Diritto e Fisco | Editoriale

Come sanare una assemblea di condominio

5 luglio 2018


Come sanare una assemblea di condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 luglio 2018



La decadenza dall’azione di impugnazione e la revoca della delibera con sostituzione di una conforme alla legge: come fare se ci si accorge che alla riunione di condominio non è stata rispettata la legge.

Il tuo condominio, riunito in assemblea, ha adottato una delibera con una maggioranza diversa da quella prevista dal codice civile. L’amministratore ti ha fatto sapere che, se qualche condomino dovesse decidere di contestare la decisione, questa potrebbe essere annullata dal giudice. Avete tanto lottato per trovare la maggioranza e ora la possibilità che tutto venga “gettato nel nulla” ti lascia angosciato. Così ti chiedi se esiste un modo per rimediare all’errore ed evitare che la votazione non diventi carta straccia. In questo articolo ti spiegheremo proprio come sanare un’assemblea di condominio, ossia come impedire che qualche condomino, un giorno, possa trascinare il condominio davanti al giudice e far annullare la decisione presa dalla maggioranza.

La sanatoria dell’assembla di condominio

È vero che le le assemblee di condominio viziate possono essere contestate dai condomini, ma è anche vero che, per agire, questi hanno 30 giorni di tempo. Entro questo termine devono cioè presentare un’istanza di mediazione e l’organismo deve comunicare alla controparte la data dell’incontro. Anche se esistono ipotesi (di cui parleremo più avanti) in cui non sono previsti termini di decadenza e che quindi consentono l’impugnativa della delibera in qualsiasi momento, nella gran parte dei casi, invece, chi lascia scadere i 30 giorni ha tacitamente accettato la votazione e non può più opporvisi. Si tratta di una vera e propria sanatoria. In buona sostanza, la legge chiede, a chi vuol eccepire la violazione della legge avvenuta nel corso della riunione di condominio, deve farsi parte diligente e attivarsi entro tempi certi per evitare di lasciare il condominio, a tempo indeterminato, con una spada di Damocle sulla testa e con l’incertezza di una eventuale causa. Il che è necessario anche a rendere certi i rapporti giuridici. Immagina cosa succederebbe se, dopo anni, una delibera dovesse essere contestata quando già ha prodotto gran parte dei suoi effetti. Facciamo un esempio. Viene indegna una assemblea che approva dei lavori da eseguire. In quella sede nessuno si oppone. L’amministratore firma il contratto con la ditta e questa completa le opere chiedendo il pagamento del prezzo. L’amministratore esige allora le quote millesimali nei confronti dei proprietari ed avvia le azioni esecutive verso quelli morosi. Ebbene: se, all’esito di tutta questa trafila, un condomino potesse impugnare la delibera, mettendo nel “nulla” tutto ciò che nel frattempo è stato fatto, avrebbe dei risvolti ingestibili. Ecco perché esiste un limite di tempo massimo per far valere le proprie ragioni, scaduto il quale ogni causa di annullabilità dell’assemblea, per violazione della legge, viene automaticamente sanata. Così la decisione viziata diventa valida.

Termine entro cui contestare l’assemblea di condomino

Abbiamo detto che il termine oltre il quale la delibera, anche se illegittima, viene sanata è di 30 giorni che decorrono:

  • dalla data dell’assemblea: per i condomini presenti che hanno votato “contro” o che si sono astenuti;
  • dalla comunicazione del verbale dell’assemblea da parte dell’amministratore: per i condomini non intervenuti.

La conoscenza ufficiale dell’esito della votazione, in entrambi i casi, fa sì che il silenzio nei 30 giorni possa essere considerato come indifferenza, inerzia e, quindi, tacito consenso a “ratificare” una delibera potenzialmente annullabile.

Se invece il condomino intende contestare l’assemblea deve agire nel termine di 30 giorni. Entro questa scadenza non basta aver depositato l’istanza di mediazione ma questa deve essere anche comunicata alle controparti. Se l’azione viene proposta successivamente, la delibera annullabile si sana e non può più essere contestata.

Esistono però dei casi in cui la delibera presenta un vizio particolarmente grave, talmente grave da consentire l’impugnazione in qualsiasi momento, anche dopo i 30 giorni. Siamo in presenza non più di una causa di annullabilità, bensì – molto più grave – di nullità.

Sono nulle le delibere quando:

  • mancano gli elementi essenziali (ad esempio non si è mai votato);
  • l’oggetto è illecito (contrario alle norme di buon costume)
  • incidono su diritti individuali dei condomini;
  • incidono sulla proprietà esclusiva di un condomino.

In tutti gli altri casi parliamo di annullabilità. Il caso tipico è quello del mancato rispetto delle maggioranze previste per la delibera.

Revoca della delibera viziata e nuova delibera

Nulla toglie che il condominio, quand’anche un condomino dovesse decidere di impugnare una delibera viziata (si pensi a quella approvata senza il rispetto delle prescritte maggioranze e dei quorum), possa revocarla e sostituirla con un’altra invece rispettosa della legge. In pratica l’assemblea può adottare una delibera che sostituisce quella impugnata (abrogandola o modificandola). In tal caso la delibera sostituita non può essere annullata. È il codice civile che espressamente stabilisce: «L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell’eventuale danno».

La nuova delibera è valida ed obbligatoria per tutti i condomini.

In particolare, la deliberazione sostitutiva, per evitare l’annullamento della precedente, deve avere le seguenti caratteristiche:

  • essere assunta da un’assemblea regolarmente riconvocata;
  • essere conforme alla legge o al regolamento ove presente;
  • avere il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire;
  • esprimere la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente: non è cioè necessario che la successiva assemblea annulli esplicitamente la precedente delibera viziata: è sufficiente che la nuova assemblea assuma una delibera sostanzialmente sostitutiva di quella invalida.

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