Diritto e Fisco | Editoriale

In casa propria ognuno è libero di fare ciò che vuole?

3 luglio 2018


In casa propria ognuno è libero di fare ciò che vuole?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 luglio 2018



Quali limiti può contenere un regolamento di condominio e quando questi hanno valore per i successivi acquirenti?

Se acquisti un libro nessuno potrà dirti di non sottolineare le pagine. Se compri una lampadina potrai decidere di accenderla e spegnerla tutte le volte che vorrai. Dopo aver pagato la concessionaria, potrai attaccare sulla carrozzeria della tua auto qualsiasi tipo di adesivo. Ma quando acquisti casa non è detto che tu sia altrettanto libero. Non ci sono soltanto i normali limiti sull’uso della proprietà, che non può interferire coi diritti altrui (ad esempio non potrai fare rumore o installare telecamere che violino la privacy altrui; dovrai mantenere l’immobile in buon stato di manutenzione in modo da non danneggiare gli appartamenti vicini, ecc.), ma anche quelli che possono derivare dal regolamento di condominio, limiti che riguardano proprio l’uso dell’immobile. Per cui, se qualcuno ti chiede: in casa propria ognuno è libero di fare ciò che vuole? Potrai rispondere che non è sempre così spiegando che, a volte, i poteri del proprietario sono compressi. Per comprendere l’importanza di questi principi facciamo un esempio.

Dopo tanti anni di risparmi e sacrifici, sei riuscito finalmente ad acquistare una casa tutta per te. Si tratta di un appartamento all’interno di un condominio non proprio recente. Grazie peraltro al “bonus prima casa” sei riuscito a ottenere uno sconto sostanzioso sulle tasse da versare al momento del rogito. Hai preso possesso dell’immobile e hai iniziato ad arredarlo. Ed è proprio qui che hai compreso di che pasta sono fatti i tuoi futuri vicini. Le prime lamentele sono arrivate per l’uso dell’ascensore da parte della ditta incaricata del trasferimento. Poi è arrivato l’amministratore a redarguirti per aver steso i panni sul balcone ed esposto delle piante coi fiori. La ciliegina sulla torta è arrivata quando hai affisso sul portone dell’edificio l’avviso “si affittano camere”. «Non si può fare in questo condominio» ti ha detto categoricamente, appellandosi a una clausola del regolamento. È davvero così? Non è forse vero che in casa propria si può fare ciò che si vuole?

I limiti nel regolamento di condominio 

La verità è che ciascuno può fare in casa propria ciò che vuole e la può utilizzare per come meglio crede, sempre che non crei disturbo ai vicini. È possibile tuttavia stabilire dei limiti ai poteri del proprietario ma solo a condizione che sia questi stessi a volerli ed accettarli. Tradotto in soldoni, il regolamento di condominio può fissare dei divieti a condizione che sia approvato da tutti i condomini. In tal caso infatti il vincolo all’esercizio del diritto di proprietà non potrà considerarsi come il frutto di un’ingerenza di un soggetto esterno (il condominio) ma una autolimitazione dello stesso proprietario.

Risultato: i limiti alla proprietà richiedono l’unanimità nell’approvazione del regolamento. L’unanimità può essere raggiunta in due modi diversi:

  • in assemblea, con partecipazione e votazione favorevole di tutti i condomini dell’edificio (cosiddetto regolamento assembleare);
  • in sede di acquisto dei singoli appartamenti, e quindi separatamente: ciascun condomino, nel momento in cui sottoscrive il rogito, accetta il regolamento, per cui su di esso si forma l’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale).

Rispettata questa fondamentale condizione, il regolamento può contenere clausole che introducono restrizioni all’uso degli appartamenti o delle parti comuni dell’edificio. Dette clausole devono essere enunciate chiaramente e in modo esplicito, e accettate o approvate dagli interessati. Non sono quindi valide le disposizioni espresse con formulazione del tutto generica.

Alcuni dei limiti contenuti nel regolamento

Sono ricorrenti, nella pratica, alcune clausole che vietano determinati impieghi dell’appartamento. Eccole qui di seguito elencate:

  • divieto di stendere biancheria dalla finestra;
  • divieto di montare, sulla facciata dell’edificio, condizionatori o altri apparecchi. È vietato quindi installare sulla facciata condominiale una caldaia anche se “mimetizzata” in quanto altera il decoro architettonico;
  • obbligo di montare tende da sole secondo colori e forme decise prima dall’assemblea;
  • divieto di esporre vasi da fiori sul balcone o sul terrazzo;
  • divieto di fare rumore oltre determinati orari. Sul punto c’è da chiarire che già la legge stabilisce che le molestie acustiche non possono superare la “normale tollerabilità”, limite da considerarsi in relazione alle circostanze del caso (orario, luogo ove si trova l’immobile, ripetizione dei rumori). Se però il regolamento dovesse contenere un vincolo di questo tipo ciò implicherebbe che, in tali fasce della giornata, la soglia della “sopportabilità” dei rumori si abbassa ulteriormente;
  • divieto di aprire luci, vedute, porte e finestre sulla facciata dell’edificio (cosa che di norma è consentita);
  • divieto di coprire il balcone e trasformarlo in veranda (potere attribuito al proprietario a condizione che non violi il decoro architettonico dell’edificio e non ne pregiudichi la stabilità);
  • obbligo di mantenere la destinazione dell’appartamento a uso civile abitazione: con correlativo divieto di adibirlo ad attività commerciali o professionali. A riguardo, l’eventuale attività di bed & breakfast e di affittacamere è ritenuto, nonostante lo scopo commerciale, compatibile con una tale limitazione visto che l’immobile resta pur sempre destinato ad abitazione;
  • divieto di destinare la proprietà ad uso pensioni, camere di affitto, scuole di canto o danza, asili di infanzia, istituti di esercizi fisici, sale da ballo, ricovero, agenzie di qualunque specie, case ed istituti di cura e laboratori artigianali di pasticcini;
  • divieto di destinare i locali a qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene o al decoro dell’edificio; la formulazione della clausola, secondo la giurisprudenza, non pone alcun espresso divieto di destinare l’unità immobiliare ad attività di ristorazione e quindi neppure di destinarla a trattoria;
  • divieto di trasformare il solaio in abitazione;
  • divieto di tenere animali in appartamento (i regolamenti di condominio non possono contenere tale norma salvo se approvati all’unanimità).

I divieti valgono anche per chi compra dopo?

Immagina di aver acquistato casa da un privato e che il venditore non ti abbia detto nulla a riguardo di una tale limitazione. Cosa puoi fare? La Cassazione ritiene che i vincoli contenuti nel regolamento contrattuale o assembleare votato all’unanimità sono validi anche per i successivi acquirenti solo ad una delle seguenti condizioni:

  • il limite deve essere annotato nei pubblici registri immobiliari;
  • il regolamento di condominio deve essere allegato all’atto di acquisto dell’immobile;
  • il regolamento di condominio deve essere semplicemente menzionato nell’atto di acquisto sicché l’acquirente possa poi prenderne visione.

Come devono essere i limiti 

I limiti ai poteri, diritti e facoltà dei condomini devono essere espressi in modo chiaro, tale cioè da non lasciare alcun margine d’incertezza, elencando analiticamente le attività vietate o indicando con precisione i pregiudizi che si vogliono evitare ai beni e ai servizi comuni.

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