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Condominio: quando l’amministratore commette appropriazione indebita?

21 Luglio 2018
Condominio: quando l’amministratore commette appropriazione indebita?

L’ex amministratore del condominio all’incarico indicava analiticamente il proprio onorario:“nessun compenso per assemblee straordinarie sino alla seconda nell’anno: dalla terza €50; nessun compenso per lavori straordinari: solo rimborso spese” È stato amministratore dal 2015 a fine 2017. Non sono stati ancora approvati i rendiconto 2015, 2016 , 2017 per evidenti errori. Nel rendiconto 2016 si è già pagato anche € 1500,00 x “rielaborazione 15 bilanci straordinari e condominiali 2013- 2014-2015 100×15”. Nel rendiconto 2017, presentato dal subentrato, si è trattenuto € 1459,12 x ”compenso per tre assemblee straordinarie oltre la seconda + fotocopie + passaggio di consegne fattura 75\17” ; € 550,21 x “interventi presso commissione + fotocopie fascicoli richiesti (2527 pagg) fattura 76\17 ” Nel 2017 sono state tenute 5 assemblee. Ha utilizzato senza autorizzazione il fondo di riserva x lavori ascensori. Per ottenere il rimborso bisognerà fargli causa? Si può denunciarlo x appropriazione indebita?

La prima azione che bisogna effettuare per ottenere il recupero di quelle somme è una richiesta formale avanzata da un legale, che possa portare la questione ad essere chiusa in via stragiudiziale, nella speranza che possa sortire un effetto deterrente per il diretto interessato.

Solo nel caso in cui questa richiesta venga negata, o non venga affatto riscontrata, si potrà (e dovrà) pensare ad un’azione di recupero presso il giudice di competenza civile per territorio e valore.

Ovviamente, prima di effettuare tali azioni, occorrerà per bene determinare l’ammontare delle somme indebitamente percepite e, all’occorrenza, valutare se quelle somme siano state trattenute per una ragione lecita, onde evitare che – in un eventuale giudizio – il Tribunale possa dare ragione all’ex amministratore di condominio.

Con riguardo all’aspetto penale, per poter denunciare il vecchio amministratore per appropriazione indebita occorrerà, dapprima, intimare la restituzione delle somme indebitamente trattenute.

Solo in questo modo, l’inosservanza nella restituzione di quanto indebitamente percepito, configurerà la fattispecie penale in oggetto.

Infatti, il delitto di appropriazione indebita è reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa, e cioè nel momento in cui l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria (nella specie, la Corte ha ritenuto consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio, introitate a seguito di rendiconti, da parte di colui che ne era stato amministratore, all’atto della cessazione della carica, momento in cui, in mancanza di restituzione dell’importo delle somme ricevute nel corso della gestione, si verifica con certezza l’interversione del possesso) (Cassazione penale, sez. II, 20/06/2017, n. 40870).

L’appropriazione indebita da parte dell’amministratore di condominio, infatti, non si consuma al momento del singolo prelievo dal conto corrente condominiale, bensì al termine del mandato, ed è dunque a partire da questo momento che scatta il termine per il calcolo della prescrizione. Ad affermarlo è la Cassazione per la quale l’utilizzo delle somme versate nel conto corrente da parte dell’amministratore durante il mandato non profila l’interversione nel possesso che si manifesta e consuma soltanto quando terminato il mandato le giacenze di cassa non vengano trasferite al nuovo amministratore con le dovute conseguenze in tema di decorrenza dei termini di prescrizione” (Cassazione penale, sez. II, 11/05/2016, n. 27363)

Attenzione però.

L’appropriazione indebita semplice è punita a querela della persona offesa che deve essere presentata entro tre mesi dal commesso delitto. Viceversa, si incorrerà in decadenza e non si potrà più denunciare l’autore del reato, se non in sede civile.

Tuttavia, se le somme – come sembra che sia stato nel caso – siano state trattenute dall’ex amministratore a titolo di deposito l’appropriazione sarebbe procedibile d’ufficio, senza che per tali motivi si rischi alcuna decadenza.

Ad esempio, secondo il Tribunale di Milano, configura gli estremi del reato di appropriazione indebita aggravata – reato procedibile d’ufficio – il comportamento omissivo dell’amministratore uscente che non restituisca la documentazione relativa alla gestione condominiale, ricevuta per l’espletamento dell’incarico (Tribunale Milano sez. XIII 30 novembre 2011).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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