produzione. Per spese inerenti devono intendersi quelle spese, documentabili, che hanno reso possibile l’incremento del reddito.

Per spese incrementative, in giurisprudenza, si intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene. Tra le spese inerenti, rientreranno invece quelle di ristrutturazione, di manutenzione straordinaria e, in generale, di aumento del valore del bene.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone