L’esperto | Editoriale

Mutuo per l’acquisto della casa

20 Luglio 2018 | Autore:
Mutuo per l’acquisto della casa

Con la richiesta di finanziamento per l’acquisto della casa la decisione è ormai presa. I passaggi finali a cui prestare attenzione sono la scelta del notaio che materialmente predisporrà l’atto formale di compravendita e, se la casa è in condominio, sarà poi necessario verificare che venditore abbia saldato tutte le spese condominiali.

 Acquistare e vendere casa: il mutuo

Il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata somma di denaro e l’ altra si obbliga a restituirla in un dato termine.

Colui che riceve la somma (mutuatario) deve poi corrispondere gli interessi al mutuante (nel nostro caso la banca), che normalmente vengono definiti al momento della richiesta del mutuo e poi approvati e sottoscritti in sede di rogito notarile.

Il «tasso degli interessi» fondamentalmente può essere di due tipi: tasso fisso o variabile.

La banca, predisporrà, quindi, il contratto con il c.d. «piano di ammortamento», che è il documento che indica nello svolgere di tutto il periodo di tempo della durata del mutuo, le somme che periodicamente dovranno esserle restituite, nonché la loro imputazione: parte al capitale e parte agli interessi.

Normalmente la banca richiede una commissione per la preparazione della pratica e per l’eventuale perizia dell’immobile per verificarne il valore.

IN PRATICA

L’erogazione del mutuo da parte della banca avviene di norma al momento della contemporanea sottoscrizione del contratto di compravendita e del contratto di mutuo, che il notaio predispone, legge e fa sottoscrivere alla parte.

In pratica, un funzionario incaricato dalla banca si presenterà dal notaio con un assegno circolare intestato al venditore e, dopo la lettura del contratto di compravendita e sottoscrizione del contratto di mutuo, consegnerà la somma al futuro acquirente.

In alcuni casi, però, l’erogazione materiale della somma è condizionata all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca che la banca richiede a garanzia dell’esatto adempimento di restituzione della somma mutuata e degli interessi.

Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa nella restituzione del capitale prestato, cioè la durata.

La maggiore durata di un mutuo ha come conseguenza un abbassamento in termini relativi dell’importo di ciascuna rata di ammortamento. Se però, in tal caso, il mutuatario ha maggior respiro nel pagamento della rata, d’altro canto vi è un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza.

La prassi, inoltre, evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un aumento del tasso di interesse, a compensare un evidente maggior rischio della banca.

La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento.

Il piano di ammortamento che differenzia il capitale dagli interessi, serve anche a individuare l’onere finanziario per interessi e quindi la misura su cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l’acquisto della prima casa.

Il piano di ammortamento maggiormente utilizzato è quello comunemente detto «alla francese»; le relative rate, determinate secondo una precisa ed equilibrata formula finanziaria, sono composte inizialmente da più interessi che capitale, mentre man mano che ci si avvicina al termine, la proporzione tende ad invertirsi.

Quando il tasso di interesse prescelto è un tasso fisso, il piano di ammortamento determinato alla stipulazione del contratto rimane invariato per tutta la durata dello stesso; se invece il tasso è variabile, le oscillazioni si riflettono sullo stesso piano di restituzione, per cui il piano di ammortamento illustrato al momento della stipulazione diventa solo indicativo.

Le scadenze di pagamento possono essere fissate in rate mensili, trimestrali, semestrali.

Maggiore è la frequenza delle rate, più velocemente avviene la restituzione del capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno interessi.

Il mercato finanziario propone una serie di prodotti, chiamati flessibili:

  1. mutui con pre-ammortamento: sono quelli che danno la possibilità di usufruire di un periodo iniziale nel quale il mutuatario dovrà pagare solamente interessi, procrastinando l’inizio del regolare rimborso del capitale. In questo caso, le prime rate (sono solo di interessi) sono particolarmente basse, mentre le successive (interessi + capitale) particolarmente alte;
  2. mutui con ammortamento iniziale: in tal caso, l’ammortamento viene fatto solo su una parte del capitale, rinviando all’ultimo il pagamento di una maxi-rata comprensiva della parte di capitale di cui è stato rimandato l’ammortamento, e che può variare tra una percentuale minima (es.: 25%) e massima (es.: 50%) del capitale mutuato;
  3. mutui con rimborso del capitale a discrezione del mutuatario: qui le rate sono costituite dalla sola quota interessi, mentre il capitale può essere restituito liberamente, solitamente entro una griglia prefissata.

 Trattamento fiscale dei mutui

Il mutuo sottoscritto con una banca la cui durata sia superiore ai diciotto mesi, gode di una agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: per il contratto non si corrisponde l’ imposta di Bollo, di Registro e di Iscrizione ipotecaria, ma solo un’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all’Erario.

Il mutuo per la prima casa di abitazione consente, inoltre, un risparmio sulle imposte dirette: è, infatti, possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni.

 La garanzia del credito della banca

In generale la garanzia del credito è un meccanismo che ha la funzione di procurare al creditore un mezzo di sicura soddisfazione del suo credito nel caso in cui l’adempimento spontaneo del debitore non si verifichi. È facilmente intuibile, come sopra descritto, che la banca vuole essere garantita, anzi essere la prima garantita, per il prestito della somma di denaro necessaria all’acquisto della casa.

La garanzia che pretende la banca è un garanzia reale: ciò significa che al creditore è attribuito un potere di espropriare un determinato bene del debitore e di soddisfarsi con diritto di preferenza sul ricavato della vendita, anche se la proprietà del bene passa ad altri. La garanzia reale del credito usualmente utilizzata dalle banche è l’ipoteca. La fattispecie è tecnicamente quella della concessione volontaria di ipoteca prevista dall’art. 2821 c.c., secondo il quale «l’ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale. La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità (…)».

Il contratto di ipoteca viene poi iscritto dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo dove è situato l’immobile. La presenza dell’ipoteca e l’importo per la quale è stata iscritta a garanzia della somma mutuata è facilmente consultabile mediante una «visura» sempre presso la Conservatoria.

La visura non è altro che una consultazione, oggi possibile telematicamente e per alcuni professionisti semplicemente dal proprio computer d’ufficio, dei registri di iscrizione tenuti dal Conservatore.

La consultazione avviene per nominativo, quindi basterà il nome e cognome del soggetto e del codice fiscale per venire a conoscenza della presenza dell’ipoteca ed il riferimento agli immobili per la quale essa è stata iscritta.

Si parla poi di grado dell’ipoteca; più precisamente, l’art. 2852 c.c. enuncia che l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, più precisamente dal numero d’ordine delle iscrizioni (art.2835 c.c.). I creditori ipotecari, quindi sono in fila: chi è il primo della fila ha la preferenza ad essere soddisfatto su chi sta dietro. La concessione d’ipoteca è un atto giuridico ben distinto ed autonomo rispetto al contratto di compravendita; la dichiarazione è inserita nel contratto di mutuo. Per ipotesi essa potrebbe essere concessa anche da un diverso soggetto il quale offre un diverso immobile a garanzia della somma mutuata dalla banca. L’art. 2821 c.c., sopra citato, dispone che la concessione di ipoteca debba farsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio.

IN PRATICA

Le spese da sostenere per la stipula del contratto d’acquisto o della casa sono le seguenti:

  • onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile;
  • onorario del notaio per la stipulazione del mutuo;
  • imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • imposta di bollo;
  • tassa di archivio;
  • tassa ipotecaria e catastale;
  • visura ipotecaria;
  • Iva (20%).

L’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca

I nuovi interventi del legislatore hanno notevolmente inciso sui mutui, in particolare:

  • dal marzo 2007 è nulla qualsiasi pattuizione, anche posteriore alla conclusione del contratto di mutuo, con cui si convenga che il mutuatario in caso di estinzione anticipata del contratto è obbligato al versamento di una penale sulla somma residua;
  • l’ipoteca iscritta a garanzia del pagamento del mutuo si estingue automaticamente alla data di estinzione del mutuo. La banca è poi tenuta a rilasciare al debitore una quietanza che attesti la data di estinzione dello stesso e a trasmettere al Conservatore dei Registri immobiliari la comunicazione entro 30 giorni dalla data di estinzione. Il Conservatore, una volta ricevuta l’estinzione provvede alla cancellazione dell’iscrizione;
  • è facilitata la sostituzione del mutuo. Quando il cliente ritenga più conveniente richiedere il finanziamento ad altra banca, la surrogazione del nuovo istituto bancario non comporta il venir meno dei benefici tributari conseguenti l’operazione di mutuo, non applicandosi le imposte sostitutive né altre imposte.

La rinegoziazione e la portabilità del mutuo

Con il termine «rinegoziazione» si intende un nuovo accordo tra il cliente e la propria banca: riguarda principalmente il tasso di interessi e/o la durata del mutuo.

La legge finanziaria 2008 (L. 244/2007) ha stabilito che è sempre possibile per la banca e il debitore variare senza spese le condizioni del contratto di mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui la banca richieda la formalizzazione della rinegoziazione in forma notarile o autentica, il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti.

La portabilità (o surrogazione), introdotta dalla legge 40/2007, prevede, invece, che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi. Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. È inoltre sempre possibile, per usufruire di condizioni più favorevoli, ricorrere al mutuo di sostituzione: estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. In questo caso, il cittadino dovrà considerare i non trascurabili costi.

 IN PRATICA

Con riferimento alla portabilità del mutuo è necessario porre attenzione ai seguenti costi:

  • spese di istruttoria pratica;
  • merito creditizio (è lo stesso di quando si è stipulato il mutuo originario);
  • spese perizia;
  • costo assicurazione scoppio/incendio;
  • assicurazione vita debitore (è obbligatoria);
  • spese incasso rata e spese conto corrente;
  • percentuale di ipoteca iscritta rispetto al valore mutuo (costi notarili).

Le modalità operative della portabilità dei mutui

La portabilità, la sostituzione e la rinegoziazione dei mutui sono operazioni dalle quali si possono trarre vantaggi finanziari importanti. Possono essere sostituiti i mutui ipotecari erogati da banche alle persone fisiche. Inoltre la legge prevede la cancellazione delle penali di estinzione anticipata del mutuo ipotecario. La legge sulla cosiddetta portabilità del mutuo ipotecario ha eliminato l’ imposta sostitutiva, che ammonta a 0,25% per il mutuo ipotecario prima casa, e 2% per i mutui ipotecari non prima casa. Vi è poi il contenimento degli oneri notarili, spesso inferiori a € 1000. Ciò è dovuto essenzialmente al fatto che, con la nuova legge Bersani, il lavoro del notaio è molto meno impegnativo; il suo compito è una autenticazione della scrittura privata per la surrogazione di ipoteca nonché della effettuazione della visura ipocatastale che, chiaramente, sarà limitata agli anni intercorsi tra il mutuo che viene sostituito e il momento in cui subentrerà il nuovo creditore con la surrogazione dell’ipoteca. La portabilità del mutuo ipotecario necessita di un nuovo passaggio dal notaio.

Con una circolare applicativa della legge Bersani sulla portabilità mutui ipotecari, infatti, l’Agenzia del Territorio ha ufficialmente precisato che il titolo a supporto della annotazione di surrogazione ipoteca deve essere o un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata; e coloro che possono fare questa autenticazione sono solo i notai. Inoltre i notai svolgono le attività di verifica della regolare iscrizione della ipoteca e le attività di richiesta annotazione in Conservatoria.

La banca sostituita non si può opporre alla surrogazione del nuovo istituto nell’ipoteca. La nuova norma non richiede il consenso del precedente creditore, e sono nulle le clausole contrattuali che vogliono impedire o rendere onerosa la sostituzione.

La surrogazione, secondo le disposizioni di cui alla legge Bersani sulla portabilità del mutuo ipotecario, viene in un certo senso «subita» dalla banca sostituita.

L’importo del mutuo non deve essere superiore al debito residuo del mutuo da sostituire, se non si vogliono perdere i benefici fiscali. I richiedenti devono essere gli stessi del mutuo ipotecario originale. Tutte le altre caratteristiche possono cambiare: spread, tipo di tasso, periodicità rate, ecc. Proprio qui sta il vantaggio economico della applicazione corretta e ben pianificata della legge Bersani sulla portabilità del mutui ipotecari. Non è obbligatorio stipulare una nuova polizza incendio e scoppio.

Il vincolo assicurativo deve essere però trasferito a favore della banca subentrante nel ruolo di nuovo creditore. Il debitore invece può, se preferisce, cancellare la sua polizza incendio e scoppio nel caso essa sia pagata annualmente senza o con tacito rinnovo. Inoltre, se la polizza incendio e scoppio ha durata decennale e sono state pagate almeno 3 annualità, si può disdire, previa raccomandata con due mesi di anticipo. Nel caso in cui invece il debitore abbia pagato anticipatamente per tutta la durata del mutuo, la compagnia ha il diritto di non accettare la cancellazione e non rimborsare nulla; va da sé che, non essendo in ogni caso restituite le tasse (22%), questa soluzione difficilmente sarebbe conveniente per il debitore stesso. In caso di allungamento del mutuo, alla sua scadenza la polizza incendio e scoppio deve essere integrata.



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1 Commento

  1. si possono chiedere più acconti sui fondi pensione “chiusi”? FONCHIM, PEGASO FONDOGOMMAPLASTICA,

    se possibile, non riportare il nome di chi ha posto il quesito nel commento ,
    grazie

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