Vendita di appartamento: responsabilità del venditore

Sottotetto non abitabile: responsabilità, risarcimento e sanzioni amministrative.

Raccolta di ultime sentenze sul seguente problema: un venditore ha venduto un appartamento (sottotetto) destinato a “servizi” facendolo passare come abitabile. Il venditore aveva già avviato la sanatoria ma non l’ha scritto nell’atto di vendita, come invece impone la legge. In data odierna l’amministrazione ha inviato la sanzione per il condono all’acquirente. Quale responsabilità contrattuale del venditore al fine di domandargli in giudizio, a titolo di risarcimento, il pagamento della sanzione amministrativa richiesta all’acquirente?

“La mancanza del certificato di abitabilità dell’appartamento venduto, perché non rispondente alle prescrizioni edilizie, è causa di deprezzamento del bene commisurabile, qualora il compratore agisca per il risarcimento del danno, alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità.” Cass., Sez. III, 15 maggio 2003, n. 7529.

“Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene di licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della

commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica del condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile – salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico – ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti e alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità con le norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.” Cass. Sez. II, 3 luglio 2000, n. 8880; conforme Cass., Sez. II, 18 settembre 2003, n. 13767.

“Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessaire al rilascio. L’inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o, comunque destinato all’alienazione a terzi.” Cass., Sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157.

“Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.” Cass. Sez. III, 23 gennaio 2009, n. 1701.

“In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Non può, pertanto, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all’azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento

successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’art. 1453 terzo comma c.c. perché si tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l’effettiva conformità dell’immobile alle norme urbanistiche.” Cass. sez. II, 15 febbraio 2008, n 3851.

“La risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda” Cass. sez. II, 31 maggio 2010, n. 13231.

“Va esclusa la nullità del contratto di compravendita di immobile privo di autorizzazione all’abitabilità, ove tale carenza, pur attenendo alle qualità essenziali del bene, non impedisca concretamente ed in assoluto il godimento dello stesso.”. Cass., sez. II, 29 novembre 2007, n. 24957.

“L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza.”

Cassazione civile, sez. II, 04/06/2018, n. 14289.

“Il certificato di abitabilità, servendo a garantire la commerciabilità legale degli immobili destinati a uso abitativo, rientra fra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare all’acquirente, fatta salva l’ipotesi di una espressa esclusione convenzionale, ai sensi dell’articolo 1477, comma 3, del Cc, trattandosi di documento relativo all’uso della cosa venduta. Di talché la mancata consegna dell’anzidetto documento integra una ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore, tenuto, pertanto, al risarcimento del danno, con legittima parametrazione al costo necessario per ottenere da terzi professionisti tutta la documentazione necessaria a

conseguire tale certificato. In tale contesto va, invece, respinta la domanda di condanna del venditore alla consegna dei documenti mancanti, poiché diversamente opinando l’acquirente conseguirebbe due volte per equivalente e in natura i medesimi beni, con conseguente relativo ingiustificato arricchimento.” Tribunale Roma Sezione 10 Civile Sentenza 8 gennaio 2016  n. 194.

“La mancata dazione del certificato di abitabilità da parte del venditore in esecuzione di una compravendita di un immobile ad uso abitativo consente di invocare l’azione di risoluzione per consegna aliud pro alio solo laddove l’abitazione non presenti i requisiti legali di salubrità, stabilità e sicurezza. Tale azione potrà dirsi fondata solo laddove ricorrano anche gli altri elementi costitutivi previsti dagli artt.1453 e 1455 c.c., costituiti dall’imputabilità dell’inadempimento e dalla sua non scarsa importanza. Nel caso invece di mancata dazione del certificato per non conformità dell’immobile al progetto presentato, tale condotta deve essere qualificata come una mera violazione dell’obbligo di consegna dei documenti relativi all’immobile di cui all’ultimo comma dell’art. 1477 c.c., a fronte della quale la parte potrà agire solo per il risarcimento dei danni consequenziali, costituiti dall’eventuale irrogazione della sanzione di cui agli articoli 24 e ss D.P.R. n. 380/2001. Tribunale Avezzano, 24 Giugno 2015. Est. Lupia.