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Agente immobiliare, preliminare di compravendita e provvigione

21 Luglio 2018
Agente immobiliare, preliminare di compravendita e  provvigione

Sono un agente immobiliare e il mio problema riguarda un preliminare di compravendita di un immobile. Nel mese di gennaio 2018 ho fatto sottoscrivere un preliminare di vendita con clausola sospensiva di mutuo in quanto l’acquirente doveva finanziare l’acquisto. Alla sottoscrizione, l’acquirente ha versato a mezzo assegno la somma di € 10.000 come caparra confirmatoria. Il preliminare di vendita per volontà delle parti non è stato registrato come da obbligo. Abbiamo inserito la data del 31/03/2018 come data entro la quale l’acquirente deve comunicare al venditore l’avvenuta accettazione del mutuo da parte della banca. Per problemi di tempistica bancaria, questa comunicazione è stata data in ritardo e cioè il 30/05/2018. Il mutuo è stato accettato, solamente che il venditore non vuole procedere con la perizia bancaria in quanto si è pentito della vendita e vuole restituire la sola caparra di € 10.000. Avendo svolto il mio lavoro e messo in contatto le due parti, posso rivendicare le mie provvigioni? 

Per rispondere al quesito occorre stabilire, con riguardo alle norme di legge e all’interpretazione offerta dalla giurisprudenza, quando può dirsi maturato il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione. Ai sensi dell’art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Secondo la Cassazione, per “conclusione dell’affare” deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. Pertanto, la stessa Cassazione ha affermato che, anche la stipulazione di un contratto preliminare risulta sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, di forma scritta ove richiesta ad substantiam (Cass. n. 24399/2015, C. App. Milano sent. n. 4172/2016). 

Dunque, il diritto del mediatore alla provvigione dipende dalla conclusione dell’affare e non necessariamente dal formale perfezionamento del contratto definitivo, tanto che l’affare può ritenersi concluso fin dal momento in cui le parti si sono validamente obbligate con un contratto preliminare, nonostante, addirittura, l’eventuale sopravvenuta impossibilità di concludere il contratto definitivo (Cfr, ex multis Cass. n. 28456/2013). 

In conclusione, nel caso specifico, il fatto che le parti abbiano comunque stipulato il contratto preliminare per effetto dell’intervento del lettore, a prescindere poi dal “pentimento del venditore”, fa sorgere il diritto del lettore alla provvigione, dovuta da entrambe le parti (salvo diverso accordo). 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Maria Monteleone



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