Diritto e Fisco | Editoriale

Casa dei genitori: quando il figlio deve restituirla

5 luglio 2018


Casa dei genitori: quando il figlio deve restituirla

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 luglio 2018



Anche quando la casa è stata prestata dai genitori affinché il figlio possa farne il proprio tetto coniugale, questi possono sempre chiederne la restituzione se sono in condizioni di salute precaria.

Una casa non serve solo per viverci. In alcuni casi è un reddito: quello che si può ottenere dall’affitto o nel caso di vendita. Ecco perché, a volte, i genitori che prestano la casa al figlio affinché questi possa adibirla a residenza della propria famiglia – specie se non ha le disponibilità per comprarla da sé – possono avere interesse a riaverla per provvedere ai propri bisogni economici nel corso della vecchiaia. È possibile però revocare un comodato gratuito a semplice richiesta? Una recente sentenza della Cassazione [1] spiega, con alcune importanti precisazioni, quando il figlio deve restituire la casa dei genitori, da questi avuta in prestito (ossia in comodato). È l’occasione buona per rispolverare tutti i principi della materia e magari verificare se l’utilizzatore del bene può eventualmente rivendicare, dopo molti anni, l’usucapione. Procediamo dunque con ordine.

Prestare una casa significa darla in comodato

La prima cosa che bisogna spiegare è come si chiama il contratto con cui una persona presta a un’altra un proprio bene affinché quest’ultima lo utilizzi secondo i propri scopi. Si chiama comodato. Tale contratto non deve necessariamente essere scritto: anche se ha ad oggetto immobili si può formalizzare con un gesto concludente come la consegna delle chiavi. Il semplice fatto di lasciare al figlio la possibilità di vivere nella propria casa manifesta l’intenzione dei genitori di dargliela in comodato. Il comodato orale non va ovviamente neanche registrato.

Quando scade il comodato?

Il comodato può avere un data di scadenza: ad esempio le parti stabiliscono – e a questo punto è bene che ciò venga formalizzato su una scrittura privata – che l’immobile venga liberato entro 5 anni. In tale ipotesi, il contratto cessa con il compimento del termine. 

Se invece il contratto di comodato non indica una data di scadenza – come quasi sempre succede – il bene va restituito non appena lo chiede il proprietario. Ma con un’unica eccezione: se il comodato risulta essere stato concesso (in modo espresso per iscritto o in modo implicito tramite comportamenti) per una particolare finalità, come ad esempio l’abitazione della famiglia del figlio, il comodato non può più essere revocato a semplice richiesta del comodante, ma cessa quando viene meno tale scopo. È il cosiddetto comodato non precario. L’unica possibilità per il proprietario di avere prima del tempo la restituzione della casa è dimostrare di averne un bisogno urgente e imprevisto. 

Quando la famiglia si separa che fine fa la casa in comodato?

Queste regole hanno avuto un’importante applicazione nel caso di separazione del figlio comodatario dalla moglie. Ci si è chiesto se il giudice possa assegnare la casa dei genitori alla donna affinché vi viva coi figli o se l’immobile vada restituito immediatamente ai suoceri. Secondo la giurisprudenza, se al prestito della casa non viene dato un termine e l’immobile, nelle intenzioni delle parti, deve servire a soddisfare le esigenze abitative della neo costituita famiglia, non è possibile ottenere indietro la restituzione del bene se non in presenza di un urgente e imprevisto bisogno. Che, ovviamente, andrà dimostrato. Diversamente, la casa di proprietà dei genitori del marito, e a quest’ultimo prestata perché vi vada a vivere con la moglie, viene assegnata alla donna qualora la coppia, che abbia avuto figli, si separi e il giudice affidi la prole a quest’ultima. 

Si può risolvere a monte un problema del genere stabilendo per iscritto un termine di scadenza del comodato (cosiddetto comodato precario). Si pensi al caso in cui i genitori stabiliscono che il prestito della casa al figlio si intende solo per i primi cinque anni o finché questi non abbia acquistato una propria casa, in corso di trattativa.

I genitori anziani posso avere la restituzione della loro casa?

La sentenza della Cassazione qui in commento fa un’importante precisazione. I genitori ormai anziani hanno un bisogno urgente e imprevisto di utilizzare l’immobile per poterlo magari dare in affitto e integrare i soldi della pensione. Questo perché è noto che più si va avanti con l’età e maggiori sono le necessità economiche del soggetto bisognoso di assistenza. 

La Suprema Corte ha quindi chiarito che l’età avanzata dei genitori «di per sé portatrice di inevitabili problemi di salute e della conseguente necessità di fronteggiare maggiori spese» costituisce un fattore decisivo per chiedere la restituzione della casa prestata al figlio a titolo di comodato. E ciò ancor di più quando il figlio è adulto e, quindi, non più bisognoso di mantenimento. Del resto sui figli grava pur sempre un obbligo di assistenza in favore dei genitori anziani: tale obbligo «non consente di porre sulle spalle di questi ultimi una sorta di onere permanente di contribuzione al mantenimento delle più giovani generazioni».  

Il figlio può rivendicare l’usucapione sulla casa dei genitori?

Terminiamo con un’ultima precisazione: il figlio potrebbe sostenere che sulla casa si è ormai formato l’usucapione dopo 20 anni di possesso e che, pertanto, gli spetta ormai la proprietà? La risposta è il più delle volte negativa. Difatti lo stretto legame di parentela fa sì che l’utilizzo della casa si possa considerare come il frutto della «tolleranza» del proprietario, tolleranza che esclude a monte l’usucapione (come abbiamo detto in Usucapione impossibile tra figli e genitori). Per stabilire se sia possibile il verificarsi o meno dell’usucapione, bisogna investigare su quali sono i rapporti tra le parti. Nel caso in cui l’immobile venga concesso ad un soggetto in ragione di rapporti di parentela e familiarità è probabile che il lungo decorso del tempo sia dovuto non a indifferenza del proprietario (la quale fa scattare l’usucapione) ma a una gentilezza, a un gesto di cortesia che è tipico tra consanguinei.  

note

[1] Cass. sent. n. 17332/2018.


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