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Intonaco balcone: chi paga?

9 luglio 2018


Intonaco balcone: chi paga?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 luglio 2018



Le spese per pitturare le parti esterne e interne del balcone sono a carico del condominio o del proprietario? 

All’ultima riunione di condominio è venuta fuori l’esigenza di rifare l’intonaco dei balconi: un po’ perché sta venendo via e le cadute possono provocare danni alle proprietà sottostanti e ai passanti, un po’ perché l’estetica della facciata dell’edificio è ormai compromessa e necessita di una rinfrescata. Il punto dolente però è arrivando quando si è parlato della divisione della spesa: non tutti i condomini sono disponibili a partecipare ai lavori, anche perché il disfacimento della pittura riguarda solo alcuni lati dello stabile mentre alcuni appartamenti hanno l’affaccio sulla corte interna e non invece sulla strada principale, sicché non sono interessati dal problema. Secondo l’amministratore, però, a dover pagare dovranno essere tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. Alcuni di questi, invece, sostengono che le spese vanno ripartite solo tra chi fruirà dei lavori di tinteggiatura. Chi ha ragione? Chi paga l’intonaco del balcone? Ecco qual è l’orientamento dei giudici a riguardo.

Balconi aggettanti: chi paga la tinteggiatura

Di solito si distingue tra balconi aggettanti e balconi incassati.

I balconi aggettanti sono quelli più comuni. Costituiscono un prolungamento dell’appartamento e sporgono oltre la verticale della facciata. Il balcone aggettante è di proprietà esclusiva del condomino dell’immobile cui accede; pertanto spetta a quest’ultimo farsi carico delle relative spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria). Ma questo discorso vale solo per le opere interne, quelle cioè non visibili come la pavimentazione e la struttura che funge da copertura per il condomino del piano di sotto. Se quest’ultimo, ad esempio, dovesse subire delle infiltrazioni di acqua e delle macchie d’umidità derivanti dal balcone di sopra dovrebbe rivolgersi al relativo proprietario il quale sarebbe tenuto alla riparazione.

Discorso diverso invece riguarda tutte le parti decorative ed estetiche del balcone aggettante, in quanto contribuiscono a formare il decoro architettonico del palazzo e a dare utilità a tutti i condomini. La pittura fa parte di esse. Per cui la spesa relativa alla tinteggiatura o al ritocco di stucchi o alla riparazione degli altri elementi ornamentali esterni del balcone, o anche quella relativa al rifacimento dell’intonaco esterno, va ripartita fra tutti i condòmini proprietari, in base ai rispettivi millesimi.

La Cassazione ha spiegato che i costi sono sostenuti da tutti i condomini dell’edificio, anche da quelli che affacciano su altre parti e non su quella interessata ai lavori. Ad esempio, immaginando un palazzo esposto sia a Nord che a Sud, per il rifacimento della tinteggiatura della sola facciata rivolta a Nord parteciperanno anche i condomini che hanno balconi esposti a Sud.

Distacco di pezzi di intonaco: chi è responsabile?

Dalla circostanza secondo cui la pittura dell’edificio, essendo integrato nella facciata esterna e avendo una funzione ornamentale, rientra tra le parti comuni a tutti i condomini, deriva il fatto che, se si staccano pezzi di intonaco e da ciò si verificano danni a terzi, ad essere responsabile è l’intero condominio e non il proprietario del balcone. Quindi la spesa per il risarcimento andrà ripartita tra tutti i condomini per millesimi. Ecco perché, qualora dovesse esservi l’esigenza di rifare la tinteggiatura per evitare lesioni o rotture sarà bene non frapporre ostacoli; diversamente tutti saranno coinvolti nel relativo risarcimento.

Ad esempio: se dal parapetto esterno si staccano dei pezzi di intonaco, la responsabilità è del condominio e tocca all’amministratore intervenire: spetta infatti a lui compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. D’altra parte, dovendosi comportare con la diligenza del “buon padre di famiglia”, l’amministratore è sempre tenuto a mettere in sicurezza l’edificio, intervenendo con urgenza.

Balconi incassati: chi paga?

I balconi incassati, a differenza di quelli aggettanti, non sporgono oltre la verticale della facciata ma sono “incorporati” nella facciata stessa dell’edificio. Pertanto, la ringhiera o il parapetto in muratura risultano anch’essi elementi strutturali ed essenziali della facciata, e le relative spese di manutenzione vanno ripartite per millesimi di proprietà. Anche in questo caso il rifacimento dell’intonaco spetta al condominio e la spesa viene ripartita secondo millesimi.

Sottobalconi: chi paga le spese di manutenzione?

Le spese di manutenzione del sottobalcone – comunemente chiamato soletta – variano a seconda del tipo di balcone:

  • balconi aggettanti: come abbiamo detto la spesa è di competenza del proprietario del balcone, anche se tale parte funge da copertura per il condomino di sotto. Quest’ultimo quindi non dovrà contribuire ai costi di rifacimento;
  • balconi incassati: in questo caso la soletta va considerata come un solaio per il quale vige la regola secondo cui [1] le spese di manutenzione vanno divise tra i proprietari dei due piani, quello di sopra e quello di sotto, nel seguente modo: il titolare del piano superiore deve sostenere le spese per la copertura del pavimento mentre quello del piano inferiore le spese dell’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

note

[1] Art. 1125 cod. civ.

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