Diritto e Fisco | Editoriale

Come intestare casa ai figli con usufrutto

1 luglio 2018


Come intestare casa ai figli con usufrutto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 luglio 2018



Come cedere la nuda proprietà al proprio figlio e mantenersi l’usufrutto; quali quote rispettare per non ledere i diritti degli altri eredi.

Dopo aver scoperto grazie al nostro chiarimento che, per donare la casa ai figli si pagano le stesse tasse previste in caso di successione, hai deciso di procedere in tal senso: regalerai a tua figlia la nuda proprietà della tua casa in città e a tuo figlio quella della campagna e, in entrambi i casi, ti riserverai l’usufrutto. Il passaggio di proprietà dovrà avvenire in modo tale che nessuno dei due, alla tua morte, possa contestare la scelta che hai fatto e mettere in discussione la divisione. Ora però, dalla teoria è il momento di passare alla pratica e avviare il procedimento che la legge impone in questi casi. Siccome le pratiche burocratiche e notarili non sono mai state il tuo forte ti chiedi come intestare la casa ai figli con usufrutto? Bè, se davvero questo è il tuo problema, non devi preoccuparti: fare una “voltura della proprietà” – come molti la chiamano – è un’operazione estremamente semplice, anche se, da un punto di vista economico, potrebbe costarti un po’. Come scoprirai a breve, infatti, se è vero che una donazione non implica imposte, è anche vero che dovrai pagare il notaio. Ma procediamo con ordine.

Come dividere i propri beni tra i figli?

Prima di pensare a intestare una casa ai figli con usufrutto, devi verificare una cosa molto importante: non puoi fare sperequazioni con gli altri figli. Non puoi ad esempio dare la tua unica casa a un figlio e non lasciare nulla agli altri. Questo perché la legge ti impone, ancor prima di fare testamento, di non ledere le aspettative che hanno gli eredi legittimari sul tuo patrimonio. Ti spiego meglio di cosa si tratta. Non ti spaventare perché sono concetti molto semplici.

La moglie e i figli (o, in assenza dei figli, i genitori) hanno diritto a una quota minima del tuo patrimonio. Questa quota si chiama “quota di legittima”. La residua parte dei tuoi beni (la cosiddetta “quota disponibile”) la puoi dare a chi vuoi: ad associazioni, amici, la parrocchia (no… il gatto no!).

La legge fissa con precisione quali sono queste quote. Le vedremo a breve. È bene per ora che tu sappia che, se dovessi decidere di donare gran parte del tuo patrimonio a una sola persona o lasciarglielo col testamento, ledendo le quote dei legittimari, questi ultimi, entro 10 anni dalla tua morte, potrebbero contestare donazioni e lasciti ereditari rimettendo tutto in discussione. Se vuoi informazioni più dettagliate sul punto leggi Eredità: quanto si è obbligati a lasciare ai parenti?

Quindi, se davvero vuoi dividere bene il tuo patrimonio ti conviene rispettare la legittima. Vediamo dunque quali sono:

  • quando rimane in vita il coniuge e hai un solo figlio devi lasciare il 33% del tuo patrimonio (ossia un terzo) a tuo marito o moglie, l’altro 33% a tuo figlio e del residuo puoi fare ciò che vuoi;
  • quando rimane in vita il coniuge e hai due o più figli devi lasciare il 25% dell’eredità al coniuge (ossia un quarto) mentre il 50% (ossia la metà) diviso tra i figli. Resterà solo un quarto della tua eredità che potrai dare a chi vuoi.

Come fare il passaggio di proprietà ai figli?

Dopo che avrai fatto i tuoi calcoli puoi procedere a fare il passaggio di proprietà. Se decidi di lasciare la casa ai tuoi figli e di tenerti l’usufrutto, significa che stai cedendo la nuda proprietà. Che significa in termini pratici? Che tuo figlio, pur essendo proprietario dell’immobile, non potrà farci ciò che vuole ma, finché tu vivi, dovrà rispettare la tua volontà: potrai viverci dentro, darlo in affitto, ecc. Quindi, in pratica, anche se tuo figlio è il titolare del bene, ha poca voce in capitolo. Il vantaggio di questa soluzione è che lui non ti potrà mai mandare via di casa ma, alla tua morte, non avrà bisogno di alcun atto notarile poiché diventerà automaticamente proprietario di tutto il bene visto che il tuo usufrutto cesserà insieme a te. Quindi, se decidi di cedere la nuda proprietà hai bisogno di andare una sola volta dal notaio e, con il tuo decesso, l’usufrutto si estinguerà da solo.

Per fare il passaggio di proprietà della casa – o meglio, della nuda proprietà – devi recarti da un notaio e stipulare il rogito.

La cessione della nuda proprietà, con conservazione dell’usufrutto, può essere sia a titolo gratuito, ossia una donazione, sia a titolo oneroso, ossia una vendita. Di solito si sceglie una via intermedia che è quella della cessione del bene dietro vitalizio: in pratica, tu dai la casa a tuo figlio senza chiedere soldi in cambio ma, nello stesso tempo, ti fai promettere da lui assistenza morale e materiale fino all’ultimo dei tuoi giorni. Questa controprestazione è paragonabile al pagamento di un prezzo; per questo la giurisprudenza assimila il “vitalizio alimentare” – è questo il nome di tale contratto – a una banale vendita. Se però rogiti quando già sei malato e ti restano pochi giorni di vita, la controprestazione è esigua e, secondo i giudici, si tratta di una simulazione. Con la conseguenza che l’atto può essere annullato.

Una volta che hai fatto il passaggio di proprietà, il notaio curerà tutto il resto. Dovrà cioè procedere alla registrazione dell’atto pubblico (pagando la relativa imposta che, in realtà, dovrà versare il beneficiario dell’immobile) e alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari (da questo momento tuo figlio troverà, facendo una visura, il bene a sé intestato).

L’ultimo passaggio per intestare casa a un’altra persona è eseguire la cosiddetta voltura catastale. Ogni variazione della titolarità su un bene immobile deve essere comunicata all’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate) con la domanda di voltura catastale. Ad essa pensa sempre il notaio ma se questi non lo fa vi può provvedere il nuovo titolare.

Come detto, è tuo figlio che dovrà pagare notaio e tasse per l’atto. Quindi anticipagli di portare il portafogli dal notaio.

Usufrutto e nuda proprietà: chi paga?

È probabile che ora ti chiederai quali sono i diritti dell’usufruttuario (ossia tuoi) e quali gli obblighi. A te spetta provvedere alle spese di ordinaria manutenzione, le tasse, le rendite fondiarie, le spese di condominio.

Il nudo proprietario deve sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria, ivi comprese le opere eccezionali del condominio per riparare l’edificio.

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1 Commento

  1. Per maggiore precisione alla morte dell’affittuario bisogna fare una pratica catastale che chiamano ” ricongiunzione di usufrutto”. La spesa si aggira sui 300 euro.

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