Diritto e Fisco | Articoli

Prelazione: quando spetta

2 luglio 2018


Prelazione: quando spetta

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 luglio 2018



La prelazione del coerede, dell’inquilino in caso di affitto a uso abitativo e commerciale, la prelazione agraria dell’affittuario e del confinante, il patto di prelazione.

Se possiedi una casa in comproprietà con altre persone o se hai già tentato di acquistare il terreno che il tuo vicino ha messo in vendita da diversi anni o se sei in affitto e hai intenzione di comprare l’appartamento in cui vivi, sono sicuro che ti sarà capitato, almeno una volta nella vita, di chiederti cos’è la prelazione e di trovare varie risposte a riguardo. Qualcuno ti avrà detto che la prelazione è il diritto ad essere preferiti rispetto ad altri acquirenti; altri ti avranno detto che consiste nell’obbligo per il venditore, prima di concludere un contratto con terzi, di informare eventuali contitolari o coeredi. In entrambi i casi si tratta di risposte corrette visto che analizzano la questione dai due punti di vista di chi è tenuto a offrire la prelazione e di chi, invece, è titolare del relativo diritto. Ma quando spetta la prelazione? È forse più dalla risposta a questa domanda che dipende la corretta definizione di “prelazione”. Difatti, non esiste un’unica situazione in cui la legge prevede il diritto ad essere preferiti (e il correlativo obbligo a preferire). 

Proprio per fugare ogni tuo dubbio in merito ai casi in cui spetta la prelazione, abbiamo deciso di scrivere questo articolo: in questo modo non avrai più alcun dubbio su ciò che prevede la legge e su quando sei tenuto a rispettare altrui diritti sull’eventuale compravendita. La prelazione del resto scatta più che altro in relazione a rogiti immobiliari ed è chiaro che il mancato rispetto di essa può comportare conseguenze economiche di non poco conto. Ecco perché è bene essere informati correttamente su quando c’è la prelazione. Procediamo allora per gradi.

Cos’è la prelazione

La prelazione è il diritto che spetta a una o più persone, in occasione della vendita di un bene, ad essere preferita/e rispetto ad altri potenziali acquirenti. Chi vende, quindi, deve prima informare il titolare del diritto di prelazione (il cosiddetto prelazionario) della propria intenzione di cedere il bene dietro pagamento del prezzo. La prelazione spetta solo in caso di vendita (cessione a titolo oneroso) e non anche in caso di donazione. Per cui, anche in presenza di prelazioni, il titolare del bene può non tenerne conto se intende regalarlo a un altro soggetto. Chiaramente dietro la donazione non deve nascondersi una simulata vendita, diversamente l’atto è annullabile.

Come vedremo a breve esistono diversi casi in cui è prevista la prelazione e la sua disciplina muta in base a ciò. Tuttavia le regole generali sono le stesse. Eccole.

Come funziona la prelazione

Per comprendere come funziona la prelazione basta fare un esempio. Immagina che una persona voglia vendere la propria quota di eredità. Per farlo deve prima rispettare il diritto di prelazione dei coeredi. Pertanto deve inviare loro una comunicazione in cui li informa di tale sua intenzione e di aver ricevuto un’offerta di acquisto per il prezzo di euro… Allo stesso (o a un superiore) prezzo, i prelazionari dovranno essere preferiti rispetto al terzo estraneo. Ciò però non obbliga né quest’ultimi a dover necessariamente acquistare, né il venditore a trovare offerte a un prezzo superiore rispetto a quello offerto dai prelazionari.

Condizione materiale per l’esercizio della prelazione, dunque, è che il venditore presenti un’offerta di vendita al titolare del relativo diritto. Questi ha il diritto a essere preferito solo a parità di condizioni offerte. Non può cioè pretendere di ottenere un prezzo inferiore. Il corrispettivo viene deciso dal venditore. Per cui se il terzo “estraneo” offre un prezzo superiore anche di un euro la prelazione non spetta più. 

L’offerta di vendita, da comunicare al prelazionario, si chiama tecnicamente denuntiatio (si pronuncia «denunciazio»). Si tratta di un’offerta formale al beneficiario, fatta con raccomandata a/r o con posta elettronica certificata o anche con ufficiale giudiziario e riguarda l’invito a manifestare o meno il proprio consenso all’eventuale conclusione del contratto cui si riferisce la prelazione medesima: la comunicazione deve contenere tutte le caratteristiche del futuro negozio giuridico.

Dalla data della comunicazione deve decorrere un termine – diverso a seconda del tipo di prelazione legale di cui si tratta – entro il quale il prelazionario deve esercitare il suo diritto; decorso detto termine, senza che il diritto di prelazione sia stato esercitato, l’alienante è libero di trasferire il suo diritto a un terzo.

L’accettazione del beneficiario non può contenere controproposte, ma deve indicare solo se accetta l’offerta così com’è: questo perché la prelazione opera solo a parità di condizioni contrattuali coi terzi. Al prelazionario quindi non spettano “sconti” sul prezzo o condizioni di favore.

Tipi di prelazione

Esistono sostanzialmente due tipi di prelazione:

  • la prelazione volontaria;
  • la prelazione legale.

Nel primo caso, la prelazione scaturisce da un accordo stipulato volontariamente dalle parti. Nel secondo caso, invece, è la legge stessa che la prevede, per cui scatta in automatico, a prescindere dall’esistenza di un contratto; ciò non toglie però che le parti vi possano rinunciare con un accordo scritto. 

Vediamo, più nel dettaglio, come funzionano la prelazione volontaria e quella legale.

La prelazione volontaria

La prelazione volontaria è quella cui si ha diritto perché riconosciuta volontariamente, con un accordo espresso, dall’altra parte. In particolare la fonte dell’obbligo è un contratto appositamente stipulato tra due o più soggetti in virtù del quale uno di questi si impegna, qualora decida un giorno di vendere, a preferire l’altro. Di solito, a fronte di questo beneficio, viene richiesto il pagamento di un corrispettivo, ma può anche essere a titolo gratuito (tutto dipende dagli accordi tra le parti). Così, ad esempio, il proprietario di un appartamento che vuol ampliare la propria casa può chiedere al vicino di pianerottolo di riconoscergli la prelazione nell’ipotesi in cui, un giorno, decida di vendere. Sono inoltre tipici esempi di prelazione volontaria i patti per la cessione delle quote di una società, laddove si prevede, con clausola inserita nello statuto, che se uno dei soci cederà le proprie partecipazioni dovrà preferire, a parità di condizioni, gli altri soci agli estranei.

In tali ipotesi, in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione, si può chiedere solo il risarcimento del danno. In termini tecnici questo concetto si riassume con la regola secondo cui la prelazione legale «non è opponibile a terzi»; significa che, nel caso in cui il soggetto tenuto alla prelazione venda il bene a una persona diversa dal prelazionario, quest’ultimo non può pretendere dal terzo di consegnargli il bene, ma potrà rivolgersi solo al cedente per farsi risarcire

La prelazione volontaria non comporta, inoltre, a carico del promittente alcun obbligo di contrarre: questi resta pienamente libero di decidere se concludere o meno la vendita, senza che il promissario possa pretendere alcunché al riguardo; se però il promittente decide per la stipula del contratto, non può farlo con una terza persona ma deve dare prima la precedenza al prelazionario. 

La prelazione legale

La prelazione legale è invece quella che spetta per legge, a prescindere dall’esistenza di accordi tra le parti. Chi si chiede «quando spetta la prelazione» si riferisce di solito alla prelazione legale (visto che quella volontaria può ricorrere in qualsiasi caso lo vogliano le parti).

Tra le più rilevanti forme di prelazione, possono essere menzionate la prelazione del coerede [1]; la prelazione del partecipante all’impresa familiare [2]; le varie ipotesi di prelazione agraria [3]; la prelazione urbana [4]; la prelazione a favore dello Stato per il caso di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico, artistico e archeologico [5]; la prelazione a favore dell’Ente parco per il caso di trasferimento a titolo oneroso della proprietà e di diritti reali sui terreni situati all’interno delle riserve e delle aree [6]; la prelazione a favore di diversi enti pubblici territoriali per il caso di vendita di immobile da parte dell’Istituto per il Sostentamento del Clero [7]; la prelazione in materia societaria per l’acquisto di azioni inoptate [8] e per l’acquisto delle quote del socio moroso [9].

Sono sostanzialmente cinque i principali tipi di prelazione legale. Li vedremo qui di seguito.

Prelazione dell’inquilino in caso di locazione

La prelazione dell’inquilino in caso di locazione è il primo caso di prelazione legale. Se sei in affitto di un appartamento a uso abitativo hai diritto alla prelazione nel caso in cui il proprietario, alla prima scadenza del contratto (dopo i primi 4 anni nel contratto “4+4” o dopo i primi 3 anni nel contratto “3+2”) decide di vendere l’appartamento.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto al diritto di prelazione esistente in capo ai coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (come nel caso di donazione);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per i trasferimenti a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • in caso di vendita in blocco dell’intero edificio. Si realizza una vendita in blocco quando i beni trasferiti, tra loro confinanti, costituiscono un unico complesso e sono venduti non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti a un unico proprietario, ma come complesso unitario di immobili avente un valore diverso e superiore rispetto alla somma dei valori delle varie unità immobiliari. La prelazione spetta invece in caso di vendita unica relativa a più immobili tra cui quello dato in affitto, anche se la vendita avviene a prezzo complessivo.

Vediamo con deve essere effettuata l’offerta di vendita. Se la procedura non viene rispettata, il prelazionario ha diritto di riscattare il bene dall’acquirente: non quindi solo il risarcimento del danno come avevamo visto nella prelazione volontaria. 

Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario; la giurisprudenza più recente ritiene tuttavia che sia sufficiente la notifica a mezzo lettera raccomandata a cui deve equipararsi anche la posta elettronica certificata (Pec).

La comunicazione deve indicare il prezzo in denaro e le altre condizioni di vendita, con l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Non bisogna comunicare al prelazionario né il nome dell’eventuale terzo offerente né il relativo contratto preliminare.  

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se sfruttare o meno la prelazione ma non può avanzare controproposte o modifiche all’offerta. Il contratto è infatti già predeterminato dal proprietario. 

Se il prelazionario conferma di volersi valere della prelazione, scatta l’obbligo sia per locatore che per il conduttore di stipulare il contratto e per il conduttore di pagare il relativo prezzo, entro il termine di legge di 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore.

Se ci sono più conduttori del medesimo immobile, il locatore deve comunicare l’intenzione di vendere l’immobile separatamente a ciascun conduttore (cosiddetta prelazione congiunta). 

Se il padrone di casa non rispetta la prelazione perché vende a terzi l’appartamento senza notificare al conduttore la propria volontà di trasferirlo o effettuando tale comunicazione con modalità diverse da quelle previste dalla legge oppure ancora comunicando all’inquilino un prezzo maggiore di quello stabilito col terzo o convenendo con questi delle condizioni più vantaggiose, il conduttore può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo, chiedere il riscatto (o retratto) dell’immobile trasferito. Esercitato il riscatto, il conduttore deve pagare al terzo il prezzo indicato nell’atto tra il locatore e il terzo (anche se tale prezzo è simulato) entro il termine di 3 mesi. 

Locazione commerciale: prelazione in caso di nuovo affitto

Un secondo caso di prelazione legale è quello dell’affitto a uso commerciale quando il proprietario dell’immobile, alla scadenza del contratto, decide di firmare un nuovo contratto di locazione con un terzo. In tal caso il locatore deve comunicare al precedente conduttore la sua intenzione e le condizioni del nuovo contratto che intende concludere con il terzo per permettere all’attuale inquilino di esercitare la prelazione entro 30 giorni. 

Tale obbligo spetta anche se il proprietario trova un terzo offerente a condizioni migliori. Deve infatti comunicare tali condizioni all’attuale affittuario affinché possa esercitare il diritto di prelazione. 

Il diritto di prelazione a concludere una nuova locazione spetta al conduttore nel caso in cui il locatore:

a) dopo aver dato disdetta del contratto già rinnovato una prima volta:

  • decide di locare nuovamente l’immobile ad un terzo alla cessazione della locazione e comunque entro i 6 mesi successivi; oppure
  • senza avere alcun intento di locare nuovamente il bene, ottiene il rilascio dell’immobile per mancata riconsegna da parte del conduttore alla scadenza e successivamente decide di concederlo in locazione entro i 6 mesi successivi al rilascio. Decorsi i sei mesi il locatore può liberamente stipulare nuovi contratti con terzi;

b) stipula il contratto di locazione con un terzo, che tuttavia si scioglie entro un anno dalla cessazione della precedente locazione: il locatore, se intende nuovamente locare l’immobile, deve comunicarlo al conduttore concedendogli il diritto di prelazione.

La prelazione non spetta se:

  • il conduttore ha dato disdetta o è receduto dal contratto o quando il contratto si è risolto per suo inadempimento o se, in seguito a suo fallimento, egli abbia un divieto legale di continuare l’attività;
  • il locatore ha utilizzato il bene per se stesso per almeno 6 mesi dal momento in cui ne ha ottenuto il rilascio da parte del conduttore.

L’offerta del locatore deve essere effettuata almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto, deve comunicare al conduttore, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, a quali condizioni è disponibile per la stipula di un nuovo contratto. Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle richieste. In caso di altri conduttori interessati, egli è preferito.

Se il locatore non rispetta la prelazione, il conduttore può ottenere solo il risarcimento dei danni che avrebbe evitato se avesse continuato a rimanere nell’immobile locato.

La prelazione agraria

Un altro tipico caso di prelazione legale è la cosiddetta prelazione agraria. Spetta quando il titolare di un terreno agricolo intende vendere il fondo o darlo in enfiteusi. Dovrà innanzitutto preferire il coltivatore diretto o della società agricola (almeno la metà dei soci deve essere coltivatore diretto) che ha in affitto da almeno due anni il terreno offerto in vendita. 

La prelazione non spetta quando:

  • l’affittuario ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto;
  • quando il rapporto di affitto sia venuto meno per grave inadempimento o recesso del conduttore.

Se il terreno non è in affitto, la prelazione spetta al confinante. In pratica la prelazione del confinante non spetta quindi quando sul terreno vi sia già un coltivatore diretto, il quale sarà preferito sia a terzi acquirenti sia ai coltivatori confinanti: l’esistenza sul fondo offerto in vendita di un coltivatore diretto non tanto attribuisce a quest’ultimo la preferenza sui proprietari confinanti, quanto esclude proprio il diritto di prelazione a favore di questi ultimi, anche se i coltivatori del fondo non intendano esercitare il loro diritto di prelazione.

In caso di mancato rispetto della prelazione spetta solo il risarcimento del danno.

La prelazione del coerede

Prima della divisione dell’eredità, ogni coerede può decidere di vendere la propria quota. Se però lo fa, deve preferire gli altri coeredi a parità di condizioni. Deve pertanto riconoscere loro la prelazione. La prelazione non spetta se la cessione avviene a titolo di donazione. 

Il coerede che intende cedere la propria quota deve notificare la proposta di trasferimento a tutti gli altri coeredi.

La proposta deve essere dettagliata, indicare il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione e avere forma scritta se la quota comprende beni immobili.

Il coerede può esercitare il proprio diritto di prelazione accettando la proposta nel termine di 2 mesi dalla notificazione o dall’ultima delle notificazioni se i coeredi sono più di uno.

Se tutti i coeredi esercitano il diritto di prelazione la quota è assegnata a ciascuno in parti uguali. 

Se il coerede cede la propria quota senza rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi, la cessione rimane valida ma a quest’ultimi è attribuito il diritto di retratto, cioè il diritto di riscattare la quota ceduta da chiunque l’abbia acquistata e da ogni successivo acquirente.

La prelazione del partecipante all’impresa familiare

È previsto il diritto in favore dei familiari che prestano in modo continuativo la propria attività di lavoro nell’impresa sia in caso di trasferimento che di divisione ereditaria dell’azienda.

note

[1] Art. 732 cod. civ.

[2] Art. 230-bis cod. civ.

[3] Art. 8, commi 1 e 3, l. 26 maggio 1965, n. 590; art. 7 della l. 14 agosto 1971, n. 817.

[4] Art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392.

[5] Artt. 60 e ss. D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

[6] Art. 15, comma 5, l. 6 dicembre 1991, n. 394.

[7] L. 20 maggio 1985, n. 222.

[8] Art. 2441, comma 3, cod. civ.

[9] Art. 2477 co. 2 cod. civ.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI