L’esperto | Editoriale

Acquistare casa usata da soli

20 Luglio 2018 | Autore:
Acquistare casa usata da soli

Acquistare casa da soli richiede una minima conoscenza delle norme giuridiche ed edilizie, intese quest’ultime come tutte quelle prescrizioni del Testo Unico Edilizia sulla edificabilità, ristrutturazione o manutenzione degli immobili. Negli anni la materia è divenuta via via molto complessa e dal giugno 2005, proprio a protezione degli acquirenti di nuovi immobili, è entrata in vigore una nuova legge che impone al costruttore di rilasciare al futuro acquirente idonee garanzie.

Per casa usata intendiamo tutti quegli edifici che, ristrutturati o meno, sono già stati oggetto, almeno di un passaggio di proprietà (dall’originario costruttore al primo proprietario), iscritti al catasto e, successivamente, anche oggetto di un’eventuale variazione per modifiche interne.

Oggi, avvicinandosi all’acquisto di una casa usata, è in primo luogo necessario controllare i cosiddetti titoli di provenienza dell’immobile cioè gli atti in base ai quali il soggetto che offre la vendita è diventato, a sua volta, proprietario. Normalmente il titolo di provenienza è rappresentato dal rogito notarile.

Il titolo di proprietà deve essere stato trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della provincia, oggi ridefinita coma Agenzia del Territorio.

L’art. 2643, n. 1) c.c. prevede, infatti, che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti che trasferiscono la proprietà dei beni immobili.

Anche eventuali diritti reali sull’ immobile che ne possono comprimere il godimento o l’utilizzo, come l’usufrutto o le servitù, devono essere resi pubblici affinché i terzi che vengono in contatto con il bene siano informati su eventuali vincoli di indisposizione o utilizzo.

La trascrizione è un mezzo di pubblicità legale molto importante poiché racchiude in sè il principio della «continuità delle trascrizioni».

L’art. 2650 c.c. stabilisce che non ha effetto la trascrizione operata contro un soggetto, se a sua volta il diritto di costui non risulta dalla trascrizione a suo favore di un altro atto.

Ciò significa che deve esistere una precisa consequenzialità delle trascrizioni, come anelli di una catena, per essere certi che colui che vende possa realmente disporre dell’immobile.

Come per le nuove costruzioni, anche le case «non nuove» devono essere in possesso di tutta la documentazione amministrativa e tecnica, nonché dei libretti d’uso e manutenzione degli impianti oltre alla garanzia rilasciata dal venditore sulla conformità degli impianti.

Il problema di una garanzia generale sugli impianti tecnologici delle parti comuni condominiali, e degli appartamenti in particolare, è sempre stato tenuto presente dal legislatore, anche se le «certificazioni» sono sempre state «sparse» in diversi provvedimenti legislativi.

Partendo dal 1990, la L. n. 46, recante «Norme per la sicurezza degli impianti», prevedeva l’obbligo da parte del committente o proprietario di immobili di affidare ad un’impresa installatrice, appositamente abilitata, l’installazione o la manutenzione straordinaria degli impianti tecnologici (es.: impianti di energia elettrica; impianti radiotelevisivi; impianti di riscaldamento e condizionamento; impianti idrosanitari e del gas; impianti di ascensore e antincendio).

L’impresa installatrice doveva poi rilasciare una «dichiarazione di conformità» al committente (art. 9), attestante il rispetto delle norme per l’installazione o la manutenzione a regola d’arte.

La dichiarazione di conformità era poi necessaria per il rilascio del certificato di agibilità dell’appartamento (art.10).

Successivamente, la L. 10/1991 (art. 30) prevedeva la certificazione energetica ed il certificato di collaudo degli impianti termici degli edifici e delle unità immobiliari, da portare a conoscenza dell’ acquirente o del conduttore.

Ancora, l’art. 11, comma 8, D.P.R. 412/1993 prevedeva un obbligo dell’«occupante a qualsiasi titolo» l’unità immobiliare alla manutenzione dell’ impianto e alla custodia e successiva consegna del «libretto di impianto debitamente aggiornato» al nuovo subentrante (obbligo che comunque incombeva sul proprietario dell’immobile in quanto tale).

Infine, a far data dal 1° luglio 2008, anche gli edifici di vecchia costruzione (quelli, cioè, il cui permesso di costruire è stato rilasciato dopo l’ 8 ottobre 2005) dovevano essere dotati dell’ attestato di certificazione energetica, da allegare all’atto di compravendita.

Ciò era previsto dal D. Lgs. 192/2005, poi modificato dal D.Lgs. 311/2006.

Da queste norme si poteva argomentare un generale obbligo di manutenzione e certificazione degli impianti presenti nell’unità immobiliare che deponeva a favore di una garanzia generale sugli stessi che il venditore doveva fornire.

Si iniziava così a ritenere che la mancanza di consegna dei certificati o delle dichiarazioni potessero integrare la fattispecie dei vizi occulti ex art.1490 c.c., con la possibilità di richiesta del risarcimento degli eventuali danni ex art.1494 c.c.; ciò anche ponendo in relazione i suddetti articoli con il principio sulla vendita in generale, per il quale il venditore deve consegnare i titoli ed i documenti relativi alla proprietà ed uso della cosa venduta (art.1477, comma 2, c.c.).

Recentemente, è stato emanato il D.M. 37/2008 che ha dato attuazione all’art. 11quaterdecies, comma 13, lettera a) della L. 248/2005, recante il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici.

Avvertendo subito che il solo art. 13 del citato decreto è stato abrogato dall’art. 35 del D.L. 112/2008, convertito in L. 133/2008, il D.M. 37/2008 prevedeva che tutta la documentazione degli impianti tecnologici presenti nell’ unità immobiliare doveva essere consegnata al nuovo proprietario al momento della vendita e il venditore doveva anche rilasciare espressa garanzia di corretto funzionamento degli stessi.

Ma tra il 2005 e l’ agosto 2008 tutta la materia delle «garanzie sugli impianti» e «certificazioni» ha subito vari stravolgimenti.

Fermo restando che gli impianti tecnologici (L. 46/1990) devono essere installati (ma ciò vale anche per la manutenzione straordinaria) da imprese abilitate e che deve essere rilasciata la dichiarazione di conformità (ora art. 7 D.M. 37/2008), in ogni caso il proprietario, o committente, deve conservare la documentazione, poiché per l’allacciamento alla rete luce e gas, essa deve essere consegnata alle imprese fornitrici o distributrici (art. 8, comma 2, D.M. 37/2008).

Ciò che è venuto meno è l’espresso dovere di garanzia sul corretto funzionamento degli impianti che il venditore doveva rilasciare per iscritto all’acquirente (previsto dall’art. 13 D.M. 37/2008).

La L. 133/2008, nel convertire con modifiche il D.L. 112/2008, all’art. 35, comma 2bis, ha abrogato i commi 3 e 4 dell’art. 6 e i commi 8 e 9 dell’art.15 del D. Lgs. 192/2005, relativi all’obbligo di consegna dell’attestato di certificazione energetica al nuovo proprietario o conduttore pena la nullità del contratto di compravendita o locazione.

Gli ulteriori controlli relativi al titolo autorizzativo di edificazione, certificato di agibilità, accatastamento ed eventuali condoni, saranno esaminati nel capitolo 4.

L’acquisto di una casa usata può, inoltre, riservare la sorpresa che sull’immobile gravano iscrizioni ipotecarie a garanzia di un credito di terzi (es.: di una banca), o è in corso un’ esecuzione immobiliare.

In quest’ultimo caso è allora opportuno informarsi presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tribunale del luogo ove è ubicato l’immobile e verificare se è già stata disposta la vendita all’asta e, in caso affermativo, se l’interesse permane, partecipare all’asta immobiliare per cercare di aggiudicarsi l’immobile.

SCHEMA DEI PRIMI CONTROLLI NELL’ACQUISTO DI UNA CASA USATA

  • Contratto d’acquisto del venditore
  • Visura presso l’Agenzia del Territorio della trascrizione a favore del venditore
  • Misura presso l’Agenzia del Territorio di eventuali iscrizioni ipotecarie o trascrizioni di esecuzioni immobiliari
  • Certificato di conformità degli impianti
  • Certificazione di collaudo dell’impianto di riscaldamento autonomo
  • Dal 1° luglio 2008 certificazione energetica o, in sostituzione, attestato di qualificazione energetica.

Se l’atto di compravendita non è stato trascritto, oppure se sono presenti iscrizioni ipotecarie o trascrizioni di pignoramenti immobiliari, è necessario fermare immediatamente le trattative.



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