Diritto e Fisco | Editoriale

Condominio: chi paga il tetto?

12 Luglio 2018
Condominio: chi paga il tetto?

Come si dividono le spese di manutenzione straordinaria e isolamento del tetto o del terrazzo di un palazzo condominiale?

Nel tuo condominio – un palazzo ormai con diversi anni alle spalle – piove acqua dal tetto. Le infiltrazioni sono giunte sin nelle scale e vistose macchie di umidità sono apparse sul soffitto del condomino che vive all’ultimo piano. Urge intervenire o lui vi farà causa. L’assemblea si è riunita una prima volta onde vagliare alcuni preventivi di ditte papabili per l’esecuzione dei lavori. Ci sarà bisogno di sostituire le tegole, coibentare e isolare il sottotetto ormai marcio e riparare le parti rovinate. Fin quando non si è parlato di soldi, tutti avete convenuto la necessità di avviare gli interventi di manutenzione straordinaria. Ora però che c’è da stabilire il riparto degli oneri cui andrete incontro è nata la solita controversia tra chi ritiene di non dover pagare e chi invece vorrebbe pagare di meno degli altri. Insomma, il problema legale è quello di sempre: in condominio chi paga il tetto? La soluzione non è così immediata come può sembrare. È necessario fare prima alcune precisazioni perché solo all’esito di queste potrai comprendere come si dividono le spese di rifacimento del tetto tra i vari proprietari degli appartamenti.

Di chi è il tetto?

Non puoi sapere chi paga il tetto in condominio se prima non stabilisci a chi appartiene, chi è cioè il proprietario. Il codice civile [1] elenca una serie di spazi che si presumono sempre essere condominiali, salvo un atto notarile dimostri il contrario. Tra questi vi è appunto il tetto. Le parti comuni condominiali, ossia quelle di proprietà di tutti i condomini, sono genericamente i servizi e i beni necessari per l’esistenza dell’edificio, o quelli destinati permanentemente all’uso di tutti. Si pensi al suolo, alle scale, al lastrico solare, alle tubature verticali per acqua e gas.

Tutti i condomini ne sono proprietari in proporzione ai propri millesimi.

Che differenza c’è tra lastrico solare e tetto

Spesso si confonde il tetto con il terrazzo o meglio detto “lastrico solare”. La differenza sta nel fatto che il lastrico solare è calpestatile e di solito consiste in uno spazio utilizzabile per i più svariati usi (ripostiglio, prendisole, lavanderia, ecc.). Al contrario, il tetto è normalmente spiovente o comunque non sfruttabile se non per collocarvi le antenne o i pannelli fotovoltaici.

Le regole per tetto e lastrico solare, con riferimento ai criteri di ripartizione delle spese, restano comunque le stesse.

Mansarda sul tetto

Il proprietario del sottotetto può costruire sul tetto una mansarda, a condizione che non pregiudichi la stabilità dell’edificio e non faccia venir meno la funzione del tetto di protezione e copertura delle sottostanti parti. Inoltre non può alterare l’aspetto architettonico dell’edificio né ledere il diritto degli altri condomini. I lavori devono essere previamente comunicati all’amministratore anche se non è necessario attendere la sua autorizzazione.

Chi paga le spese per i danni provenienti dal tetto?

Quando dal tetto si infiltra l’acqua piovana e questa va a danneggiare gli appartamenti sottostanti, la spesa per le relative ripartizioni deve essere ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, anche quelli che vivono ai piani bassi o che hanno un semplice magazzino. A partecipare alla ripartizione è anche il condomino che ha subito il danno, per essere nello stesso tempo danneggiante e danneggiato. Ne consegue che il risarcimento che gli verserà il condominio sarà diminuito della quota millesimale da lui dovuta.

Chi paga le spese per la manutenzione del tetto?

Nel momento in cui c’è da eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria sul tetto, come viene divisa la spesa tra i proprietari degli appartamenti? La questione va risolta a seconda di chi sia il proprietario del tetto:

  • tetto di proprietà del condominio: abbiamo detto che, nella maggior parte dei casi, il tetto è di proprietà di tutti i condomini, cioè del condominio. In tale situazione, le spese per le riparazioni saranno divise secondo millesimi di proprietà. Vi devono partecipare tutti i condomini – compresi i titolari di negozi e garage – coperti dal suddetto tetto, ossia il cui appartamento si trova in corrispondenza della relativa verticale. In ipotesi di “supercondominio” (ossia di un condominio costituito da più edifici paralleli, ciascuno con un diverso tetto e con servizi autonomi), a pagare le spese saranno solo i condomini che si trovano sotto l’asse verticale del tetto interessato dai lavori e non quelli degli altri corpi di fabbrica;
  • tetto di proprietà di un solo condomino: può succedere che il costruttore si sia riservato la proprietà del tetto o l’abbia venduta a un singolo condomino (naturalmente ciò dovrà risultare da un atto notarile). In tal caso le spese di manutenzione del tetto si ripartiscono nel seguente modo: un terzo va a carico del proprietario del tetto mentre gli altri due terzi andranno ripartiti, secondo millesimi, tra tutti gli altri condomini ai cui appartamenti il tetto serve da copertura. A riguardo, infatti, si applica la norma del codice civile relativa al lastrico solare [2].

Infine per la manutenzione, riparazione, rifacimento delle opere che assicurano l’uso esclusivo del sottotetto (mansarde abitabili) come la perlinatura, coibentazione, ecc., la spesa grava solo e interamente sul proprietario della mansarda.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.


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3 Commenti

  1. Buongiorno,
    Le espongo il mio caso, io abito in una sorta di palazzina a due piani, al piano terra ci sta un attività commerciale di proprietà di un imprenditore che sovente la affitta a terzi, mentre al primo e ultimo piano ci vivo io, il tetto e il sottotetto e di mia proprietà esclusiva ed è di circa 66mq a spiovente con tegole.
    L’impresa proprietaria dello spazio commerciale che usufruisce del mio tetto, in che misura dovrebbe contribuire al rifacimento dello stesso?
    Ringrazio in anticipo.

  2. Buonasera,
    in un condominio vi sono 7 unità abitative oltre al piano sottotetto che è diviso in due proprietà ed hanno destinazione “magazzino” (categ. C/2); recentemente è stato venduto uno dei due sottotetti a terzi e si sta discutendo con assemblee cond.li di rifare il tetto. Si precisa che i due sottotetti non hanno millesimi di proprietà. In previsione di rifare il tetto, chi ha acquistato vorrebbe poter richiedere il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale. Come è possibile giungere ad una suddivisione equa della spesa ? Preciso due cose 1° che oltre il 50% dei millesimi è di un unico proprietario che ovviamente sta cercando di ostacolare il tutto, inoltre non ne vuole sapere di rivedere le tabelle mm per timore di perdere “potere”;
    2° che di recente è stata eseguita perizia da un ing. che dichiara la necessità di rifare il tetto e, a seguito di questa fatta recapitare agli uffici tecnici del Comune, è stato eseguito sopralluogo da parte dei tecnici del Comune che hanno emesso ordinanza ad eseguire quanto previsto dalla perizia sopra citata.

    1. Buongiorno. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli:
      -Condominio: chi paga il tetto? https://www.laleggepertutti.it/221093_condominio-chi-paga-il-tetto
      -Se il condominio non vuole rifare il tetto come difendersi? https://www.laleggepertutti.it/238775_se-il-condominio-non-vuole-rifare-il-tetto-come-difendersi
      -Condominio e spese: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/274706_condominio-e-spese-ultime-sentenze
      -Lavori urgenti in condominio https://www.laleggepertutti.it/256844_lavori-urgenti-in-condominio
      -Lavori in condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277026_lavori-in-condominio-ultime-sentenze
      -Ristrutturazione condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277637_ristrutturazione-condominio-ultime-sentenze

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