Prelazione per acquisto immobile

Immobili in vendita, quando acquistare con precedenza sugli altri interessati

Sei inquilino di un appartamento e il proprietario intende venderlo, oppure stanno vedendo l’appartamento accanto al tuo e vorresti acquistarlo, ma ci sono anche altre persone interessate alla vendita. Oppure sei titolare di un esercizio commerciale, ad esempio un bar o un negozio, il proprietario vuole vendere i locali e tu saresti interessato a comprarli. Ebbene, ci sono dei casi in cui a parità di prezzo offerto, puoi avere precedenza nell’acquisto di un immobile. Questa precedenza, definita dalla legge come “diritto di prelazione”, è in alcuni casi un tuo vero e proprio diritto: il proprietario infatti deve comunicarti la sua intenzione di vendere e il prezzo dell’immobile, prima di rivolgersi ad altri possibili interessati. Se così non fa, infatti, potrai tutelarti chiedendo che la vendita venga revocata. Vediamo dunque in questa breve guida come far valere la tua prelazione per l’acquisto di un immobile e cosa succede se questo diritto ti viene negato.

Cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è il diritto di acquistare un immobile prima di chiunque altro.

Questa precedenza è espressamente stabilita dalla legge [1] a favore di chi è inquilino di un immobile che il proprietario intende vendere.

In pratica, in caso di vendita, l’inquilino ha diritto di continuare la locazione fino alla scadenza naturale, oppure di acquistare l’immobile al prezzo stabilito dal proprietario, che non potrà vendere al altri con condizioni diverse.

Chi ha diritto alla prelazione

Titolare della prelazione è l’inquilino dell’immobile in vendita, il quale ha un duplice diritto:

• di continuare la locazione fino alla sua naturale scadenza
• di acquistare l’immobile con precedenza rispetto agli altri possibili interessati

Si tenga presente che, perché sussista il diritto di prelazione, la locazione deve essere “in corso” e non deve essere giunta alla sua scadenza naturale, altrimenti il diritto si perde.

E’ altresì titolare del diritto di prelazione il coerede, quando si intende vendere una quota del bene ereditario comune [2].

Da ciò deriva che non ha alcun diritto di prelazione il semplice “vicino di casa”, anche se l’acquisto riguarda l’appartamento adiacente al suo, che ben potrebbe essere unito e accatastato come unico immobile a quello già di sua proprietà.

Cosa deve fare il proprietario che intende vendere l’immobile

Il proprietario che vuole vendere l’immobile concesso in locazione deve comunicare all’inquilino tale intenzione mediante una notifica dell’ufficiale giudiziario, oppure a mezzo raccomandata a.r..

In questa comunicazione deve essere indicato il prezzo richiesto per la vendita della casa e le condizioni di vendita (ad esempio la data entro cui i vuole perfezionare la vendita, le modalità di pagamento del prezzo, ecc..): se mancano questi dati, la notificazione non ha alcun valore.

Come si esercita in diritto di prelazione

Ricevuta la comunicazione del proprietario, l’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare il suo diritto di prelazione all’acquisto, sempre mediante atto scritto e comunicato attraverso l’ufficiale giudiziario.

Il pagamento del prezzo, se non ci sono accordi differenti, deve avvenire entro 90 giorni, decorrenti dalla prima comunicazione ricevuta dal proprietario, assieme alla stipula del compromesso oppure al rogito di acquisto.

Quali tutele in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione

Se il proprietario non effettua la comunicazione, ma vende l’immobile ad altri, oppure se, fatto un prezzo all’inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un estraneo, l’inquilino può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente o addirittura da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un’apposita azione giudiziaria, detta azione revocatoria.

Oltre alla revoca della vendita, l’inquilini potrà pretendere anche il risarcimento di eventuali danni [3].

Per riscattare, l’inquilino dovrà versare il prezzo denunciato sull’atto di vendita entro trenta giorni, decorrenti:

• dalla data della notifica dell’acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto
• dalla prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto
• dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.