L’esperto | Editoriale

Compravendita casa: la proposta d’acquisto

28 Luglio 2018 | Autore:
Compravendita casa: la proposta d’acquisto

Proposta d’acquisto e contratto preliminare sono gli atti formali a cui il diritto collega determinate conseguenze giuridiche per i soggetti che li sottoscrivono. Essi compongono un percorso che, a fasi successive, portano al formale acquisto della casa. Ma il mancato rispetto degli impegni assunti dopo la sottoscrizione ha parimenti importanti conseguenze che è bene mai dimenticare.

Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente: la proposta d’acquisto

Per comprendere bene la dinamica che vincola venditore ed acquirente alla successiva conclusione del contratto e che da un lato, se è intervenuto il mediatore, fa dire che l’affare è stato concluso, facendo nascere il diritto alla provvigione, è necessario fissare un concetto fondamentale per il nostro diritto: il principio consensualistico. L’art. 1326, comma 1, c.c. dispone, infatti, che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Il contratto di compravendita è il tipico contratto consensuale in forza del quale il semplice consenso delle parti, manifestato con atto scritto, fa trasferire la titolarità del bene dal venditore al compratore, mentre la consegna materiale (di solito con la consegna delle chiavi per la presa di possesso) è un’obbligazione accessoria.

Alla sottoscrizione del contratto definitivo le parti possono arrivarci seguendo vari percorsi giuridici, per valutare bene l’acquisto e se l’immobile ha tutte le caratteristiche per essere compravenduto. Normalmente, anche grazie all’intervento dell’agente immobiliare, al futuro acquirente viene fatta sottoscrivere una proposta d’acquisto rivolta al venditore che manifesta l’interesse del primo all’acquisto dell’immobile, indicando un termine entro il quale permarrà l’interesse.

Tale proposta è regolata dall’art. 1329 c.c., che la definisce come proposta irrevocabile:
«Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto» (art. 1329, comma 1, c.c.).

La proposta, nel caso dei contratti di compravendita, è quindi una dichiarazione di colui che è intenzionato all’acquisto di un determinato immobile che contiene gli elementi essenziali del futuro contratto e manifesta l’intenzione di obbligarsi all’acquisto. 

I caratteri essenziali della proposta sono:

  • l’intenzione di volersi impegnare;
  • la completezza, dovendo essa contenere tutti gli estremi del contratto che si vuole concludere;
  • la forma scritta, poiché per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili la legge richiede questa forma solenne.

Una volta accettata, la proposta può produrre due effetti a seconda di come essa è stata formulata:

  1. se nella proposta, accettata dal promittente venditore, viene espressa la volontà di acquisto del bene identificato, rimandando però il suggello del vincolo obbligatorio al futuro contratto preliminare, la dinamica contrattuale rimane sempre nell’alveo delle trattative precontrattuali, certamente serie ed avanzate, la cui interruzione tuttavia può essere causa soltanto di responsabilità c.d. precontrattuale (Trib. Roma, 21 marzo 2006, n. 6634; Trib. Firenze, 14 febbraio 2006). Ciò è poi importante, poiché, nel caso visto, non matura nemmeno il diritto del mediatore ad esigere la provvigione poiché l’affare non è stato concluso (Trib. Venezia, 20 agosto 2002);
  2. se nella proposta è espressamente previsto che l’accettazione del promittente venditore la trasformi in contratto preliminare, allora, se essa è completa, si è di fronte all’incontro formale della volontà delle parti di obbligarsi al trasferimento della proprietà. In questo caso anche per il mediatore l’affare è stato concluso e matura il diritto alla provvigione. Ciò poiché, come vedremo di seguito, il contratto preliminare si sostanzia nell’assunzione dell’impegno alla futura stipula del definitivo.

Modulo di semplice proposta d’acquisto (fac-simile)

 

PROPOSTA DI ACQUISTO                                                           DESTINATARIO

SIG.………………………

VIA ……………………….

CITTÀ ……………………

1) Con la presente proposta io sottoscritto …………., nato a ………. il ………, residente a ……………. Via …………n. … C.F. ………………, le propongo irrevocabilmente di acquistare per me, o persona da nominare al rogito notarile, la porzione immobiliare di sua proprietà sita in ………… Via ……… n. ……… e così identificata: NCEU del Comune di ………… Foglio n. ……… particella n. ……………… sub ………… nello stato di fatto del quale ne è stata presa visione con ogni pertinenza ed accessorio.

2) L’immobile in oggetto dovrà essere trasferito libero da oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche ed in regola con le norme edilizie vigenti.

3) Prezzo offerto: € …………………… (Euro ………………………………………………) con le seguenti modalità e termini di pagamento:

  • € …………………………….……… (Euro ………………………………………………), a titolo di cauzione infruttifera, vengono versati contestualmente alla firma della presente con assegno n……… non trasferibile intestato alla parte venditrice. Tale somma viene consegnata all’agenzia immobiliare che, sottoscrivendo il presente documento, ne rilascia ricevuta e viene autorizzata fin d’ora a consegnarla alla parte venditrice. La consegna avverrà solo dopo il ritiro da parte del proponente della presente proposta accettata, ovvero dopo la comunicazione scritta dell’avvenuta accettazione. La cauzione si aggiungerà alla caparra confirmatoria e ne assumerà lo stesso titolo al momento della sottoscrizione del contratto preliminare che avverrà entro la data del………..
  • € …………………………….……… (Euro ………………………………………………), quale caparra confirmatoria, verranno versati in contanti o assegno circolare alla data di sottoscrizione del contratto preliminare.

4) L’acquisto verrà effettuato a corpo e non a misura.

5) L’immobile è stato da me visitato e trovato di mio gradimento nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; saranno comprese le quote di parti comuni ai sensi dell’ art. 1117 c.c. Accetto il regolamento di condominio vigente.

6) Il proponente dichiara che la presente proposta di acquisto è irrevocabile e perderà efficacia …………….gg. dopo la sottoscrizione. In caso di mancata accettazione della parte venditrice, l’agenzia immobiliare restituirà il deposito cauzionale versato.

7) Ai sensi del D.Lgs. 196/2003, esprimo quindi il consenso al trattamento e alla comunicazione dei dati nei termini di cui sopra.

8) La presente mediazione viene svolta con la collaborazione del mediatore professionale Sig………………………………………..iscritto al Ruolo mediatori n. ………………… della C.C.I.A.A di …………………………

Firma mediatore per ritiro deposito cauzionale ……………………

Firma …………………………………………………….……………..

Firma del proponente…………………………………………………

Firma per accettazione della parte venditrice

data ………………………………………………………

Firma per ritiro copia proposta accettata

data ………………………………………………………

 

Modulo di proposta d’acquisto con clausola di trasformazione in contratto preliminare (fac-simile)

 

PROPOSTA DI ACQUISTO                                                           DESTINATARIO

SIG. ……………………

VIA …………………….

CITTÀ …………………

1) Con la presente proposta io sottoscritto …………., nato a ………. il ………, residente a ……………. Via …………n. … C.F. ………………, le propongo irrevocabilmente di acquistare per me, o persona da nominare al rogito notarile la porzione immobiliare di sua proprietà sita in …Via …… n. …… e così identificata: NCEU del Comune di …… Foglio n. … particella n. …… sub ……… nello stato di fatto del quale ne è stata presa visione in con ogni pertinenza ed accessorio:

2) L’immobile in oggetto dovrà essere trasferito libero da oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche ed in regola con le norme edilizie vigenti.

3) Prezzo offerto € ……………………….……… (Euro ……………………………………) con le seguenti modalità e termini di pagamento:

  • € …………………………….……… (Euro ………………………………………………), a titolo di caparra confirmatoria, vengono versati contestualmente alla firma della presente con assegno n……… non trasferibile intestato alla parte venditrice. Tale somma viene consegnata all’agenzia immobiliare che sottoscrivendo il presente documento ne rilascia ricevuta e viene autorizzata fin d’ora a consegnarla alla parte venditrice al momento dell’accettazione della presente proposta. L’accettazione incondizionata da parte del promittente venditore trasformerà la presente proposta in contratto preliminare.
  • € …………………………….……… (Euro ……………………………………………), entro la data del……..quale primo acconto sul totale del prezzo convenuto, verranno versati con assegno circolare intestato al promittente venditore.

4) L’acquisto verrà effettuato a corpo e non a misura.

5) L’immobile è stato da me visitato e trovato di mio gradimento nello stato di fatto e di diritto in cui si trova; saranno comprese le quote di parti comuni ai sensi dell’ art. 1117 c.c. Accetto il regolamento di condominio vigente.

6) Il proponente dichiara che la presente proposta di acquisto è irrevocabile e perderà efficacia ……………………… gg. dopo la sottoscrizione. In caso di mancata accettazione della parte venditrice, l’agenzia immobiliare restituirà l’importo di € ……………… alla stessa consegnato.

7) La consegna dell’immobile e gli effetti giuridici ed economici della compravendita avranno decorrenza dalla data di stipula dell’atto notarile che dovrà avvenire entro il giorno ………………… presso il Notaio scelto da parte promissoria acquirente.

8) Le spese e le tasse connesse e dipendenti da rogito sono a carico di parte promissoria acquirente.

9) Ai sensi del D.Lgs 196/2003, esprimo il consenso al trattamento e alla comunicazione dei dati nei termini di cui sopra.

10) La presente mediazione viene svolta con la collaborazione del mediatore professionale Sig ………………………………… iscritto al Ruolo mediatori n. ……………… della C.C.I.A.A di ……………………………

Firma mediatore per ritiro dell’importo di € …………………………………………………

Firma…………………………………………………

Firma del proponente ……………………………

Firma per accettazione della parte venditrice e ritiro della caparra confirmatoria

data …………………………………………………

Firma per ritiro copia proposta accettata

data …………………………………………………


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    ho firmato una proposta d’acquisto per un appartamento in cui l’agente immobiliare ha barrato la casella del “sì” riguardo alle spese straordinarie deliberate (e quindi, a suo dire, a carico del venditore).
    A supporto di tale dichiarazione mi è stato fornito un elenco di voci (facciata, pluviale, etc.) privo dell’intestazione condominiale e di cifre (l’agente adduce motivi di privacy del venditore), che sarebbero prova di questa delibera.
    A pochi giorni dalla firma del preliminare dal notaio sono venuta a sapere dall’amministratore dello stabile che le spese straordinarie non sono mai state deliberate, non c’è nessun preventivo lavori e non ne hanno neppure discusso.
    La proposta d’acquisto è da ritenersi valida e posso recedere per falsa dichiarazione (del venditore e/o dell’agente)?
    In alternativa, posso proporre un significativo abbassamento del prezzo offerto?
    L’agente immobiliare è passibile di denuncia?
    Grazie mille se potrete aiutarmi.

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