Ringhiera balcone: chi paga?

Chi paga per la rottura dei balconi e chi è responsabile in caso di danni a terzi? Come vanno ripartite le spese tra i condomini?

Quando si parla di balconi in condominio c’è sempre molta confusione: e questo perché il codice civile non è affatto chiaro sul punto. La giurisprudenza, però, ha compensato le lacune della legge e ha fissato dei principi ormai stabili in materia, stabilendo chi paga le spese per il balcone, quelle per la tinteggiatura, per il distacco di intonaco, per le perdite di umidità che dal balcone sovrastante finiscono su quello di sotto e, non in ultimo, come vanno ripartiti i costi per la manutenzione delle ringhiere. Se in generale la regola vuole che i balconi non rientrano tra le parti comuni dell’edificio, ma sono di proprietà del proprietario dell’appartamento, alcuni elementi di essi, però (come ad esempio i decori), se destinati all’abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell’edificio; la circostanza va valutata caso per caso. In particolare, per stabilire chi paga la ringhiera del balcone bisogna prima stabilire a chi appartiene il balcone o, meglio ancora, la ringhiera visto che, come si vedrà a breve, quest’ultima segue un regime autonomo in quanto costituisce un elemento decorativo.

Prima di procedere nella trattazione in commento è importante una precisazione. Di solito si distingue tra balconi aggettanti (quelli cioè che comunemente vediamo in quasi tutti gli edifici e che sporgono dalla facciata costituendo un affaccio sulla via) e balconi incassati (ossia quelli incorporati nella facciata e non sporgono dalla verticale dell’edificio). Perché abbiamo fatto questa distinzione? Perché di solito, il regime delle spese muta a seconda dei due tipi di balcone (leggi sul punto Intonaco balcone: chi paga?). Quando però si deve stabilire chi paga la ringhiera del balcone la soluzione non muta a seconda del tipo di costruzione o di edificio. Quindi, sia nel caso di balcone aggettante che di balcone incassato, la risposta al quesito sarà la stessa. La daremo qui di seguito.

Rottura del balcone: chi paga?

Il problema della rottura del balcone non è solo di tipo estetico, ma coinvolge anche la collettività: un balcone pericolante può costituire un serio rischio per i passanti o per le auto parcheggiate di sotto. Ecco perché non c’è solo da tenere in considerazione le eventuali decisioni dell’assemblea e le clausole del regolamento, ma anche eventuali norme comunali o le ordinanze del sindaco in materia di sicurezza.

In generale, la regola sulla ripartizione dei costi per la manutenzione conseguente alla rottura del balcone segue questo principio: quando si tratta di parti visibili all’esterno del balcone la spesa grava su tutti i condomini per millesimi, trattandosi di elementi che contribuiscono all’estetica dell’edificio e che quindi ne apprezzano il valore; viceversa, i lavori eseguiti su parti non a vista competono al proprietario dell’appartamento a cui il balcone inerisce. È infatti quest’ultimo l’esclusivo titolare del balcone.

Tale regola è particolarmente evidente per quanto riguarda i balconi aggettanti: le spese per la copertura e per il rifacimento del sottobalcone gravano sul proprietario dell’appartamento (e quindi del balcone), mentre i frontalini, i parapetti e i rivestimenti, avendo una funzione decorativa dello stabile, vanno ripartiti su tutti i condomini.

La conseguenza è che anche il risarcimento dei danni eventualmente procurati a terzi dalla rottura del balcone va ripartito nello stesso modo: se i decori sono un abbellimento dei soli balconi, del danno risponderà il proprietario; se, invece, hanno funzione di abbellimento della facciata, sono considerati parti comuni dell’edificio, per cui toccherà al condominio risarcire il danno [1].

Parapetti e ringhiere: chi paga la manutenzione?

Da quanto abbiamo appena detto, si evince chiaramente che, tanto nel caso di balcone aggettante, quanto di quello incassato, tutti gli elementi estetici del balcone stesso che finiscono per impreziosire la facciata dell’edificio e quindi per procurare un’utilità a tutti i condomini (anche per quelli che affacciano su altre parti dell’immobile) gravano sul condominio e vanno ripartiti per millesimi. Non è difficile da pensare che una facciata esteticamente gradevole apprezzi il valore economico di ogni appartamento inserito nel medesimo condominio, anche di quelli che hanno il balcone su un’altra parte. Ecco perché, quando si tratta di definire chi paga le spese per le ringhiere la legge impone di considerare tutti i proprietari di appartamenti, nessuno escluso.

Tale principio è stato sposato più volte dalla giurisprudenza. Ad esempio, per il tribunale di Roma [2] «i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale».

Anche la verniciatura dei parapetti, trattandosi di elementi cromatici inseriti nella facciata e quindi componenti del decoro architettonico dell’edificio, viene posta dai giudici a carico di tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, mentre la spesa richiesta dalla sostituzione dei gocciolatoi (canalini che facilitano il deflusso dell’acqua dal parapetto) compete al proprietario se non possono essere considerati ornamenti della facciata.