Come esercitare la prelazione

24 Agosto 2018 | Autore:
Come esercitare la prelazione

La prelazione può trovare applicazione in vari casi (acquisto di un terreno agricolo o di un immobile o, ancora, acquisto della quota ereditaria di un coerede, ecc.). Vediamo come esercitare la prelazione.

Il terreno che confina con il tuo fondo ti fa gola? Vorresti acquistare l’appartamento che attualmente conduci in locazione? Hai paura che tuo fratello – assieme al quale hai ereditato le ricchezze di un parente deceduto – venda a estranei la propria quota ereditaria? Ebbene, se ti trovi in una di queste situazioni (o in situazioni simili), ti interesserà sapere che potresti esercitare il diritto di prelazione. La prelazione, infatti, consente a chi ne è titolare (cosiddetto prelazionario o beneficiario) di essere preferito a chiunque altro da parte di chi (cosiddetto concedente) intenda trasferire un determinato diritto. Quest’ultimo, quindi, nel momento in cui decida di stipulare il negozio giuridico, dovrà necessariamente formulare la proposta contrattuale al titolare del diritto di prelazione.

A questo punto, ti starai chiedendo: come esercitare la prelazione?

Non esiste una risposta unica a questa domanda, soprattutto perché vi sono vari tipi di prelazione.

Innanzitutto, bisogna distinguere tra prelazione volontaria e prelazione legale.

La prima è fondata su un accordo (il patto di prelazione) tra le parti, con il quale, di solito, si stabiliscono anche le modalità di esercizio del diritto di prelazione.

La seconda, invece, è prevista da norme specifiche. Basti pensare, per esempio, alla prelazione agraria, alla prelazione urbana o a quella del coerede.

Proprio a causa di questa ampia casistica, è importante sapere come esercitare la prelazione.

Cosa differenzia la prelazione volontaria da quella legale

Oltre al fatto che, come si è visto, la prelazione volontaria è fondata su un contratto mentre quella legale su una ben precisa previsione di legge, la differenza più importante tra le due ipotesi sta in ciò: nella prelazione volontaria, se il concedente (ossia la parte del contratto che riconosce il diritto di prelazione all’altra parte) vende il bene a un terzo in violazione del patto di prelazione, tale vendita resta perfettamente valida ed efficace e il prelazionario potrà soltanto agire nei confronti del venditore per ottenere il risarcimento dei danni subìti; invece, nella prelazione legale, in caso di violazione del diritto del prelazionario, quest’ultimo potrà agire direttamente nei confronti del terzo acquirente attraverso una semplice dichiarazione di volersi avvalere del diritto di prelazione. Tale dichiarazione produce l’effetto, immediato e automatico, di sostituire il beneficiario al terzo nel contratto di vendita.

Quali sono le principali forme di prelazione legale e come si esercitano

La prelazione agraria

È il diritto a essere preferiti ad altri soggetti per l’acquisto di un terreno agricolo.

Sono due i soggetti che possono beneficiare della prelazione agraria:

  • il coltivatore diretto che lavora il terreno che il proprietario intende vendere;
  • il coltivatore diretto che sia anche proprietario del fondo confinante con quello in vendita.

In entrambe le ipotesi, per consentire all’altra parte l’esercizio del diritto di prelazione, il venditore dovrà effettuare la cosiddetta denuntiatio, ossia la comunicazione al beneficiario, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, della proposta di vendita [1]. Tale proposta dovrà essere identica, soprattutto per quanto riguarda il prezzo, a quella che il venditore farebbe a un potenziale terzo acquirente.

Dal momento della ricezione della raccomandata, il prelazionario ha trenta giorni di tempo per comunicare – anche in questo caso con lettera raccomandata r/r – l’intenzione di avvalersi della prelazione e per effettuare il pagamento del prezzo fissato. In mancanza di tale comunicazione nel termine indicato, il proprietario sarà libero di vendere a chi vuole.

Se invece il concedente omette di trasmettere la proposta di vendita al prelazionario, quest’ultimo avrà un anno di tempo dalla trascrizione del contratto di vendita per far valere la prelazione a suo favore, esercitando il cosiddetto retratto, ovverosia inviando sia al venditore e sia al terzo acquirente un atto di messa in mora con il quale chiede il trasferimento in suo favore della proprietà del terreno. Dalla data dell’esercizio del riscatto il titolare del diritto di prelazione avrà trenta giorni di tempo per versare – pena la perdita di ogni diritto sul fondo – al terzo acquirente la medesima somma che quest’ultimo ha pagato in sede di compravendita.

La prelazione urbana

Se sei conduttore di un immobile urbano, adibito a uso abitativo o a uso diverso, che il proprietario intende mettere in vendita, potrai esercitare la prelazione.

Nel caso di immobile a uso commerciale o imprenditoriale, il proprietario dovrà notificarti, per mezzo di ufficiale giudiziario, una comunicazione contenente, in particolare, la manifestazione della propria volontà di vendere il bene e l’indicazione del prezzo di vendita [2].

A questo punto tu, in quanto titolare del diritto di prelazione, avrai sessanta giorni di tempo – a partire dalla ricezione della comunicazione da parte del proprietario – per informarlo (anche qui, con atto notificato mediante ufficiale giudiziario) che intendi avvalerti del diritto di prelazione, offrendogli evidentemente lo stesso prezzo da lui indicato.

Dopo di ciò, dovrai corrispondere al proprietario il prezzo di acquisto – salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore – entro trenta giorni, che decorrono dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della comunicazione a opera dello stesso proprietario. Ciò, a meno che tale comunicazione non indichi termine o modalità diversi.

Se il venditore omette di effettuare la denuntiatio oppure se il prezzo al quale è stato venduto l’immobile risulta inferiore a quello indicato nella comunicazione a te inviata, potrai esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente entro il termine di sei mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita.

Nel caso di immobili adibiti a uso abitativo, la prelazione – da esercitarsi con le stesse modalità appena illustrate relativamente agli immobili commerciali – è ammessa laddove il locatore, in occasione della prima scadenza del contratto di locazione, voglia vendere l’immobile, senza cioè rinnovare il medesimo contratto [3].

Nell’ambito della prelazione urbana rientra anche quella per la locazione.

Può accadere

  • che l’appartamento nel quale vivi in affitto debba essere ricostruito o sottoposto a interventi che ne garantiscano la stabilità strutturale e che la permanenza al suo interno del conduttore (cioè tu) sia incompatibile con l’effettuazione di questi lavori;
  • che il fabbricato nel quale si trova la tua abitazione deve essere ristrutturato o demolito o completamente trasformato per realizzare nuove costruzioni e, per realizzare questi interventi, è necessario sgomberare l’immobile.

Ebbene, in questi casi il proprietario potrebbe decidere di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. A questo punto se, terminati i lavori, egli intenda nuovamente locare l’appartamento, potrai esercitare il diritto di prelazione per essere preferito ad altri potenziali conduttori dell’immobile.

La prelazione del coerede

Se uno degli eredi vuole vendere a terzi la propria quota, dovrà trasmettere agli altri coeredi l’identica proposta contrattuale – in particolare per quanto riguarda il prezzo di vendita – che intende presentare ai potenziali terzi acquirenti. A questo punto, i coeredi potranno soltanto accettare (entro due mesi dall’ultima delle comunicazioni ricevute) o rifiutare in blocco la proposta.

Laddove il venditore non effettui tale comunicazione, gli altri coeredi potranno esercitare il riscatto dal terzo nonché da altri eventuali, successivi acquirenti, finché dura la comunione ereditaria [4].

Tale procedura, in quanto compatibile, trova applicazione anche alla prelazione del membro dell’impresa familiare nell’ipotesi di divisione ereditaria o di trasferimento d’azienda [5].

note

[1] Art. 8 della Legge 590/1965

[2] Art. 38 della Legge 392/1978

[3] Legge 431/1998

[4] Art. 732 cod. civ.

[5] Art. 230 bis, comma 5, cod. civ.


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