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Cartelle esattoriali: ipoteca anche per multe e cassa di previdenza

5 luglio 2018


Cartelle esattoriali: ipoteca anche per multe e cassa di previdenza

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 luglio 2018



L’iscrizione ipotecaria eseguita sulla base di cartelle di pagamento contenenti crediti di diversa natura non può essere dichiarata illegittima quando, scorporate le somme di competenza di altro giudice rispetto a quello tributario, risulta fondata su un importo inferiore a 20.000 euro. 

Uno magari pensa – e di tanto solo si preoccupa – che l’ipoteca sulla casa possa derivare in caso di mancato pagamento delle tasse come l’Iva, l’Irpef o l’Imu, oppure quando si subisce un accertamento fiscale per una presunta evasione fiscale. E invece l’insidia per gli immobili può derivare da qualsiasi tipo di debito, anche quelli per rapporti di diritto privato, purché contenuto in una cartella esattoriale. Un esempio su tutti è per chi non paga la cassa di previdenza relativa alla propria professione che, rispetto ai contributi dovuti all’Inps dalla generalità dei lavoratori, ha natura privata. Ma non solo. Ci sono anche le multe stradali dovute al Comune, sempre ammesso che superino il debito minimo richiesto dalla legge in questi casi. La conferma proviene da una recente e interessante sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Firenze [1]: a riprova di quanto il ragionamento non fosse così scontato, i giudici di appello hanno modificato la sentenza di primo grado di segno inverso. Secondo la pronuncia in commento, se c’è almeno una cartella esattoriale, è possibile l’ipoteca anche per multe e cassa di previdenza. 

Quando scatta l’ipoteca sulla casa

In generale, i crediti di natura privata non incontrano alcun tipo di limite per poter procedere a un pignoramento immobiliare. Possono procedere anche per debiti di scarso importo e senza necessariamente dover prima iscrivere un’ipoteca sul bene. Di solito, però, lo si fa a fini cautelativi; da un lato, infatti, la presenza di un’ipoteca garantisce che il ricavato dalla vendita forzata vada innanzitutto a soddisfare la pretesa del creditore ipotecario; dall’altro lato soprattutto fa sì che, se il debitore vende l’immobile, il nuovo acquirente acquisisca anche l’ipoteca e quindi possa essere soggetto ad esecuzione forzata. 

Diverso è il caso quando ad agire è l’agente della riscossione e, nella specie, Agenzia Entrate Riscossione in forza di cartelle di pagamento rimaste insolute. In tale ipotesi esiste un limite: l’esattore non può procedere a iscrivere l’ipoteca sulla casa se il debito è inferiore a 20.000 euro. Solo a partire da 20mila euro in su si rischia la misura cautelare. Chiaramente devono essere decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella stessa. Per evitare l’ipoteca si può chiedere una rateazione del debito oppure si può fare un pagamento spontaneo parziale volto a ridurre l’esposizione debitoria al di sotto di tale soglia, in modo da scongiurare l’ipoteca. Anche se il pagamento non corrisponde all’intero debito del contribuente o all’importo indicato nella cartella, l’esattore non può rifiutarlo e dovrà computarlo al capitale dei debiti più vecchi.

A quanto ammonta l’ipoteca sulla casa

La legge [2] stabilisce che «il ruolo costituisce titolo per iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore e dei coobbligati per un importo pari al doppio dell’importo complessivo del credito per il quale si procede». Significa che, una volta che l’ente titolare del credito – l’Agenzia delle Entrate, l’Inps, il Comune, ecc. – ha formato il ruolo (ossia il documento in cui formalizza il proprio credito) e lo ha trasmesso all’Agenzia delle Entrate Riscossione, tale documento finisce per essere simile a una sentenza definitiva di condanna che pende sulla testa del contribuente e che consente all’esattore di procedere al pignoramento. Il pignoramento immobiliare può essere iscritto sui beni di proprietà esclusiva o in comproprietà del debitore per un valore pari al doppio del credito stesso: per cui, in caso di cartella di 30mila euro, l’ipoteca sulla casa può arrivare a 60mila euro. E ciò per coprire le spese di procedimento e gli interessi che eventualmente maturano dopo l’avvio degli atti esecutivi.

Attenzione però: ipoteca non significa pignoramento. Il pignoramento è una fase successiva ed eventuale. Non è detto che vi si proceda, anche perché per passare dall’una all’altra fase sono necessarie ulteriori condizioni. Se infatti per iscrivere ipoteca è sufficiente che il credito raggiunga 20mila euro e che, 30 giorni prima, sia inviato un preavviso con raccomandata a/r (in modo da dare all’interessato il tempo per pagare o rateizzare il debito), per poter procedere al pignoramento immobiliare è necessario che:

  • il credito abbia raggiunto almeno 120mila euro (per cui, se il debitore riesce a limitare l’esposizione al di sotto di tale soglia non subirà mai l’esproprio);
  • siano decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca;
  • la somma del valore complessivo dei beni del debitore raggiunga almeno 120mila euro.

Resta il divieto di pignoramento sulla casa se questa è l’unica di proprietà del debitore; è adibita a luogo di residenza e, quindi, a civile abitazione; non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9). Basterebbe però anche una minima quota in comproprietà su un altro immobile per far venire meno questa condizione e consentire il pignoramento su entrambi i beni.

Ipoteca sulla casa per cassa di previdenza e multe

Secondo la sentenza in commento, l’ipoteca sulla casa (ed eventualmente anche il pignoramento nel rispetto delle ulteriori condizioni) è possibile anche quando il credito indicato nelle cartelle esattoriali è relativo a contributi di previdenza dovuti a una cassa privata (ad esempio la Cassa Avvocati, la Cassa Ingegneri, ecc.). Non è infatti un segreto che, al pari dell’Inps, anche le casse private si valgono dell’agente della riscossione e delle relative cartelle di pagamento per recuperare i propri crediti dagli iscritti.

Stesso discorso va fatto anche per le contravvenzioni al codice della strada. Il rischio però che queste, da sole, possano superare la soglia di 20mila euro è più blando.

Ipoteca sulla casa per debiti diversi

Chiaramente, se la cartella esattoriale riporta crediti di natura diversa (ad esempio: multe, cassa di previdenza, Irpef, Iva, Imu, ecc.) l’ipoteca sulla casa è sempre possibile se si supera il tetto dei 20mila euro.

note

[1] Ctr Firenze, sent. n. 927/2018 del 15.05.2018.

[2] Art. 77 dPR n. 602/1973.


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