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Vicino innalza muro: può togliermi la veduta?

15 agosto 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 agosto 2018



Quali sono i rimedi che il proprietario può azionare per tutelare la propria veduta ostacolata dal vicino

Per la legge italiana [1] la veduta è quell’apertura sul fondo del proprietario confinante che permette di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente. Può accadere però che il vicino improvvisamente ostacoli, ad esempio innalzando un muro, il tuo diritto di affacciarti dal balcone. Ed allora ti chiedi: se il vicino innalza un muro: può togliermi la veduta? Cosa è possibile fare in questi casi? Quali sono i rimedi?

Innanzitutto occorre che tu sappia che il diritto di veduta, cioè di guardare sul fondo vicino, per poter essere tutelato con successo deve essere stato da te acquistato in uno dei seguenti modi:

  • per contratto scritto (sarà necessario il consenso di tutti i comproprietari del fondo confinante su cui la veduta sarà esercitata, se questo fondo sia di proprietà di più persone);
  • per testamento (chi scrive il testamento può infatti attribuire ad un soggetto il diritto di ottenere la costituzione di una servitù di veduta a carico del fondo dell’erede o di altro soggetto);
  • per sentenza;
  • per usucapione (cioè a seguito del possesso pacifico, continuato e ininterrotto per almeno venti anni di una situazione di fatto che corrisponde all’esercizio di un diritto di veduta: occorrerà cioè che esistano opere visibili e permanenti destinate all’esercizio del diritto di veduta e, quindi, che vi siano ad esempio parapetti, sporti, balconi ecc. da cui in modo stabile e visibile venga esercitata la veduta);
  • per destinazione del padre di famiglia (occorre in questo caso che l’unico proprietario di un fondo realizzi su di esso opere permanenti e visibili, come balconi o parapetti che rendano una porzione del fondo soggetta alla veduta di un’altra porzione e, poi, che venda ad altro proprietario una delle due porzioni).

Se hai acquistato in uno di questi modi il diritto di veduta potrai tutelarlo perché la legge [2] stabilisce che il proprietario del fondo confinante non può fabbricare a distanza minore di tre metri in modo da ostacolare non solo la veduta diretta, ma anche quelle oblique (cioè le vedute che consentono di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente).

Perciò nel caso in cui la tua veduta venga ostacolata ed impedita con una costruzione (ad esempio un muro), potrai reagire richiedendo al giudice la rimozione dell’opera che stia ostacolando il tuo diritto.

Analizziamo ora, più in dettaglio, la questione che assai spesso conduce a discussioni ed anche a controversie giudiziarie.

Cosa sono le vedute?

Si è detto che la legge italiana definisce veduta (o prospetto) quella apertura sul fondo del proprietario confinante che permette di guardare (ed anche eventualmente di affacciarsi) in esso frontalmente, obliquamente o lateralmente.

La caratteristica della veduta è che attraverso di essa si ha una visuale agevole e globale, senza l’utilizzo di mezzi artificiali, sul fondo confinante.

Pertanto si può avere una veduta (riconosciuta e tutelata dalla legge) solo se essa consente non solo di vedere e guardare frontalmente il fondo vicino, ma anche di guardarlo in modo completo, cioè anche obliquamente e lateralmente [3].

Occorre segnalare che non è tuttavia assolutamente necessario che attraverso la veduta ci si debba anche affacciare sulla proprietà confinante, a condizione però che attraverso di essa si possa comunque guardare sulla proprietà confinante avendo una sua visuale completa [4].

Sulla base di questa definizione è chiaro che possono essere considerate come vedute le finestre, i balconi, le terrazze, i lastrici solari e simili.

In questo senso una porta finestra che non consenta una visuale anche laterale e obliqua sul fondo vicino non si può considerare una veduta e, perciò, la visione del fondo vicino che si avrà da essa non potrà essere tutelata con la rimozione della costruzione che ostacoli la visione che da essa si può avere.

La veduta consente una visione globale sul fondo vicino

Come si tutela la veduta?

Se, dunque, un vicino innalza un muro può togliermi la veduta?

Se, in altre parole, il confinante esegua opere tali da ostacolare il diritto di veduta legalmente acquistato, come sarà possibile reagire a tutela del diritto di guardare globalmente la proprietà vicina?

La legge, in casi simili, dispone nel senso che il proprietario del fondo confinante non può fabbricare a distanza minore di tre metri in modo da ostacolare non solo la veduta diretta, ma anche quelle oblique.

Esiste, perciò, una vera e propria zona di rispetto che si estende per tre metri sia in senso orizzontale (calcolata dalla parte più esterna della veduta), sia in senso verticale (a partire dal piano corrispondente alla soglia della veduta): ogni costruzione che sia costruita in questa zona è per legge illegale.

Ogni costruzione (ad esempio muri o anche parapetti e simili) che, quindi, sia costruita dal confinante senza il rispetto della fascia di rispetto di tre metri, non sarà conforme alla legge e la tutela incisiva che la legge riconosce consiste nel diritto a chiederne ed ottenerne la rimozione.

Infatti, il divieto di fabbricare a meno di tre metri dalle vedute è stabilito per assicurare al titolare del diritto di veduta l’aria e la luce sufficienti per poter agevolmente guardare direttamente e obliquamente sul fondo vicino.

Occorre evidenziare che la rimozione dell’opera realizzata dal vicino a meno di tre metri dalla veduta andrà ordinata dal giudice:

  • in ogni caso e, cioè, a prescindere da ogni concreta valutazione se la stessa opera sia o meno idonea ad ostacolare o impedire la veduta,
  • a meno che, però, l’opera realizzata non sia un manufatto precario come può essere una recinzione in telo o una rete plastificata [5].

Deve essere rimossa la costruzione che impedisca il diritto di veduta

Il diritto di veduta è tutelato anche nei condomini?

La giurisprudenza ha riconosciuto nel tempo che il diritto di veduta si esercita e viene tutelato anche nei rapporti condominiali [6].

E’ stato chiarito che il divieto di costruire a distanza minore di tre metri da una veduta si applica senza dubbio anche nelle relazioni tra condomini non essendoci alcuna norma in senso contrario.

Nel caso assai frequente di chiusura di balconi (le cosiddette verande che spessissimo affollano i condomini italiani) è stato precisato che chi costruisce la veranda non può spingersi oltre il perimetro del balcone sovrastante perché altrimenti lederebbe il diritto di veduta di cui il proprietario del balcone sovrastante è titolare.

Per di più da ogni apertura (che abbia le caratteristiche di veduta) esistente in un condominio si ha il diritto di esercitare la veduta fino alla base della costruzione condominiale e, perciò, ci si può opporre ad ogni costruzione che altri proprietari abbiano eretto e che di fatto ostacoli o impedisca l’esercizio di questo diritto.

Anche in condominio esiste il divieto di costruire a meno di tre metri dalle vedute

note

[1] Art. 900 cod. civ.

[2] Art. 907 cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 8009/2012.

[4] Cass. civ. sent. n. 22887/2013.

[5] Cass. civ. sent. n. 1598/1993.

[6] Cass. civ. sent. n. 7269/2014.


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