Diritto e Fisco | Editoriale

Condominio: chi non paga le spese?

3 luglio 2018


Condominio: chi non paga le spese?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 luglio 2018



Quando le spese condominiali gravano solo su alcuni condomini e non su tutti. Il caso dell’affitto, dell’usufrutto, dell’abitazione.

Chi vive in un palazzo deve pagare le quote condominiali secondo i propri millesimi. Questa regola, fissata dal codice civile, è ritenuta inderogabile dalla giurisprudenza. Né l’assemblea, né l’originario costruttore possono stabilire differenti criteri di ripartizione se non con l’approvazione dell’unanimità. Fermo restando che possono essere approvate diverse tabelle millesimali a seconda dei servizi o delle parti comuni in gioco (ad esempio potrà essere diversa la tabella millesimale per il riparto delle spese dell’ascensore rispetto a quelle del cortile in ragione del maggior utilizzo che del primo fanno i condomini degli ultimi piani) la regola è che tutti devono concorrere alle spese per l’ordinaria e la straordinaria manutenzione. Anche chi vive al piano terra o è proprietario di un magazzino non può esimersi dal partecipare a tali esborsi. Così, tanto per fare un esempio, chi ha il balcone che affaccia sul lato della strada sarà tenuto a partecipare alle spese di condominio per il rifacimento della superficie opposta dell’edificio; chi ha un negozio “frontestrada” deve partecipare alla pulizia delle scale, e via dicendo. Alla luce di ciò, esiste in condominio chi non paga le spese?

Qui di seguito cercheremo di stabilire chi deve contribuire alle spese di condominio e chi no; cosa succede quando l’appartamento è dato in affitto, in usufrutto o in comodato; come fare quando i lavori coinvolgono una diversa scala o un lato del tetto che copre solo alcuni condomini. Ma procediamo con ordine.

La divisione delle spese per millesimi

Il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese condominiali, ossia quelle per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo non venga dispensato da tutti gli altri condomini. Del resto nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.

La regola

Il codice civile [1] stabilisce una regola fondamentale in materia di ripartizione delle spese condominiali: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.

I titolari dei locali al piano terra o interrati partecipano regolarmente a tutte le spese condominiali.

La deroga

Sempre il codice civile stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. In pratica, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae beneficio. Il regolamento, a condizione che sia contrattuale, può prevedere che le spese degli impianti destinati a servire esclusivamente alcuni condomini vengano ripartite fra tutti.

Tanto per fare un esempio: in un condominio dotato di due scale, le spese di rifacimento dell’una delle due rampe o del relativo ascensore gravano solo sui condomini che ne sono serviti e non su quelli dell’altra scala. Un altro tipico esempio è quello del condominio con più tetti o lastrici solari: in tal caso le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria gravano solo sui condomini che si trovano sull’asse verticale di tale copertura ma non su quelli invece coperti da una diversa superficie (si pensi ai terrazzi a livello che fungono da terrazzo per un appartamento e da copertura per una serie di altri appartamenti).

Per stabilire chi partecipa alle spese condominiali non si considera l’uso effettivo del servizio o della parte comune, ma quello potenziale. Ad esempio se uno dei condomini non usa mai l’ascensore o i giardini concorrerà ugualmente alle spese non essendogli impedito farlo qualora un giorno dovesse cambiare idea.

La mancanza di tabella millesimale non consente di ripartire le spese riguardanti le cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa secondo i millesimi di proprietà, ma si deve considerare l’uso (ripetiamo: potenziale, non effettivo) che ciascun condomino può farne.

La contestazione

Se l’assemblea o l’amministratore decidono di suddividere fra i condomini le spese comuni violando il criterio di ripartizione previsto dalla legge o dal regolamento la delibera va espressamente impugnata. Diversamente non è possibile contestare il decreto ingiuntivo con cui l’amministratore esige il pagamento delle quote individuali.

Diritto di uso, usufrutto o abitazione 

In caso di usufrutto, le spese di amministrazione ordinaria per la conservazione e godimento delle parti comuni sono a carico dell’usufruttuario (o del titolare del diritto di uso o di abitazione), che è pertanto considerato condomino. Il nudo proprietario paga solo le spese di manutenzione straordinaria, di riparazione straordinaria (sulla struttura) e di innovazione.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali .

L’assemblea condominiale non può prendere decisioni che interferiscano o modifichino i criteri di ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario.

Ex coniuge dopo la separazione o il divorzio

In caso di separazione o divorzio dei coniugi, il proprietario dell’immobile paga le spese straordinarie. Il coniuge che invece vi vive deve versare le quote per spese ordinarie e quelle di uso e godimento dei beni comuni.

Infatti, quando la sentenza di separazione assegna in godimento gratuito l’abitazione al coniuge non proprietario, sottraendola al coniuge proprietario, non intende implicitamente porre a carico di quest’ultimo anche le spese condominiali relative al godimento, salvo lo preveda espressamente.

Affitto

L’affittuario paga le spese condominiali di ordinaria amministrazione e per la piccola manutenzione. La straordinaria amministrazione spetta al proprietario.

L’amministratore, di norma, tiene i rapporti con il proprietario; è a lui, infatti, che invia gli avvisi di pagamento, i verbali delle assemblee, le comunicazioni di qualsiasi tipo e il rendiconto di fine anno, poiché il conduttore è estraneo al rapporto condominiale, sebbene abbia il diritto di votare in assemblea, al posto del locatore, sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. L’amministratore può però, su richiesta del locatore, trasmettere direttamente al conduttore i documenti che lo riguardano.


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