Condominio: come ripartire le spese di demolizione di una parte comune

Sono proprietario del piano terra di un villino a due piani acquistato nel 2014. Nel 2010 il precedente proprietario del piano terra ed il proprietario del primo  piano si accordarono per ampliare la terrazza del primo piano, che contestualmente avrebbe dato luogo ad un patio coperto di maggiori dimensioni nel sottostante giardino del piano terra, quindi di vantaggio per entrambi. I lavori effettuati nel 2010 furono eseguiti senza alcun permesso edilizio e senza alcuna comunicazione al Comune di riferimento, quindi in modo abusivo. Ora il proprietario del primo piano vuole demolire l’ampliamento realizzato al fine di eliminare la difformità edilizia generata all’epoca per non incorrere in denunce che potrebbero lederlo e mi ha chiesto di contribuire alle spese di tale lavoro. Sono responsabile anch’io, in solido, e quindi è giusto che paghi il 50% dei lavori di demolizione? Oppure detti lavori li deve pagare solo il proprietario del primo piano?

Sulla base delle informazioni fornite dal lettore, si può ipotizzare quanto segue:

– che esistano delle parti del villino che siano in comproprietà tra il lettore ed il proprietario del 1°

piano;

– se così fosse, esisterebbe un condominio costituito appunto dalle parti del villino che siano in proprietà comune tra il lettore ed il proprietario dell’appartamento del 1° piano (un condominio esiste per il semplice fatto che alcune parti di un edificio siano in comproprietà tra i proprietari degli appartamenti in proprietà esclusiva: per verificare l’esistenza di parti del villino in comproprietà è sufficiente verificare cosa è scritto nel contratto di acquisto del lettore);

– da quanto si è appena detto è possibile che il terrazzo del 1° piano (o almeno il suo ingrandimento) siano essi stessi beni in comproprietà tra lettore ed il proprietario del 1° piano.

Se tutto quanto si è appena ipotizzato corrisponde al vero, la demolizione di un bene comune (ammesso, si ripete, che l’ampliamento della terrazza sia di proprietà comune al lettore ed al proprietario del 1° piano) non potrà essere realizzata se il lettore non sarà d’accordo.

Infatti, le innovazioni che rendano una parte comune inservibile (e la demolizione logicamente rende

una parte comune non più utilizzabile considerato che la distrugge) devono essere decise con il consenso di tutti i condomini, cioè di tutti i comproprietari della parte comune che si intende demolire.

Riassumendo:

1) se la terrazza o l’ampliamento della terrazza è di proprietà comune tra lettore ed il proprietario del 1° piano, la demolizione non potrà avvenire se il lettore non sarà d’accordo nell’eseguirla (perché se si tratta di un bene comune, il lettore ne è ovviamente comproprietario e non si può demolirlo senza il suo consenso);

2) se il lettore sarà d’accordo nell’eseguire la demolizione, lo stesso sarà obbligato a pagare le spese in proporzione alla sua quota di comproprietà (se non esistono tabelle millesimali, si può presumere che le quote di comproprietà siano del 50% a testa tra lettore  ed il proprietario del 1° piano, a meno che non risultino quote diverse nel contratto di acquisto): è sempre possibile, comunque, accordarsi per iscritto con l’altro proprietario per suddividere le spese secondo quote liberamente pattuite;

3) il lettore potrà chiedere al precedente proprietario del suo appartamento ed al proprietario del 1° piano il rimborso delle spese di demolizione che il lettore avrà eventualmente sopportato (oppure il rimborso delle sanzioni necessarie per sanare l’opera abusiva, se sanabile) solo se la demolizione sarà stata ordinata con apposito provvedimento dal Comune nel momento in cui sarà stata accertata la violazione di norme edilizie ed urbanistiche;

4) se, invece, la demolizione sarà stata concordata tra lettore ed il proprietario del 1° piano (senza che il Comune avrà prima accertato l’abusività dell’opera e senza che il Comune abbia ordinato la sua demolizione), il lettore non avrà diritto a chiedere il rimborso delle spese di demolizione poiché in questo caso la demolizione sarà stata una scelta libera presa dal lettore e dal proprietario del 1° piano e non una necessità imposta dal Comune.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte