Diritto e Fisco | Editoriale

Donazione casa ai figli: che tasse si pagano?

28 giugno 2018


Donazione casa ai figli: che tasse si pagano?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 giugno 2018



Conviene di più fare una donazione o il testamento? Quanto si paga a titolo di imposta sulle donazioni?

Hai intenzione di regalare casa ai tuoi figli. Lo fai non perché temi di dover, a breve, fare i conti con la morte e, perciò, vuoi evitare i problemi che un testamento spesso comporta. Ma soprattutto perché, da un punto di vista fiscale, così facendo potrai pagare meno tasse sulla casa. Senza contare comunque gli indubbi benefici che questo avrà per gli eredi: la donazione, al contrario dell’eredità, non comporta anche il trasferimento dei debiti sui beneficiari. Così, se dovessi morire con delle pendenze nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, i tuoi figli potranno ben rinunciare alla successione pur conservando la proprietà dei beni che gli hai regalato. Nello stesso tempo ti riserverai l’usufrutto sulla casa donata ai tuoi figli, perché lo prevede la legge. Con la conseguenza che nessuno potrà “sfrattarti”. Ora però viene la parte più dolente: pagare le imposte. Così ti chiedi se sia davvero conveniente ciò che hai intenzione di fare o se sia preferibile eseguire il trasferimento attraverso il tradizionale testamento. Insomma, in caso di donazione della casa ai figli, che tasse si pagano? In questo articolo ti forniremo tutti i chiarimenti del caso: scoprirai infatti se conviene di più trasferire un immobile ai propri discendenti tramite successione o donazione e quali sono le imposte che vanno versate nell’uno e nell’altro caso.

Donazione della casa ai figli: come si fa?

In generale, quando si fa una donazione di valore elevato, bisogna andare dal notaio con due testimoni e, oltre alla parcella del professionista, pagare – nei limiti in cui vedremo a breve – le imposte sulla donazione. Ma è possibile evitare questo passaggio quando la casa non l’hai ancora acquistata.

Difatti, se vuoi donare ai tuoi figli una casa di cui ancora non sei proprietario e che intendi acquistare, potrai agire in due modi diversi (entrambi definiti «donazione indiretta»):

  1. puoi versare i soldi sul conto di tuo figlio, chiarendo nella causale che lo scopo è rivolto all’acquisto della casa. A sua volta tuo figlio pagherà il venditore avendo cura di indicare, nel rogito notarile, che il denaro con cui viene corrisposto il prezzo è derivato dalla tua donazione. In tal modo, nel momento in cui farai il bonifico a tuo figlio, per quanto di valore elevato, non avrai bisogno del notaio;
  2. puoi invece pagare direttamente il venditore, chiedendogli di intestare la casa a tuo figlio. Anche in questo caso, benché tu stia facendo una donazione, non dovrai fare il doppio passaggio dal notaio (uno per la donazione e uno per l’atto di acquisto: è sufficiente solo il rogito per la compravendita immobiliare).

Diverso è il caso se la casa che vuoi donare ai tuoi figli è già tua e intendi solo fare un passaggio di proprietà (come lo chiamano in molti, una “voltura”). In tale ipotesi dovrai necessariamente recarti dal notaio insieme a tuo figlio e due testimoni e fare la donazione. Per questa ovviamente pagherai sia le tasse di donazione, sia il notaio.

L’atto di donazione può avere per oggetto qualcuno dei beni del patrimonio del donante. L’atto è sempre gratuito: significa che il donante non può pretendere un pagamento per la donazione, altrimenti si tratterebbe di una vendita simulata.

In realtà, spesso si ricorre alla cessione della casa dietro vitalizio che è una sorta di via di mezzo tra la vendita e la donazione (anche se, per la giurisprudenza, si tratta di una vendita). Qui il donante cede o la proprietà integrale dell’immobile o solo la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto vita natural durante; in cambio, il donatario si impegna ad assisterlo e prendersi cura – economicamente e moralmente – di lui per i giorni in cui, anziano e malato, ne avrà bisogno. Quindi la controprestazione è una sorta di “mantenimento” sia pure solo materiale e non economico.

A quanto ammontano le tasse sulla donazione?

Stabiliamo ora che tasse si pagano per la donazione ai figli.

Innanzitutto c’è da pagare l’imposta sulle donazioni (che sostituire l’imposta di registro e che, in teoria, dovrebbe essere il carico fiscale più pesante). Tuttavia, nel caso di donazione della casa al figlio c’è una franchigia di 1 milione di euro e l’aliquota è la più bassa: solo il 4% del valore dell’immobile che supera il milione di euro.

Quindi:

  • se la casa vale 300mila euro, non si paga l’imposta di registro;
  • se la casa vale 1milione di euro non si paga neanche l’imposta di registro;
  • se la casa vale 1,2 milioni di euro, si paga il 4% di 200mila euro (8mila euro).

Tuttavia, se il figlio è portatore di handicap, la franchigia sale a 1,5 milioni di euro. Per cui si pagherà il 4% del valore dell’immobile eccedente tale limite.

C’è poi da pagare anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura del 3% complessivo.

A pagare le imposte è il donatario e non il donante.

Donazione della prima casa

Nel caso in cui oggetto della donazione sia un immobile abitativo che soddisfa le condizioni di «prima casa», l’atto di donazione sconta la normale imposta sulle donazioni ma le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200,00 euro ciascuna).

Esempi di tasse da pagare sulla casa al figlio

Facciamo qualche esempio.

La donazione al figlio di un immobile del valore di 300 mila euro, “prima casa” per il destinatario sconta solo 400,00 euro di imposte ipo-catastali.

In assenza di agevolazione prima casa, invece, il medesimo trasferimento sconta le imposte ipotecaria e catastale del 3% complessivo.

Conviene più la donazione o il testamento? 

Il trattamento fiscale è uguale tra la donazione e il testamento. Infatti le imposte di successione e quelle di donazione sono identiche. Anche in caso di acquisto tramite successione, il fisco sconta l’imposta del 4% sull’eccedenza rispetto a 1milione di euro sul valore della casa. E se è portatore di handicap, si considera la franchigia di 1,5 milioni di euro. Stesso discorso vale poi per le imposte ipotecarie e catastali.

note

Autore immagine: 123rf com


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