Affitto: è possibile il compromesso?

Contratto preliminare per “prenotare” un affitto: se non viene rispettato quali sono i rimedi in capo all’inquilino o al proprietario di casa?

Una persona ti ha chiesto di visionare l’appartamento che hai messo in affitto. In quell’occasione lo ha trovato di proprio gusto, così ti ha chiesto di “metterglielo da parte” perché seriamente intenzionato a concludere il contratto. Gli hai fatto però presente che altre persone sono interessate all’affare e che non puoi riservare una priorità senza garanzie. Così, in quello stesso momento, poiché non avevate  sottomano un contratto d’affitto bell’e pronto, avete deciso di firmare una scrittura privata. Con questo documento, l’inquilino si è impegnato formalmente a sottoscrivere, entro 30 giorni, la locazione vera e propria. Avete fatto cioè quello che tecnicamente viene chiamato “contratto preliminare” o, come comunemente viene detto, “compromesso”. Prima di fare ciò e di vincolarti, ti chiedi giustamente se è possibile il compromesso per un affitto e cosa succederebbe nell’ipotesi in cui il conduttore non dovesse mantenere fede agli accordi e defilarsi. Oltre a lui avresti perso altri clienti e subìto un bel danno economico. Chi ti risarcirebbe?

Cos’è il compromesso?

Ciò che comunemente viene chiamato compromesso – o, più tecnicamente, contratto preliminare – è un accordo con il quale due o più soggetti si impegnano a concludere un successivo contratto di vario tipo: una vendita, una locazione, la cessione di quote societarie, ecc. Non è possibile il compromesso per donazioni ed eredità poiché si tratta di atti che presumono un consenso libero, svincolato da qualsiasi costrizione, anche se proveniente dallo stesso titolare del bene.

Con il compromesso, entrambe le parti sono tenute a rispettare una data di scadenza entro la quale formalizzare il contratto vero e proprio (cosiddetto contratto definitivo). Di solito, si ricorre al compromesso quando, per il contratto definitivo, è necessario il notaio: così, in attesa di reperire tutti i documenti e di ottenere un appuntamento, le parti si vincolano con il preliminare. Nulla esclude però che il compromesso possa essere stipulato anche per altri contratti che richiedono la semplice scrittura privata come, appunto, la locazione.

Con il compromesso le parti prendono un impegno dal quale non possono più sottrarsi. Se una parte si defila, l’altra può rivolgersi al giudice e chiedere o il risarcimento del danno oppure una sentenza che, sostituendo il contratto vero e proprio, costituisca il rapporto che non è stato sottoscritto. Così, in caso di inadempimento del compromesso di compravendita, si può ottenere una sentenza che disponga il passaggio di proprietà del bene anche contro il volere del titolare-venditore.

È possibile il compromesso di un contratto di affitto?

Una recente sentenza della Corte di appello di Torino [1] stabilisce che è possibile firmare un compromesso per un futuro affitto. Quindi, nel caso di specie, sia il padrone di casa che l’inquilino si possono impegnare, con una normale scrittura privata, a firmare in un successivo momento la locazione vera e propria.

Ma che succede se una delle due parti diventa inadempiente? A chiarirlo è sempre la pronuncia in commento.

Che succede in caso di mancato adempimento di un compromesso di affitto

Se il padrone di casa o l’inquilino non rispettano il preliminare di un contratto di affitto, l’altra parte può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto vero e proprio e faccia ugualmente sorgere l’obbligo. Quindi il locatore dovrà mettere a disposizione l’appartamento e il conduttore dovrà pagare i canoni.

Nell’esempio da cui siamo partiti, se l’affittuario non dovesse più presentarsi a firmare la locazione, il padrone di casa potrebbe ugualmente richiedere il pagamento delle mensilità per l’affitto. Chiaramente il rifiuto dell’inquilino a firmare l’affitto non deve dipendere da vizi dell’immobile non visibili al momento della conclusione del preliminare o sopravvenuti; in tal caso, infatti, la responsabilità sarebbe da imputarsi al padrone di casa. Se i difetti non erano facilmente visibili al momento dell’accesso all’immobile, eventuali clausole come «visto e piaciuto» oppure l’accettazione dell’appartamento «nello stato di fatto e di diritto in cui si trova» non avrebbero alcun valore.