L’esperto | Editoriale

Acquistare da soli la casa ristrutturata

3 Ago 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 3 Ago 2018



I controlli da fare per acquistare un appartamento e ristrutturarlo. La normativa edilizia.

Per «casa ristrutturata» intendiamo, in generale, un immobile che ha subíto una serie di interventi sulle strutture murarie o su attrezzature e impianti. L’originaria struttura è stata, quindi, modificata. Ai fini della normativa edilizia, però, si possono classificare vari tipi di interventi modificativi e, in relazione a questi, sono poi necessari particolari adempimenti affinché l’immobile possa essere eventualmente ceduto o, comunque, per evitare che il nuovo proprietario incorra in sanzioni.

Facciamo un esempio: se ci si accinge all’acquisto di un immobile che ha subito interventi di «ristrutturazione edilizia», come definiti dall’art. 3, lett. d), del Testo Unico Edilizia, si sottoscrive il rogito prima della dichiarazione di fine lavori e non è ancora stato richiesto il certificato di agibilità previsto dall’art. 24 del Testo Unico Edilizia, sarà il nuovo proprietario a dover inoltrare la richiesta.

L’art. 24 Testo Unico Edilizia indica i seguenti soggetti come abilitati a richiedere il certificato di agibilità:

  • il titolare del permesso di costruire;
  • il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività;
  • i successori nelle dette attività;
  • gli aventi causa da tali soggetti.

Intuitivo che gli aventi causa possono essere gli acquirenti del vecchio edificio ristrutturato dall’attuale proprietario; pertanto, saranno i primi che dovranno presentare la domanda al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.

La domanda deve, però, essere corredata da una serie di documenti la cui elencazione è prevista nell’art. 25 del Testo Unico Edilizia e va presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento edilizio, a pena di una sanzione amministrativa da € 77 a € 464.

Secondo l’art. 25 del Testo Unico Edilizia:

  1. Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’ articolo 24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata della seguente documentazione:
  • richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
  • dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.
  1. Lo sportello unico comunica al richiedente, entro dieci giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241.
  1. Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione:
  • certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67;
  • certificato del competente ufficio tecnico della regione, di cui all’articolo 62, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche alle disposizioni di cui al capo IV della parte II;
  • la documentazione indicata al comma 1;
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82.
  1. Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l’agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell’A.S.L. di cui all’all’articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.
  1. Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell’amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.»

Il certificato di agibilità è importante perché consente l’uso degli edifici realizzati in quanto è necessario, secondo l’art. 24 del Testo Unico Edilizia, un apposito titolo abilitativo, che è diretto a tutelare l’interesse alla salute ed il rispetto delle norme tecniche nelle costruzioni.

Gli interventi edilizi che incidono sulle strutture, impianti e servizi di un immobile possono essere di vario tipo e non tutti richiedono poi il rilascio del certificato di agibilità.

Essi vanno dalla «manutenzione ordinaria» che sono solo opere di riparazione o rinnovamento o sostituzione di finitore, alla «manutenzione straordinaria» che possono riguardare anche la sostituzione anche di parti strutturale degli edifici, fino al «restauro e risanamento conservativo», oltre alla «ristrutturazione edilizia», di cui abbiamo già parlato.

IL CAVILLO

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica (art. 3, lett. d), Testo Unico Edilizia).

Nella sottoscrizione di un preliminare di vendita di un immobile in corso di ristrutturazione o intervento edilizio che comunque comporti il successivo rilascio del certificato di agibilità, è bene inserire tale essenziale obbligo a carico del venditore.

Per la giurisprudenza, la mancata consegna all’atto della vendita determina un grave inadempimento al contratto che ne legittima la sua risoluzione con la richiesta degli eventuali danni (Cass., 13969/2006).

F.A.Q.

Se manca il certificato di agibilità è comunque possibile per il notaio procedere a stipulare l’atto di vendita?

Generalmente sì, ma secondo la costante giurisprudenza il certificato di agibilità costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio del certificato integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’ agibilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.


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