Professionisti Contratto preliminare di vendita di un immobile abusivo

Professionisti Pubblicato il 13 luglio 2018

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Tizio cita in giudizio Caia, chiedendo l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., del contratto preliminare col quale la convenuta si era obbligata a vendere all’attore — che si era obbligato ad acquistare — un terreno agricolo sul quale era stata edificata una casa per civile abitazione oggetto di condono. Nel contratto non vengono menzionati gli estremi della concessione in sanatoria e la relativa documentazione non viene prodotta in giudizio. Il tribunale accoglie la domanda. Il candidato, assunte le vesti del legale di Caia, rediga parere motivato in vista di un eventuale atto di appello.

La questione delle conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili, è stata risolta dalla giurisprudenza sul piano dell’inadempimento.

Ad esempio, Cass. 20714/2012 ha affermato che, in tema di vendita di immobili, l’art. 40 L. 47/1985, consentendo la stipulazione laddove risultino presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione, esige che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in esame dalla P.A. con probabilità di accoglimento.

In tal caso occorre l’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti, in difetto delle quali il promittente venditore è inadempiente e il preliminare di vendita può essere risolto per sua colpa.

Nello stesso ordine di idee si colloca Cass. 27129/2006, secondo la quale, in caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esista alcuna possibilità di regolarizzazione.

Ancora più esplicitamente, Cass. 5898/2004 ha affermato che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell’atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell’inadempimento contrattuale.

In tale ottica è stata esclusa la nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili, nel caso in cui le dichiarazioni previste dagli artt. 17 o 40 L. 47/1985 esistano ma non siano conformi al vero.

La sentenza n. 16876/2013 ha affermato che non può non essere considerato il fatto che i casi di nullità previsti dalla norma indicata sono tassativi e non estensibili per analogia e la nullità prevista dall’art. 40 in discorso è costituita unicamente dalla mancata indicazione degli estremi del titolo edilizio.

In precedenza la sentenza n. 26970/2005 ha affermato che la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 cit. assolve la funzione di tutela dell’affidamento, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dal titolo edilizio ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria.

Alla rigidità della previsione consegue che, come non può essere attribuita alcuna efficacia sanante all’esistenza del permesso di costruire o alla sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia dal titolo edilizio o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.

Non è ben chiaro il pensiero di Cass. 20258/2009 che, dopo avere espressamente affermato che nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto al titolo abilitativo e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche, ha poi aggiunto che la nullità assoluta ai sensi dell’art. 1418 c.c., stabilita dall’art. 40 L. 47/1985 riguarda gli atti di trasferimento immobiliari relativi a costruzioni non in regola con la normativa edilizia per mancanza del permesso di costruire o del provvedimento in sanatoria e mira ad attrarre nella nullità (o, trattandosi di giudizio volto a ottenere una sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nell’impedimento alla pronuncia sostitutiva del negozio non concluso) i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nel titolo edilizio da non potere essere ricondotti alla stessa.

Lo stesso può dirsi per la sentenza n. 8147/2000, per la quale, ai fini della nullità del contratto, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell’atto degli estremi della titolo edilizio, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di esso.

Riesaminata la questione, Cass. 23591/2013 ha affermato che tali contratti sono da considerare nulli.

Questa conclusione appare giustificata da considerazioni logiche basate sulla stessa formulazione dell’art. 40, della legge citata.

Sotto il primo profilo occorre considerare che se lo scopo perseguito dal legislatore era quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale.

Addirittura si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte.

Inoltre, non si può non considerare che il legislatore, con la L. 47/1985, ha inteso prevedere un regime più severo di quello previsto dall’art. 15 L. 10/1977, il quale prevedeva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione. Tale inasprimento, invece, sarebbe da escludere ove, per gli atti in questione, all’acquirente dovesse essere riconosciuta la sola tutela prevista per l’inadempimento.

Per quanto riguarda la lettera della legge, poi, l’art. 40 L. 47/1985 stabilisce testualmente che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria, ovvero se agli stesi non venga allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

La non perfetta formulazione della disposizione consente tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Significativa appare, poi, la formulazione dell’art. 40, co. 3, cit., in base al quale se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da allegarsi (ai sensi del comma precedente) non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulate… essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente.

La previsione che la conferma, la quale sottrae alla sanzione della nullità, può operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti contemplati non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.

Una volta chiarito tale punto, non può non pervenirsi all’affermazione della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico. Il fatto che l’art. 40, comma 2, cit., faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre il contratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicemente obbligatoria non elimina dal punto di vista logico che non può essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge.


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