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Lo sai che? Comproprietario: può vendere la quota senza dire nulla agli altri?

Lo sai che? Pubblicato il 1 luglio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 luglio 2018

Comproprietà di una casa o di altro immobile: il titolare di una quota può trovare acquirenti e poi cedere la propria parte del bene a terzi senza rispettare la prelazione degli altri comproprietari?

Sei il comproprietario di un terreno. È il frutto di una donazione che una zia ha voluto lasciare, prima di morire, a te e ai tuoi cugini. Tra di voi, però, si sono create delle incomprensioni che sono confluite in litigi. Alla fine, l’immobile non ha per te alcuna utilità: non puoi usarlo perché non vai d’accordo con gli altri comproprietari, è troppo piccolo per dividerlo e per costruirci sopra una tua casa. Sei però costretto a pagare le tasse; per non contare tutti i problemi derivanti dalle beghe con gli altri titolari che stanno facendo di tutto per farti cedere la tua parte e aumentare la loro. Hai così deciso che è meglio vendere la tua quota. Ma, nel farlo, non vuoi dare ai tuoi cugini la soddisfazione di cedere loro la proprietà, perché è probabilmente proprio ciò che vogliono. A costo di regalarla non vuoi dare loro questa soddisfazione. Ci sarebbe peraltro un vicino confinante intenzionato ad acquistare, ma gli altri non hanno mai voluto farlo. Ti chiedi allora se il comproprietario può vendere la quota senza dire nulla agli altri. In questo articolo ti daremo tutti i ragguagli in merito: ti spiegheremo cioè se il contitolare di una casa, un terreno o di qualsiasi altro immobile, prima di vendere la propria quota ancora “indivisa”, deve rispettare il diritto di prelazione degli altri o se, invece, può agire autonomamente, senza chiedere autorizzazione e senza fornire un preventivo avviso a riguardo.

Il diritto di prelazione

La cosiddetta prelazione, ossia il diritto di essere preferiti, in caso di vendita di un bene ed a parità di condizioni offerte, a eventuali terzi spetta in casi ben determinati dalla legge. I tre principali sono:

  1. in caso di locazione a uso abitativo (quello che di solito chiami “affitto”): all’inquilino spetta il diritto di prelazione sull’appartamento quando il proprietario intende venderlo alla prima scadenza del contratto. Tale diritto spetta però solo se l’inquilino non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
  2. in caso di eredità: prima della divisione dei beni, in caso di vendita della propria quota di eredità bisogna prima preferire i coeredi;
  3. in caso di vendita di terreni agricoli: la cosiddetta prelazione agraria impone al titolare di un fondo agricolo, nel momento in cui intende vendere il proprio terreno, di preferire innanzitutto l’affittuario che, da almeno due anni, coltivi il fondo (deve trattarsi comunque di coltivatore diretto); in assenza, va preferito il vicino confinante.

Si può vendere la quota in comproprietà di un terreno o di una casa?

Detto ciò si comprende come, nel caso di vendita di una quota di un terreno, di un appartamento, di una villa o di altro immobile che sia in comproprietà con altri soggetti – siano essi parenti o meno – non è previsto alcun diritto di prelazione. Significa che chiunque può vendere la propria quota senza dirlo agli altri comproprietari e doverli preferire rispetto a terzi offerenti. Tanto per fare un esempio, se il comproprietario di un terreno volesse cedere la propria quota a un vicino confinante a 10mila euro, mentre uno degli altri contitolari è disposto a pagare 13mila euro, non è tenuto a optare per quest’ultimo, anche se più conveniente. Potrebbe addirittura decidere di donare la propria quota senza rispettare i diritti degli altri contitolari, i quali non potrebbero opporre alcuna resistenza o veto.

I comproprietari, in questo modo, potrebbero prendere conoscenza della cessione della quota anche successivamente al rogito, senza aver avuto la possibilità di partecipare con un’offerta.

Se non si riesce a vendere la propria quota in comproprietà

Per evitare situazioni incresciose e imbarazzanti che potrebbero vedere i contitolari spartire il bene con soggetti poco graditi (si pensi a un noto delinquente), le parti possono addivenire a un accordo e decidere di vendere il bene di comune accordo, dividendo poi il prezzo ricavato. 

In alternativa, se il comproprietario volesse liberarsi della propria quota, ma nessuno la vuole acquistare, può ricorrere al tribunale e chiedere la cosiddetta divisione giudiziale del bene. In pratica la legge riconosce il diritto a chiunque sia comproprietario di un bene indiviso, e possegga solo una quota, di far dividere la propria quota dagli altri. Il giudice verificherà innanzitutto se c’è un accordo alla divisione in natura o se, in assenza di accordo, il bene possa comunque essere spartito. Se così non dovesse essere si procederà alla vendita coattiva a terzi (alla vendita potranno ovviamente partecipare anche i contitolari), per poi dividere il prezzo tra gli aventi diritto.


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