Diritto e Fisco | Articoli

Abusi edilizi: quali sono e che cosa si rischia

1 agosto 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 agosto 2018



I tipi di irregolarità e le sanzioni previste quando si fanno dei lavori senza permessi o in forma diversa da quella che risulta dall’autorizzazione.

Ci sono due categorie di furbi che in Italia fanno la parte del leone: quelli che evadono il Fisco e quelli che fanno i loro comodi senza chiedere un permesso, oppure chiedendolo ma non rispettandolo. Se i primi fanno tutto di nascosto per restare all’ombra e non essere scoperti dall’Agenzia delle Entrate, i secondi riescono ad essere più sfacciati e ad alzare edifici dove e come non devono. Sono i professionisti dell’abuso edilizio, gli acrobati in grado di schivare la burocrazia se non, addirittura, di scavalcarla per costruire, rifare, riammodernare, demolire e ritirare su senza ritegno e senza autorizzazione. Chi ha la competenza della vigilanza urbanistico-edilizia controlla, certo. Ma c’è sempre chi, in un modo o in un altro, sfugge alle verifiche. Attenzione, però: non si parla solo di chi «imbosca» dei palazzoni dietro una scogliera o di chi costruisce un parcheggio sotterraneo senza dire nulla: l’abuso edilizio si compie anche ristrutturando una parte della casa senza permesso o mettendo un gazebo in giardino fissato al suolo senza dire nulla al Comune. C’è da chiedersi, a questo punto: gli abusi edilizi quali sono e che cosa si rischia se si viene pizzicati dall’occhio attento di chi deve controllare? Vediamo quali sono quelli contemplati dal Testo unico per l’edilizia e come vengono puniti.

Abusi edilizi: la lottizzazione illegale

Tra gli abusi edilizi più diffusi c’è la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio. Consiste nell’iniziare dei lavori che comportano una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni violando le prescrizioni stabilite senza alcuna autorizzazione.

Viene considerata lottizzazione abusiva anche tale trasformazione attraverso il frazionamento e la vendita dei terreni in lotti che per le loro caratteristiche evidenzino la finalità edificatoria.

In altre parole, questo tipo di abuso edilizio può manifestarsi in due modi:

  • la lottizzazione abusiva materiale, cioè quella che, appunto, consiste nell’avviare senza alcuna autorizzazione dei lavori mirati a trasformare urbanistica o edilizia di terreni non urbanizzati in violazione delle normative vigenti;
  • la lottizzazione abusiva formale o cartolare, che si verifica quando vengono predisposte delle circostanze per una successiva edificazione mediante il frazionamento o la vendita dei terreni in lotti che si dimostrano palesemente destinati a costruire degli edifici, ad esempio per il numero dei lotti, per le loro dimensioni, per la loro ubicazione, per le caratteristiche degli acquirenti, ecc.

Che cosa si rischia?

Quando il responsabile dell’ufficio tecnico comunale viene a conoscenza e accerta un caso di lottizzazione abusiva, emette un’ordinanza che viene notificata ai proprietari dei terreni ed a chiunque altro abbia partecipato a qualsiasi titolo all’abuso (ad esempio gli acquirenti dei lotti) con la quale dispone la sospensione dell’attività, sia della lottizzazione stessa sia delle eventuali opere avviate. Entro 90 giorni, se l’ordinanza non è stata revocata, i terreni passano di diritto nelle mani del patrimonio del Comune interessato. Allo stesso tempo, le opere già iniziate vengono demolite.

Ma ci sono anche delle conseguenze penali: i responsabili rischiano l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro. Nel momento in cui la sentenza diventa definitiva, i terreni oggetto dell’abuso edilizio vengono definitivamente confiscati dal Comune.

Abusi edilizi: opere realizzate senza permesso di costruire

Questo tipo di abuso edilizio consiste nella realizzazione di opere che nulla hanno a che fare con le caratteristiche, la destinazione d’uso o i volumi espressi nel permesso di costruzione. In pratica, non si tratta soltanto di muovere le ruspe senza autorizzazione ma di chiederla ad uno scopo e poi agire liberamente, in modo assolutamente diverso da quanto previsto attraverso delle variazioni essenziali, ovvero:

  • il cambio della destinazione d’uso;
  • l’aumento della volumetria o della superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
  • modifiche sostanziali dei parametri urbanistici ed edilizi del progetto presentato e approvato o della localizzazione dell’immobile;
  • il cambio delle caratteristiche dell’opera autorizzata;
  • la violazione della normativa vigente in materia antisismica.

Che cosa si rischia?

Chi agisce senza permesso oppure effettua dei lavori in totale difformità o con variazioni essenziali riceve un’ingiunzione alla demolizione. L’immobile ed il terreno su cui sorge passa a far parte del patrimonio comunale nel caso in cui il responsabile dell’abuso non rispetti l’ingiunzione entro 90 giorni. Tuttavia, l’area requisita non può essere 10 volte superiore alla superficie utile costruita grazie all’abuso edilizio. Una volta nelle mani del Comune, il responsabile dell’ufficio tecnico può ordinare la demolizione dell’opera abusiva a spese del responsabile dell’infrazione.

Secondo quanto disposto dal Testo unico per l’edilizia, quando l’abuso edilizio consiste nella realizzazione di lavori in assenza di permesso ed in totale difformità le opere devono essere rimosse o demolite e gli immobili vanno resi conformi alle prescrizioni delle normative in vigore entro il tempo stabilito dall’ufficio comunale competente, che emette un’ordinanza in proposito. Se così non fosse, spetta all’Ente locale provvedere alla demolizione a spese del responsabile dell’abuso.

Attenzione, però: se la demolizione o il ripristino non fosse possibile, l’Amministrazione comunale può comminare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’edificio in virtù delle opere realizzate alla data di ultimazione dei lavori. La sanzione viene determinata tenendo conto:

  • della data di ultimazione dei lavori;
  • dell’ultimo costo di produzione aggiornato alla data in cui è stato commesso l’abuso sulla base dell’indice Istat del costo di costruzione.

Se l’immobile è adibito ad un uso diverso da abitazione, la sanzione è pari al doppio dell’aumento del suo valore venale. Se, invece, si tratta di un immobile vincolato sul quale c’è stata una ristrutturazione edilizia abusiva, sarà obbligatorio il ripristino più il pagamento di una sanzione pecuniaria tra 516 e 5.164 euro.

Abusi edilizi: opere eseguite in parziale difformità

Può anche darsi che le opere eseguite non siano in totale ma in parziale difformità con quanto previsto sul permesso di costruire. Viene considerato tale l’intervento realizzato con modalità diverse da quelle previste dal progetto quando si eccede del 2% sui valori di altezza, distacchi, volumetria e superficie coperta di ogni singola unità immobiliare.

Che cosa si rischia?

È previsto che questi abusi edilizi vengano rimossi o demoliti da parte del responsabile dell’abuso (che dovrà anche farsi carico delle spese di sistemazione) entro il congruo termine fissato dall’ufficio comunale di competenza. Se così non fosse, sarà il Comune a fare la rimozione o la demolizione ma sempre a spese di chi ha commesso l’abuso. Ci sarebbe anche una sanzione pecuniaria ma solo nel caso in cui il responsabile dell’abuso non abbia rispettato l’ordine dell’ufficio comunale e non sia possibile la demolizione dell’abuso senza pregiudicare la parte costruita in modo legale.

Abusi edilizi: opere eseguite su suolo pubblico

In questo caso, l’abuso edilizio consiste nella realizzazione di interventi sul suolo del demanio o del patrimonio dello Stato o di proprietà di Enti pubblici senza permesso di costruire o in totale o parziale difformità rispetto all’autorizzazione rilasciata.

Che cosa si rischia?

Quando scoperto, scatta la diffida dell’ufficio competente, dopodiché vengono ordinati al responsabile dell’abuso la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi. Questo, però, non succede se a commettere l’abuso è un’amministrazione statale: in quest’ultimo caso, l’ufficio comunale competente si limita a darne comunicazione alla Regione ed al Ministero delle Infrastrutture ed i Trasporti. È di competenza di quest’ultimo, sentita la giunta regionale, adottare i relativi provvedimenti.

Abusi edilizi: opere eseguite in mancanza o in difformità dalla Scia

La segnalazione certificata di inizio attività, nota come Scia, è la comunicazione che, per la realizzazione di alcune opere, si rende necessaria prima di dare il via ai lavori. Se questa segnalazione non viene fatta oppure le opere eseguire sono del tutto o in parte diverse da quanto dichiarato, ci troviamo di fronte ad un altro tipo di abuso edilizio.

Che cosa si rischia?

La normativa prevede, al posto della demolizione, la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile realizzato in forma abusiva e, comunque, non inferiore a 516 euro.

Se, però, l’abuso viene commesso su un edificio vincolato e consiste in lavori di restauro e di risanamento, l’autorità competente può ordinare:

  • il ripristino a cura e a spese del responsabile dell’abuso;
  • la sanzione pecuniaria tra 516 e 10.329 euro.

Abusi edilizi: opere eseguite con permesso annullato

Che succede se, invece, qualcuno si mette a costruire o a ristrutturare un’abitazione con un permesso che è stato successivamente annullato per degli abusi edilizi? Succede che se per qualsiasi valido motivo non è possibile la demolizione della parte abusiva o il ripristino dei luoghi, l’ufficio comunale competente applicherà una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti eseguire in modo abusivo, valore valutato dall’agenzia del Territorio.

Abusi edilizi: mancata comunicazione di inizio attività

Questo tipo di abuso edilizio viene commesso quando non si consegna all’amministrazione comunale la comunicazione asseverata di inizio attività per quei lavori che non prevedono un permesso di costruire o la presentazione della Scia. In questo caso, il responsabile dell’abuso rischia una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene consegnata in forma spontanea a lavori avviati.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

  1. Se il comune su un fabbricato dando l’agibilità su una zona peep(coop.edilizia) di 6 piani con 4 unità abitative per piano e il settimo piano 4 locali sottotetti ed il presidente della coop.dichiara al catasto non sottotetti C/2 ma A/2 civile abitazione cosa va incontro penalmente?
    Grazie

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI