L’esperto | Editoriale

Se acquisto casa costruita da oltre 10 anni

28 Luglio 2018 | Autore:
Se acquisto casa costruita da oltre 10 anni

La garanzia del costruttore. Acquistare e vendere casa: semplice acquisto di un’unità già costruita da più di 10 anni.

In questa fattispecie vanno ricondotte tutte le ipotesi di compravendita di un immobile costruito da più di dieci anni non importando se il venditore sia un privato oppure l’originario costruttore. Ugualmente vanno ricondotte le ipotesi di gravi difetti o vizi delle parti comuni del condominio ove l’immobile è ricompreso.

Vizio all’interno dell’appartamento

In caso di vizi all’interno dell’immobile che lo rendano inidoneo all’uso (secondo quanto previsto dall’art. 1490 c.c.), l’acquirente deve provvedere alla denuncia degli stessi al proprietario entro otto giorni dalla scoperta per non perdere il diritto alla garanzia, indipendentemente da quando è stato costruito l’immobile, poiché questa garanzia opera solo nel caso di vendita ed ha termini molto stretti di reazione.

I vizi più ricorrenti che trovano anche un fondamento in norme speciali sulla funzionalità degli impianti possono essere:

  • vizio di funzionamento dell’impianto autonomo di riscaldamento e/o produzione dell’acqua calda sanitaria;
  • grave compromissione degli impianti di distribuzione (luce, acqua, gas) interni all’appartamento, quando risultino degli interventi di semplice riparazione e non di radicale sostituzione;
  • grave umidità.

Quindi, a prescindere dal tempo trascorso dalla costruzione, se l’appartamento presenta dei gravi vizi che, spesso, sono dati dalla mancanza di una idonea manutenzione, ed il venditore li ha taciuti all’acquirente, il quale, solo dopo aver preso possesso dell’appartamento li scopre, ed è obbligato ad intervenire, quest’ultimo può attivare le procedure di garanzia fino a chiedere il risarcimento del danno.

Vizi riguardanti le parti comuni

Se i vizi riguardano le parti comuni dell’edificio in presenza, ad esempio, di gravi infiltrazioni nei piani interrati, oppure rendendosi necessaria una importante manutenzione straordinaria del tetto o del vano scale, la tutela non è sempre possibile poiché l’azione di garanzia per i difetti di costruzione prevista nel caso di appalto dall’art. 1669 c.c., ma anche applicabile nel caso di costruzione-vendita di immobili, è prescritta nei confronti del costruttore. Pertanto, non è più possibile agire in giudizio.

IN PRATICA

Per essere tranquilli nel non dover affrontare importanti spese subito dopo l’acquisto di una casa per le quale sono già passati dieci anni dalla costruzione è, allora, importante essere estremamente attenti e scrupolosi nell’indagare se esistano o meno problemi manutentivi. In questo caso sarà importante rivolgersi all’amministratore richiedendo notizie sullo stato dell’immobile, sulle previsioni di spesa e su eventuali manutenzioni già effettuate nelle principali parti comuni o impianti. Nel caso in cui si scoprisse che a breve il condominio potrebbe intervenire con importanti spese, allora è necessario concordare con il venditore una diversa valutazione del prezzo ovvero impegnare lo stesso nel sostenere la spesa.

Acquisto da un privato o da un’impresa di un’unità già costruita da meno di 10 anni

Per l’acquisto da un privato valgono principalmente le considerazioni espresse al § 4di questo capitolo, con la possibilità anche di rivolgersi all’impresa che ha costruito l’immobile. In questo caso, teoricamente, si potrebbe avere una duplice garanzia, ma anche un soggetto più solido finanziariamente ed in grado di rispondere con interventi di riparazione o di risarcimento del danno.

Se i vizi riguardano le parti comuni del condominio, ferma restando la garanzia del costruttore-venditore nel periodo di dieci anni, sarà però necessario denunciare gli stessi entro un anno dalla scoperta, e poi agire per richiedere il risarcimento entro un anno dalla denuncia del vizio.

Come operano le garanzie

Le conseguenze dell’accertamento di un vizio dell’immobile dopo l’avvenuta compravendita, sono diverse:

  • è possibile chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto;
  • è possibile chiedere una riduzione del prezzo di compravendita;
  • in ogni caso è possibile richiedere il risarcimento di tutti i danni patiti, sempre che siano stati rispettati i termini di denuncia previsti dalla legge.

In presenza di gravi vizi e difetti relativi alle parti comuni nell’arco di tempo di 10 anni dall’ultimazione della costruzione e anche con riferimento a problemi costruttivi dell’appartamento, le tutele si ampliano. Innanzitutto il proprietario o condomino personalmente (o tramite l’amministratore) può chiedere al costruttore che le difformità o vizi siano eliminati a sue spese (art.1668 c.c.). Può anche chiedere (ma è una possibilità remota) che il prezzo dell’appartamento sia ridotto. Quale estrema conseguenza il proprietario, per i soli vizi dell’appartamento, può anche chiedere la risoluzione del contratto. È sempre poi possibile chiedere il risarcimento dei danni. L’attivazione della garanzia ha il suo primo incombente in una formale denuncia. Se è vero che il codice civile non richiede la forma scritta per la denuncia dei vizi è anche vero che, in un eventuale giudizio, sarà necessario provare, da parte del soggetto che agisce per la garanzia e per il risarcimento dei danni, che ha scrupolosamente adempiuto alla denuncia nei termini previsti.

IN PRATICA

È quindi opportuno denunciare i vizi con una lettera raccomandata indirizzata al precedente proprietario, nei casi sopra visti, o al costruttore, indicando, in un primo momento e genericamente il problema riscontrato e richiedendo l’intervento in garanzia.

IL CAVILLO

Il riconoscimento dei vizi, anche con comportamenti concludenti, cioè interventi di riparazione del soggetto tenuto alla garanzia, esclude la necessità di denuncia formale dei vizi. Secondo la Corte di Cassazione, il riconoscimento dei vizi e delle difformità dell’opera e l’assunzione dell’impegno ad eliminarli da parte dell’appaltatore, implicano la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente e l’assunzione di una nuova obbligazione, sempre di garanzia, diversa da quella originaria, svincolata dai termini di decadenza e soggetta al solo termine prescrizionale ordinario (Cass., 23461/2004).


Lettera per la denuncia dei vizi (fac-simile)

Spettabile

………………….

………………….

Raccomandata a/r

Il sottoscritto Mario Rossi nella sua qualità di proprietario dell’appartamento sito in …………… alla Via ……………… civ …. piano …. int. …. da voi acquistato in data ………, vi contesta e denuncia che in data……….sono comparse gravi infiltrazioni d’acqua nel bagno.

Il tecnico incaricato, ha individuato il problema ……………….

Pertanto ai sensi dell’artt. 1490 – 1494 c.c., nel denunciarvi formalmente il difetto, si richiede il risarcimento dei danni sopportati che, a fine intervento, saranno precisamente quantificati.

Data………………

Firma…………………


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