Diritto e Fisco | Articoli

Bonus prima casa: spetta se acquisto e intesto a mio figlio?

28 giugno 2018


Bonus prima casa: spetta se acquisto e intesto a mio figlio?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 giugno 2018



I genitori possono raddoppiare il bonus prima casa se ne acquistano una seconda, con le stesse agevolazioni, a patto però che la intestino al figlio. Non rileva il fatto che non sia quest’ultimo a pagare il relativo prezzo.

Insieme a tua moglie e a tuo figlio, ancora minorenne, vivete in un immobile che, a suo tempo, hai acquistato pagando l’Iva al 4%, ossia con il bonus fiscale sulla prima casa. Di recente sei riuscito a mettere da parte un po’ di soldi e, con questi risparmi, vorresti acquistare un secondo appartamento, magari da adibire a uso investimento, dandolo in affitto. Se comprassi l’immobile intestandolo a te stesso pagheresti le imposte in misura ordinaria, visto che hai già una “prima casa” e che non è concesso usufruire due volte del bonus. Vorresti però risparmiare. Così ti chiedi se sia possibile ottenere il beneficio fiscale intestando la casa a tuo figlio. Ti chiedi, in altre parole, se spetta il bonus prima casa a chi acquista e intesta la casa al figlio? Il tuo dubbio è che, non avendo quest’ultimo ancora 18 anni e non possedendo un proprio reddito, apparirà chiaro all’Agenzia delle Entrate che a pagare il prezzo sei stato tu e che quindi sei tu il vero acquirente. Come si risolve la questione? Le cose stanno nel seguente modo.

Bonus prima casa: condizioni

Chi acquista una casa con il bonus fiscale – che gli consente di pagare l’Iva al 4% anziché al 10% o, per le vendite tra privati, l’imposta di registro al 2% anziché al 9% – è costretto a vendere entro un anno eventuali immobili di cui sia già titolare, ovunque situati in Italia, se a suo tempo acquistati con il bonus prima casa. Chi non ne ha, invece, non deve porsi il problema. In ogni caso, l’acquirente non deve possedere altri immobili – anche se acquistati senza l’agevolazione fiscale in commento – nello stesso Comune ove si trova l’immobile nuovo.

Non in ultimo, chi ottiene il bonus prima casa deve impegnarsi a trasferire, entro massimo 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza ove si trova l’appartamento “agevolato”. Su quest’ultimo punto si fa spesso confusione. Difatti spesso si ritiene – erroneamente – che si debba avere la residenza all’indirizzo ove è collocato l’immobile nuovo. Non è così: è sufficiente solo che coincida il Comune. Per il resto si può vivere altrove. Leggi sul punto anche Si può affittare la prima casa?

Bonus prima casa per il figlio

Quanto poi alla possibilità per il padre di acquistare una casa per il figlio e usufruire, nello stesso tempo, del bonus prima casa, tutti i dubbi sono stati sciolti dall’Agenzia delle Entrate [1]. Secondo una circolare del 2005, infatti, l’acquisto della prima casa effettuato da minori dà diritto all’agevolazione fiscale.

Anche la Cassazione ha confermato questo indirizzo stabilendo che l’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa spetta a un minorenne anche qualora i suoi genitori, usufruttuari per legge dei suoi beni, siano titolari di altre abitazioni [2]. Si legge testualmente nella sentenza: «Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” sono applicabili, nel concorso delle altre condizioni volute dalle norme, anche per gli acquisti di case non di lusso attribuiti al minore, in qualità di nudo proprietario, anche se i genitori di lui posseggano altre abitazioni nello stesso comune».

Sempre la Cassazione ha detto, in un’altra occasione, ma sempre con la stessa chiarezza, il bonus prima casa «è applicabile, nel concorso delle altre condizioni volute dalla norma, anche in ipotesi di acquisto di fabbricati o di porzione di fabbricato da parte di soggetti di età minore, anche se i genitori con essi conviventi, siano proprietari, nello stesso comune, di altri immobili» [3].

La giurisprudenza tributaria ha anche ricordato che il bonus prima casa può trovare applicazione anche al contratto a favore di terzo che ricorre proprio nel caso in cui il padre paghi il venditore e chieda a quest’ultimo di intestare la casa al proprio figlio [4].

Si può comprare la casa con le agevolazioni fiscali e intestarla al figlio?

In sintesi, i genitori che siano già titolari di un immobile acquistato con il bonus prima casa possono fare un secondo acquisto, usufruendo delle medesime agevolazioni fiscali a patto di intestare l’immobile al proprio figlio, anche se convivente e anche se poi, per legge, ad essi spetta l’usufrutto legale del bene così comprato.

note

[1] Ag. Entrate Circolare n. 38/E del 12.08.2005.

[2] Cass. sent. n. 10196/1999.

[3] Cass. sent. n. 10247/1994.

[4] CTP Forlì sent. n. 12/1/18: «L’applicazione del beneficio fiscale di cui alla nota II-bis al comma 1 dell’art.1 Tariffa Parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986, o agevolazione “prima casa” non comporta l’estensione analogica di agevolazioni erariali, ma la corretta interpretazione delle relative disposizioni normative, soprattutto alla luce della ratio che le ha ispirate. Ciò premesso, sul piano fiscale, si tratta di condizioni agevolative costituite nell’ambito di un contratto di compravendita (o permuta) immobiliare collegato all’utilizzo del bene da parte del soggetto beneficiario, quale diretto fruitore dell’agevolazione. Ne consegue che il terzo destinatario degli effetti negoziali deve essere considerato, quanto meno ai fini degli effetti fiscali, parte in senso pieno del contratto. Inoltre, va rilavato che esistono altre figure di fruibilità delle citate agevolazioni proprio da parte di terzi sicuramente non riconducibili alla definizione civilistica di “contraente” di un negozio giuridico». CTP Rimini sent. n. 113/2/18; contra CTR Perugia sent. n. 359/1/14.

Autore immagine: 123rf com

Cassazione civile, sez. I, 21/09/1999,  n. 10196 

Fatto

Svolgimento del processo

Con atto di compravendita registrato in Trento il 17 gennaio 1991 il minore Guglielmo De Maria, a mezzo dei genitori Giovanni De Maria e Maria Carmela Farina, acquistava da Enzo Farina un appartamento in Roma; erano richieste le agevolazioni per la prima casa, rifiutate dall’Amministrazione, che imponeva il versamento delle imposte con aliquota ordinaria. Domandato il rimborso delle somme pagate in eccedenza, avverso il silenzio – rifiuto dell’Amministrazione era proposta impugnazione alla Commissione Tributaria di I grado di Trento, che accoglieva il ricorso, sempre che i genitori del minore non fossero titolari d’altro appartamento a destinazione residenziale a Roma, riconoscendo che l’immobile acquistato era destinato ad abitazione dell’acquirente; l’appello dell’Ufficio contro tale decisione, fondato sulle note di trascrizione, da cui risultava che i genitori del minore erano titolari di altri appartamenti in Roma e da ” informazione anagrafica” non compatibile con la destinazione ad abitazione del compratore dell’immobile, era rigettato dalla Commissione regionale: per quest’ultima, la circostanza preclusiva di non possedere fabbricati in Roma riguardava solo il minore, che non si contestava non possedesse abitazione in quel comune e non i genitori di lui, il cui impegno a destinare l’appartamento acquistato ad abitazione era sufficiente a consentire le agevolazioni, in mancanza della prova della locazione a terzi o di una destinazione incompatibile con quella dichiarata dell’immobile comprato, essendo irrilevante a tal fine l’informazione anagrafica esibita dall’Ufficio, priva d’elementi d’autenticità e non costituente prova.

Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione il Ministero delle Finanze per un motivo e non si difendono i contribuenti.

Diritto

Motivi della decisione

1. La sentenza è impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1 L. 22 aprile 1982 n. 168 e 2 della L. 5 aprile 1985 n. 118, contrasto con giudicato interno e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, perché la Commissione di primo grado aveva riconosciuto l’agevolazione fiscale alla condizione che fosse accertata l’inesistenza d’altre abitazioni nel medesimo comune intestate ai genitori con statuizione non impugnata da controparte, che risultava invece riformata dalla sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto la proprietà di altro appartamento dei genitori del minore nel medesimo comune non incompatibile con i benefici. La sentenza, inoltre, per la parte in cui escludeva dovesse provarsi la destinazione attuale ad abitazione dell’acquirente dell’immobile comprato, violava la normativa citata e l’affermazione della Commissione sull’inidoneità delle informazioni anagrafiche a provare l’omessa destinazione ad abitazione dell’acquirente dell’appartamento non rilevava la loro natura indiziaria e presuntiva, avvalorata dalla mancata contestazione della circostanza della sua locazione a terzi. 2. L’appello dell’Ufficio chiedeva il rigetto dell’istanza di rimborso accolta in primo grado purché i genitori del minore acquirente non fossero proprietari d’altri immobili con destinazione residenziale in Roma, data la destinazione ad abitazione familiare del compratore dell’appartamento acquistato; con il gravame l’Amministrazione domandava la riforma di tale decisione, essendo il padre del minore titolare d’altri appartamenti in Roma e risultando dalla l’informazione anagrafica del 21.4.94″ che l’immobile acquisito era locato a terzi. Il dedotto omesso accertamento delle condizioni di fatto delle agevolazioni è incompatibile con la definitività di qualsiasi statuizione della decisione di primo grado sull’esistenza di detti requisiti e, quindi, il profilo di ricorso che si rifà a violazione del giudicato interno è infondato. 2.1. La violazione di legge denunciata non vi è nella sentenza impugnata, che esattamente ritiene le disposizioni dell’art. 1 co. 6 della legge n. 168-82 e dell’art. 2 della L. 118-85 possono applicarsi, nel concorso delle altre condizioni volute dalle norme, anche per gli acquisti di case non di lusso da parte del minore e che non precluda le agevolazioni la circostanza di fatto, che i genitori di lui posseggano altre abitazioni nello stesso comune (in tal senso Cass. 1 dicembre 1994 n. 10247). Tale lettura è confermata dalla L. 28 dicembre 1995 n. 549, che all’art. 3 co. 135, ha modificato la nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata alla L. 131 del 28 (NDR: così nel testo) aprile 1986, chiarendo che l’aliquota agevolata dell’imposta di registro s’applica “agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”: pertanto anche il minore che rimane nudo proprietario dell’abitazione acquistata, della quale i genitori hanno l’usufrutto legale (art. 324 c.c.) può godere come tale delle agevolazioni se dichiari a mezzo dei suoi legali rappresentanti: “di non essere titolare…dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (così la citata nota II bis all’art. 1 della tariffa allegata alla L. 131-86). Tale norma della L. 549-95, interpretativa della legislazione agevolativa in materia di prima casa (così Cass. 6 aprile 1996 n. 3248), stabilisce che oggetto dell’acquisto può essere anche la nuda proprietà, la quale nel caso perviene al minore che, a mezzo dei genitori unici legittimati alla scelta dell’abitazione di lui, ex artt. 45 e 144 c.c., dichiarano a pena di decadenza, nell’atto d’acquisto del fabbricato, di adibirlo ad abitazione della famiglia. Quindi la sentenza impugnata esattamente riconosce le agevolazioni al minore, essendo irrilevante l’esistenza di altri immobili di proprietà dei genitori. 2.2. Anche il presupposto della destinazione ad abitazione della famiglia del minore dell’immobile comprato è ritenuto necessario dalla Commissione regionale per fruire delle agevolazioni (così pure la citata Cass. n. 10247-94); nel caso di specie gli usufruttuari devono scegliere l’abitazione del minore nudo proprietario e ciò comporta la destinazione in tempi brevi dell’immobile acquistato ad abitazione della famiglia dell’acquirente (sulla necessità che tale destinazione sia concretamente realizzata per fruire delle agevolazioni: Cass. 21 dicembre 1998 n. 12737).

L’affermazione della sentenza impugnata in ordine all’irrilevanza a fini probatori della “informazione anagrafica” prodotta dall’Ufficio appellante per escludere la destinazione ad abitazione della famiglia del minore acquirente dell’appartamento comprato, costituisce mera valutazione di prove che, in quanto logica e sufficientemente motivata, non può essere oggetto di sindacato in questa sede, per cui, anche per tale terzo profilo, il ricorso non può essere accolto. 3. Nulla per le spese che restano a carico del ricorrente non avendo resistito gli intimati.

PQM

p.q.m.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma il 12 maggio 1999.


Cassazione civile, sez. I, 01/12/1994,  n. 10247  

Fatto

Svolgimento del processo

Con atto 28 gennaio 1984, registrato a Busto Arzisio il 16 febbraio 1984, Maddalena e Filippo Aspes, minori, acquistavano, tramite i loro genitori, esercenti la potestà, un appartamento nel Comune di Busto Arsizio, chiedendo ed ottenendo, sussistendone i presupposti di legge, le agevolazione di cui all’art. 1, comma 6, della legge n. 168 del 1982.

Successivamente, in data 23 marzo 1984, l’Ufficio del Registro di Busto Arsizio revocava le già concesse agevolazioni in considerazione della “tenera età degli acquirenti e del fatto che la famiglia di cui (i minori) fanno parte è proprietaria di altri appartamenti”.

I coniugi Roberto Aspes e Franca Belloni, nella qualità di genitori esercenti la potestà sui minori, impugnavano innanzi alla Commissione tributaria di I grado di Busto Arsizio il conseguente avviso di liquidazione, con il quale l’Ufficio aveva determinato in L. 13.103.000 le maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali, relative al suddetto atto di compravendita.

Il ricorso era accolto dalla Commissione di I grado, ma tale decisione era riformata dalla Commissione di II grado.

Avverso tale ultima pronuncia i contribuenti ricorrevano alla Corte d’appello di Milano che, con sentenza 13 aprile 1990, accoglieva il ricorso ritenendo la spettanza dei benefici fiscali.

A sostegno della decisione la Corte osservava:

– che, essendo permesso ai minori di acquistare immobili, sia pure per il tramite dei loro rappresentanti legali, non esisteva alcun motivo per l’esclusione dei minori stessi dai benefici di cui alla l. n. 168 del 1982;

– che la discriminazione fra minori, a secondo che abbiano o meno acquisito la capacità lavorativa, non aveva alcuna base normativa;

– che nulla escludeva la possibilità che i genitori potessero fissare la abitazione della famiglia nell’immobile acquistato dai figli.

Avverso questa sentenza l’Amministrazione delle finanze ha proposto ricorso per cassazione articolato su un unico complesso motivo, cui resistono con controricorso i Roberto Aspes e Franca Belloni, nella qualità di rappresentanti dei figli minori.

Diritto

Motivi della decisione

Con il ricorso si deduce violazione dell’art. 1, comma 6, l. n. 168 del 1982 e dell’art. 318 c.c., nonché omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte ritenuto l’applicabilità dei benefici fiscali anche agli acquisti immobiliari compiuti dai minori, senza tenere presente che gli stessi non possono, anche ai sensi dell’art. 318 c.c., variare la residenza, lasciando quella dei genitori.

Questi ultimi potevano trasferirsi nell’alloggio acquistato dai figli minori, ma poiché gli stessi erano proprietari di altri appartamenti nel Comune, era evidente – secondo l’Amministrazione ricorrente – che il nuovo immobile era stato intestato ai figli minori solo a fini di elusione fiscale e, sul punto, la motivazione della Corte d’appello era del tutto carente.

Il complesso motivo di ricorso è infondato in tutte le sue articolazioni.

Il problema sottoposto a questa Corte consiste nello stabilire se le disposizioni agevolative di cui alla l. n. 168 del 1982 possa applicarsi anche agli acquisti immobiliari effettuati da minori.

L’art. 1, comma 6, della legge citata prevede che le disposizioni agevolative relative al pagamento dell’IVA o dell’imposta di registro di cui ai precedenti commi si applicano altresì ai trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad abitazione non di lusso effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, a condizione che il trasferimento avvenga entro il 31 dicembre 1983 (termine successivamente prorogato) e che nell’atto di trasferimento il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel comune di residenza o in quello, se diverso, ove svolge la propria attività prevalente, di adibirla a propria abitazione e di non avere usufruito delle agevolazioni previste dallo stesso comma.

La disposizione in precedenza richiamata, per quanto riguarda i soggetti che possono beneficiare delle agevolazioni, si limita a prevedere che gli stessi devono essere “persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa”, con la conseguenza che il dato normativo non autorizza in alcun modo a ritenere che i minori – i quali possono acquistare immobili – siano esclusi, nel concorso delle altre condizioni volute dalla legge, dai benefici fiscali derivanti da tale acquisto.

Al fine di escludere l’applicabilità della norma agevolativa, occorrerebbe dimostrare che i genitori, quali legali rappresentanti dei figli sui quali esercitano la potestà, non hanno il potere di manifestare, nel nome e per conto degli stessi, la volontà di destinare l’immobile acquistato a propria abitazione.

Dal momento, però, che la rappresentanza dei genitori comprende tutti gli atti che per loro natura ne sono suscettibili, ivi compresi gli atti di esercizio dei diritti personali, con esclusione degli atti c.d. personalissimi, si deve ammettere che – non rientrando la manifestazione di volontà del minore di destinare l’immobile acquistato a propria abitazione fra questi ultimi – i legali rappresentanti hanno il potere di manifestarla con effetto nei confronti della p.a., al fine di integrare le condizioni richieste dalla norma.

Il fatto, poi, che l’art. 318 c.c. vieta ai minori di abbandonare la casa dei genitori, è di nessun rilievo, non essendo escluso che i genitori possono collaborare all’attuazione della volontà di destinare l’immobile acquistato ad abitazione dei minori titolari, trasferendosi essi stessi con i figli nella nuova casa, come esattamente rilevato dalla corte d’appello.

La circostanza, poi, che i genitori siano proprietari di altri appartamenti nello stesso Comune dove i minori hanno acquistato l’immobile è completamente irrilevante al fine del decidere dal momento che la legge prende in considerazione la condizione patrimoniale degli acquirenti e non anche quella dei parenti di questi ultimi, così come è irrilevante la deduzione di una pretesa elusione fiscale realizzata con l’intestazione dell’immobile ai figli minori, sicché nessuna violazione dell’obbligo di motivazione è addebitabile alla sentenza impugnata per la non decisività dei punti dedotti.

Qualora non sia stata dedotta e dimostrata la simulazione dell’atto di compravendita per interposizione fittizia di persona, il fatto che l’intestazione dell’immobile ai minori abbia comportato il pagamento dell’imposta di registro o dell’IVA in misura ridotta, rispetto alle imposte dovute se l’immobile fosse stato intestato ai genitori, per essere gli stessi proprietari di altri immobili, da una parte, non integra alcuna frode fiscale e, dall’altra, non costituisce argomento per negare l’applicabilità dei benefici fiscali all’atto in questione.

Concludendo, si deve quindi ritenere che la disposizione di cui all’art. 1, comma 6, della legge 22 aprile 1982 n. 168 è applicabile, nel concorso delle altre condizioni volute dalla norma, anche in ipotesi di acquisti di fabbricati o porzioni di fabbricato da parte di minori.

A tale principio si è ispirata la decisione impugnata e, pertanto, la stessa è immune dalle censure sollevate con il motivo di ricorso.

Consegue al rigetto del ricorso la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di questa fase di giudizio;

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese di questa fase di giudizio liquidate in L 34.000, oltre a L. 1.500.000, a titolo di onorari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della I sezione civile della Corte di cassazione, il 2 giugno 1994.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI