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Vendita fittizia immobile: cos’è e cosa si rischia

4 luglio 2018


Vendita fittizia immobile: cos’è e cosa si rischia

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 luglio 2018



Le ragioni per cui si finge una vendita che in realtà è una donazione o che in realtà non vuole essere neanche una compravendita. Come tutelarsi?

Ci sono diverse ragioni per vendere una casa e, in realtà, non volerla vendere. Ad esempio, si può essere mossi dall’intenzione di evitare – almeno nella forma – una donazione che possa essere aggredita dagli eredi o contestata dalla banca; si può agire con lo scopo di sfuggire al pagamento delle imposte o per impedire ai creditori di pignorare il bene. In tutti questi casi, la legge non resta a guardare: quando infatti vi sono chiari indizi rivelatori di una compravendita fittizia di immobile, chi viene leso da tale atto ha modo di tutelarsi. In alcuni casi, però, chi vuole contestare l’atto fraudolento deve agire entro termini predefiniti dalla legge; diversamente la vendita diventa irrevocabile.

Qui di seguito daremo alcuni suggerimenti su cos’è e cosa si rischia in caso di vendita fittizia di immobile.

Vendita fittizia: cos’è e come avviene

Ci sono diversi modi per operare una vendita fittizia o simulata. Vediamoli qui di seguito.

Finta vendita o finta donazione

La vendita fittizia di immobile può essere realizzata in due diversi modi:

  • si vende un immobile ma in realtà si vuole solo donarlo (cosiddetta «simulazione relativa»). In tal caso le parti vogliono effettivamente trasferire la proprietà ma fingono il passaggio del denaro che, a volte, non avviene e in altri casi, dopo essere stato versato, viene restituito a diverso titolo. Lo scopo è nascondere l’intento reale dei contraenti che è quello di donare il bene;
  • si vende un immobile ma in realtà non si vuole cederlo (cosiddetta «simulazione assoluta»). In tale ipotesi, si ha solo un mutamento di titolarità nei pubblici registri immobiliari ma, nei fatti, le parti contraenti continuano a comportarsi come prima: il finto venditore resta nel possesso del proprio bene e il finto acquirente non accampa alcun diritto.

Chi vuol rendere “credibile” la vendita fittizia dovrà anche trasferire il denaro. E siccome parliamo di diverse decine di migliaia di euro, il trasferimento dovrà avvenire necessariamente attraverso un intermediario abilitato ossia una banca o le poste. In alternativa, specie per le vendite a rate, si possono usare gli assegni. Lo stesso notaio, di solito, è chiamato ad attestare il passaggio di mani dell’assegno a titolo di vendita e potrebbe fare resistenza se questo non viene consegnato in sua presenza.

Certo, questo non toglie che il trasferimento dei soldi possa anche non avvenire, ma in tal caso la prova della simulazione assoluta sarebbe già scontata.

Restiamo nell’ambito della vendita fittizia quando il corrispettivo è irrisorio e di gran lunga inferiore ai prezzi di mercato. In tal caso, si parla di una “vendita mista a donazione”, anche se poi tutte le conseguenze in termini di validità dell’atto sono quelle della donazione.

Il problema della vendita, fittizia o meno, è che sconta più tasse rispetto alla donazione (per la quale, specie tra parenti, sono previste franchigie elevate). E non c’è modo di bluffare sulle tasse (così come sulla parcella del notaio). Esse vanno comunque versate: pena un accertamento. Vediamo a quanto ammontano.

Se la vendita avviene a titolo di prima casa, l’Iva è al 4%, diversamente al 10%. Se la donazione avviene tra genitore e figli si applica l’imposta sulle donazioni del 4% ma solo sul valore che eccede un milione di euro. Tra fratelli e sorelle invece l’imposta sale al 6% ma con una franchigia di 100mila euro. Tra gli altri parenti è sempre al 6% ma senza franchigie. Tra estranei, l’imposta sulle donazioni è dell’8%.

Se il beneficiario della donazione è un portatore di handicap la franchigia è di 1,5 milioni di euro.

Vitalizio alimentare

Un altro modo per realizzare una finta donazione (parliamo quindi di «simulazione relativa») è quando la vendita viene subordinata all’impegno per l’acquirente di prendersi cura del venditore fino alla fine dei suoi giorni (cosiddetto vitalizio alimentare), ma in realtà tale prestazione viene garantita per poco tempo o per nulla. In generale, nel vitalizio alimentare, il corrispettivo non sono i soldi versati a titolo di prezzo, ma un’obbligazione in natura: l’assistenza morale e materiale. La giurisprudenza ritiene però che quest’atto sia nullo quando il finto venditore (in realtà donante) è già molto malato o prossimo alla morte e, pertanto, non ha una grossa aspettativa di vita. Difatti la controprestazione è insignificante rispetto al valore del bene venduto.

Finta separazione e divorzio

Un ultimo modo per simulare la vendita, in realtà non voluta affatto (parliamo quindi di «simulazione assoluta») è tramite la separazione consensuale dei coniugi in tribunale. A fronte della rinuncia al mantenimento da parte della moglie, il marito le trasferisce la titolarità della casa che, così, passando di proprietà, non diventa aggredibile.

Vendita fittizia di immobile: perché avviene?

Vediamo ora le ragioni per cui si procede di solito a una finta vendita.

Ragioni di successione

Quando un immobile viene donato a un parente, gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla morte del donante per contestare l’atto se questo pregiudica le loro quote di legittima ossia quelle quote minime che spettano loro per legge.

Se il donatario cede a sua volta l’immobile, gli eredi hanno la possibilità di recuperare il bene fino a 20 anni dopo la donazione.

Proprio per questo, la donazione non viene vista di buon occhio: chi vuol acquistare un bene che il venditore ha ricevuto in donazione difficilmente troverà un finanziamento di una banca, salvo gli altri eredi rinuncino all’azione di lesione di legittima.

Per evitare queste problematiche, si finge una vendita che in realtà non esiste (simulazione relativa). Ciò non toglie però che gli eredi potrebbero dimostrare il contrario e, quindi, recuperare ugualmente il bene provando che in realtà si è trattato di una donazione.

Ragioni di debiti

Il caso più frequente per cui si procede a una vendita simulata è per sfuggire ai creditori, siano essi privati o il fisco. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può pignorare gli immobili solo a patto che il proprio credito sia superiore a 120mila euro e sempre che non si ricada nei casi del divieto di pignoramento della cosiddetta “prima casa”. In pratica l’esattore non può pignorare l’unico immobile di proprietà del debitore se questo è anche adibito a civile abitazione, a luogo di residenza e non accatastato nelle categorie A/8 e A/9.

Finta vendita: cosa si rischia?

Le conseguenze in caso di finta vendita le abbiamo in parte già elencate. Le vogliamo ripetere qui di seguito.

Eredi

Gli eredi possono impugnare la finta vendita che nasconde una simulazione entro 10 anni dall’apertura della successione. Possono poi recuperare l’immobile dall’eventuale terzo che abbia ottenuto il bene dal donatario fino a massimo 20 anni dalla donazione stessa.

Creditori

I creditori hanno due possibilità per tutelare i propri diritti.

In caso di vendita effettiva, possono agire con l’azione revocatoria entro cinque anni da quando il bene è stato ceduto. Dovranno però dimostrare due elementi:

  • che il venditore, a seguito della cessione, si è spogliato di una parte considerevole dei propri beni impedendo ai creditori di eseguire altri utili pignoramenti;
  • che l’acquirente era consapevole dei debiti del venditore (cosa difficile da dimostrare se è un soggetto non convivente).

Se la vendita è invece simulata possono esperire l’azione di accertamento della simulazione entro i seguenti termini:

  • 10 anni per la simulazione relativa;
  • nessun limite di tempo (quindi anche a distanza di molti anni) per la simulazione assoluta.

In entrambi i casi l’acquirente dovrà restituire il bene comprato e potrà tutt’al più chiedere il risarcimento al venditore.

Sono ormai ricorrenti anche le impugnazioni di separazioni simulate.

Fisco

Il fisco può denunciare il contribuente che vende la casa impedendo il recupero dei crediti per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Ma ciò e solo a condizione che:

il debito riguardi le imposte sui redditi o l’IVA

il debito superi 50mila euro

ci sia prova che si tratta di una vendita fittizia. Non scatta il reato se la vendita è effettiva. Leggi sul punto Vendita immobile e debiti fiscali: rischi per venditore e acquirente.

note

Autore immagine: 123rf com

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