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Lo sai che? Locazione: disdetta immediata per andare a vivere nell’appartamento

Lo sai che? Pubblicato il 14 luglio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 luglio 2018

Ho 30 anni e tre anni fa ho pagato il passaggio di proprietà di un appartamento, di cui sono diventata l’unica proprietaria. Vivendo con i genitori, ho affittato l’appartamento ad una famiglia, con canone 3+2. A novembre di quest’anno scadono i primi tre anni, ed  io ora ho esigenza di andare a viverci. Dal momento che mancherebbero cinque mesi alla scadenza dei primi tre anni, posso mandare la richiesta all’inquilino? In caso contrario, quali sono i tempi di attesa? Come devo muovermi?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente, nonostante la regola generale stabilisca il preavviso di almeno 6 mesi dalla scadenza del contratto, le parti, reciprocamente, se perfettamente d’accordo, possono stabilire anche un termine inferiore, quindi, ad esempio nel caso specifico anche di 5 mesi.

A questo proposito si suggerisce alla lettrice di parlare direttamente con i suoi inquilini, esponendo le sue esigenze e, al fine di ottenere il loro consenso, anche proponendo la restituzione della caparra con una percentuale aggiuntiva per il mancato godimento del bene per il mese di discrepanza rispetto alla normativa (5 mesi di preavviso invece di 6). In caso di accettazione potrà inoltrare la disdetta via posta raccomandata e i tempi di attesa saranno quelli stabiliti, ossia 5 mesi.   

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi.

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, un bene mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione.

Da una parte, il locatore, nello specifico il padrone di casa, mette a disposizione il bene e trae un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino, gode del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze.

La regola generale, statuita dalla legge n. 431/98, che disciplina la materia delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, all’art. 3 stabilisce:

Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: 

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

 b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; 

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; 

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; 

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

 f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo; 

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Quindi, la legge, con l’intento di tutelare la parte più debole, ossia l’inquilino, impone al proprietario di rispettare i termini di disdetta con preavviso di almeno sei mesi.

Tuttavia, la legge stabilisce anche che le parti, concordemente, possono statuire, sempre in forma scritta, termini diversi.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

Il contratto di locazione a uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’articolo 1 della legge 431/1998, «deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam». Ad affermarlo è la Cassazione per la quale, dunque, nelle locazioni abitative è nullo il patto di recesso non scritto, non potendo trovare riconoscimento giurisdizionale l’accordo orale tra proprietario e inquilino in cui quest’ultimo al posto del preavviso di recesso abbia offerto il nominativo di un nuovo inquilino. La conseguenza è che locatore potrà comunque chiedere al conduttore i canoni non versati.” Corte di Cassazione|Sezione 6 3|Civile|Ordinanza|27 settembre 2017| n. 22647.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta


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