L’esperto | Editoriale

Acquistare casa: i controlli sulla proprietà

28 Luglio 2018 | Autore:
Acquistare casa: i controlli sulla proprietà

La titolarità del bene oggetto di compravendita e la provenienza dell’immobile: come verificare se, cioè, questo si trovi nella titolarità esclusiva di un soggetto oppure se sia in comproprietà; e, ancora, se la titolarità del bene derivi da un atto di donazione oppure da usucapione.  

La lista dei controlli: titolarità del bene

Se non ci si avvale di un agente immobiliare professionista, e comunque stante la non univocità delle decisioni della giurisprudenza sulla responsabilità di costui circa l’attività di verifica della titolarità dei beni, libertà e disponibilità degli stessi, è sempre indispensabile, prima di sottoscrivere il contratto preliminare che poi obbliga all’acquisto, verificare la reale situazione ed intestazione del bene oggetto del futuro contratto.

Titolarità esclusiva

La titolarità dell’ immobile può essere esclusiva, cioè in capo ad un unico proprietario, oppure in comproprietà, se il diritto di proprietà spetta in comune a più soggetti. La titolarità del bene si verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della provincia in cui è ubicato l’immobile. Poiché vi è un obbligo giuridico di trascrizione di ogni compravendita (art. 2643 c.c.), per verificare la titolarità del bene basterà recarsi presso gli uffici della Conservatoria e, con il nome, data di nascita e codice fiscale del soggetto che interessa, effettuare una visura.

I registri immobiliari sono tenuti dal Conservatore su base nominale e il soggetto che trascrive l’atto di compravendita deve presentare una nota di trascrizione con copia del titolo d’acquisto che deve contenere:

  • il cognome e nome;
  • il codice fiscale;
  • il regime patrimoniale dello stesso se coniugato;
  • il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
  • il cognome e nome del pubblico ufficiale che l’ha redatto;
  • la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo.

Effettuata la verifica, si avrà la certezza giuridica che colui con il quale si sta trattando la vendita è il vero proprietario del bene oggetto dell’ eventuale futuro impegno all’acquisto.

Comproprietà (comunione ordinaria)

Se l’immobile è di proprietà di più soggetti, è necessario tener presente alcune fondamentali regole di diritto perché, per esempio, acquistato l’immobile per eredità, il potere di disporne non può essere in capo ad uno solo dei comproprietari. Essendo il bene in comproprietà, l’impegno per la futura vendita non è atto di ordinaria amministrazione e richiede sempre il consenso di tutti i comproprietari.

Il caso è quello della comunione ordinaria regolata dagli artt. 1100 – 1116 c.c. e si configura come comunione «pro indiviso», nella quale il diritto di proprietà è unico ed ha ad oggetto il bene nella sua interezza, anche se il diritto di ciascuno dei partecipanti non ha ad oggetto né il bene nella sua interezza, né una parte fisicamente individuata di esso, bensì una quota ideale, proporzionata al suo diritto di partecipazione, del quale costituisce la misura. Pertanto il contratto preliminare dovrà essere sottoscritto da tutti i titolari del diritto. La giurisprudenza, a volte con motivazioni complesse, ma ineccepibili, insegna come, nel caso di comproprietà, il consenso di tutti i proprietari è ritenuto un unicum inscindibile, e che le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno dei contraenti siano prive di specifica autonomia e destinate a fondersi in un’unica dichiarazione negoziale, in quanto i promittenti venditori si pongono congiuntamente come un’unica parte contrattuale complessa.

Ciò sta a significare che se anche una delle dichiarazioni di volontà dei venditori, che deve manifestarsi con la sottoscrizione del preliminare, è viziata per un qualsiasi motivo, il contratto preliminare non è valido e non impegna il futuro acquirente. Per evitare di ritrovarsi con un contratto preliminare non valido è, quindi, importante che al momento della sottoscrizione tutti i comproprietari siano presenti; è necessario, altresì, verificare l’identità degli stessi. 

Comunione legale tra coniugi

La comunione legale fra i coniugi è regolata dagli artt. 177 e 197 c.c. Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, è netta la distinzione tra comunione ordinaria e comunione legale tra i coniugi. Nella comunione legale i coniugi non sono individualmente titolari di un diritto di quota, bensì solidalmente titolari, in quanto tali, di un diritto avente per oggetto i beni della comunione. Così nei rapporti con i terzi ciascun coniuge ha il potere di disporre dei beni della comunione.

La mancanza del consenso di uno di essi, però, non determina, come nella comunione ordinaria, l’invalidità assoluta del contratto, ma la sua annullabilità da far valere nel termine di prescrizione di un anno (art. 184 c.c.).

In sostanza l’atto (es.: il preliminare) è valido anche se soggiace all’azione di annullamento. La conseguenza è la seguente: firmato il preliminare da uno solo dei coniugi, qualora l’altro non si presenti alla firma del contratto definitivo, è possibile ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso.

Entrambi i coniugi, però, devono essere citati in giudizio. 

F.A.Q.

Come è possibile verificare se il bene è in comunione legale tra i coniugi?

Prima di sottoscrivere qualunque atto è bene intervistare il promittente venditore; in ogni caso, una semplice visura presso la Conservatoria dei registri immobiliari chiarirà l’esatta natura.

Cosa accade se il bene è comunque in comunione ma i coniugi non sono in regime di comunione legale?

Si applicano le regole della comunione convenzionale e qualunque impegno alla cessione sarà valido solo se entrambi i coniugi hanno sottoscritto l’atto.

Se la titolarità del bene deriva da una donazione

Nel caso in cui l’atto di provenienza del promittente venditore sia una donazione (ciò si vede sempre dalla nota di trascrizione dell’atto), essa potrebbe essere lesiva della quota di legittima degli eredi del donante (coniuge, figli, altri discendenti, ascendenti). Quest’ultimi potrebbero, in futuro, pretendere la riduzione della donazione, cioè essere reintegrati nella loro quota di legittima. In questo caso il promissario acquirente potrebbe vedersi costretto a restituire l’immobile o a compensare in denaro i legittimari.

L’ analisi giuridica per escludere l’eventualità della lesione della legittima, anche in relazione al nuovo testo dell’art. 561 c.c., è molto complessa e, semmai, è necessario rivolgersi ad un professionista prima di firmare qualunque preliminare d’acquisto.



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