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Lo sai che? Locazione, mancata disdetta e rinnovo del contratto

Lo sai che? Pubblicato il 14 luglio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 14 luglio 2018

Il  contratto di locazione per immobile ad uso diverso da abitazione (ambulatorio medico) di durata 6 + 6, al termine dei 12 anni (31/01/2019) in assenza di disdetta viene rinnovato automaticamente per altri 6 anni?Se si, per interrompere il contratto il conduttore deve dare disdetta entro 6 o 12 mesi?

Dopo aver letto la richiesta di consulenza ed il contratto di affitto allegato dal lettore, si può dire quanto segue.

Il contratto allegato, ai sensi dell’articolo 28 della legge 392 del 1978, si rinnova di sei anni in sei anni se non viene disdettato entro il termine di dodici mesi dalla sua scadenza.

Pertanto, se almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale (cioè entro il 31/01/2018) la formale disdetta non è giunta a conoscenza del locatore (a mezzo raccomandata), il contratto si intenderà rinnovato per altri sei anni e cioè fino al 31 gennaio 2025.

Si precisa che per essere una disdetta tempestiva non basta che sia spedita entro il termine previsto dalla legge, ma è necessario che giunga all’indirizzo del locatore entro quel termine (quindi la disdetta deve giungere al recapito del locatore entro, nel caso specifico, i dodici mesi antecedenti alla scadenza contrattuale).

Detto questo, va immediatamente aggiunto che il contratto allegato dal lettore prevede anche in una clausola (in accordo con l’articolo 27, comma 7, della legge n. 392 del 1978) la facoltà per il conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore con raccomandata a.r. almeno sei mesi prima della data in cui il recesso sarà operativo.

Questo vuol dire che in qualsiasi momento, anche se il contratto si è rinnovato per mancata disdetta, il conduttore può (per qualsiasi motivo) recedere dal contratto inviando al locatore una raccomandata a.r. con un preavviso di almeno sei mesi.

Occorre perciò fare una distinzione:

– una cosa è la disdetta dal contratto che il conduttore può dare entro dodici mesi dalla scadenza del contratto (se non l’ha data, come ho specificato poco sopra, il contratto si è rinnovato di altri sei anni);

– un’altra cosa è, invece, il recesso dal contratto che il conduttore, in base alla suddetta clausola del contratto allegato, può esercitare sempre, cioè in qualsiasi momento (anche se il contratto si è rinnovato per mancata disdetta) inviando una lettera raccomandata a.r. con un preavviso di sei mesi: ad esempio, se il conduttore facesse arrivare al locatore oggi, 26/06/2018, il suo recesso dal contratto, il recesso avrebbe effetto dal 26/12/2018 e ciò significa che per altri sei mesi dopo che la comunicazione di recesso giunge al locatore, il conduttore deve comunque pagare il canone al locatore.

Nel caso di specie, in conclusione, se il conduttore non ha inviato la disdetta entro i dodici mesi precedenti alla scadenza del contratto (cioè entro il 31/01/2018), il contratto stesso si è rinnovato di altri sei anni, ma il conduttore conserva sempre la facoltà di recedere dal contratto e questa facoltà la può esercitare inviando al locatore una raccomandata a.r. che produrrà effetto dopo sei mesi rispetto al giorno in cui la comunicazione di recesso giungerà al locatore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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