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Il compromesso

3 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 3 agosto 2018



Gli atti che impegnano il venditore e l’acquirente: il contratto preliminare.

Con il contratto preliminare venditore e acquirente si obbligano a concludere un successivo contratto, detto definitivo. Il contratto preliminare, quindi, suggella un obbligo a contrarre di fonte convenzionale.

Nel caso di compravendita di immobili, cioè, le parti si impegnano a recarsi dal notaio per stipulare l’atto formale di vendita, il vero passaggio di proprietà, che potrà avvenire o per atto pubblico o per scrittura privata con autenticazione delle sottoscrizioni.

Il contratto preliminare:

  • non è disciplinato in modo specifico e particolareggiato dalla legge; infatti, l’art. 1351 c.c. dispone che esso è nullo se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo;
  • la normativa applicabile al contratto preliminare si desume dalle disposizioni sul contratto in generale;
  • la stipulazione del contratto preliminare consente alle parti di determinare preventivamente gli elementi del contratto;
  • l’effetto del contratto preliminare è quello di obbligare le parti a riprodurre il consenso idoneo a perfezionare il contratto definitivo.

Nella pratica si distinguono due tipi di contratto preliminare: il preliminare c.d. proprio ed il preliminare c.d. improprio (o compromesso):

  • con il preliminare proprio le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto che poi sarà quello definitivo; normalmente viene usata la frase: «Tizio promette di vendere a Caio»;
  • il preliminare improprio è un vero e proprio contratto definitivo, immediatamente efficace, contenente l’impegno di riprodurre il consenso in una forma determinata.

Questo tipo di contratto è particolarmente diffuso proprio nei contratti di compravendita immobiliare, allo scopo di non manifestare nel rogito notarile, spesso per ragioni fiscali, il reale contenuto nell’atto.

Questo fine oggi, come si vedrà in seguito, ha ormai poco senso poiché le nuove norme in materia fiscale hanno cambiato le regole per la determinazione del valore del bene compravenduto; normalmente viene usata la frase: «Tizio vende a Caio».

Il contratto preliminare va tenuto distinto da scambi epistolari che si definiscono anche minute o puntuazioni che hanno lo scopo di riprodurre gli accordi che mano a mano si raggiungono durante le trattative preliminari in corso.

Queste intese non sono mai vincolanti tra le parti, sostanziandosi in appunti, o promemoria per l’ulteriore svolgimento delle trattative.

La forma del preliminare

Per l’art. 1351 c.c. il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Ora poiché si è detto che il contratto preliminare non è disciplinato in modo specifico dalla legge e per la sua compilazione bisogna far riferimento alle disposizioni generali sul contratto, è importante ricordare che:

  • l’art. 1321 c.c., che indica i requisiti generali del contratto, richiama l’ obbligo della forma scritta quando è prescritta dalla legge;
  • l’art. 1350 c.c. individua specificatamente gli atti che devono essere fatti per iscritto sotto pena di nullità e, tra questi, al n. 1), sono previsti i contratti che trasferiscono beni immobili.

Quindi la promessa di trasferire la proprietà di un immobile andrà sempre redatta per atto scritto il quale contenga tutti gli elementi essenziali del futuro contratto. In particolare, dovrà essere individuato il bene immobile con tutti gli elementi idonei per consentire la sua identificazione in modo inequivoco, i soggetti del futuro contratto nonché il prezzo.

È comunque valida la sottoscrizione di un contratto preliminare anche se viene riservata al momento della stipulazione del contratto definitivo l’indicazione di un diverso soggetto.

L’articolo 1401 c.c. dispone, infatti, che nel momento della conclusione del contratto una parte può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto.

Normalmente la clausola all’uopo usata è la seguente:

«Parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissoria acquirente che promette di acquistare, per sé o per persona da nominarsi all’atto della stipulazione del contratto notarile la seguente unità immobiliare sita in ………… Via ………»

Registrazione del contratto preliminare

Il contratto preliminare, ai sensi del T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), va registrato presso l’Agenzia del territorio competente.

L’art. 10 del T.U. prevede, infatti, che sono obbligati a richiedere la registrazione, per ciò che qui interessa le parti contraenti per le scritture private non autenticate. Se poi il contratto è stato redatto con l’intervento di un agente immobiliare, anche tale soggetto sarà investito dell’onere di provvedere alla sua registrazione.

E’ quanto prescrive la legge finanziaria per l’anno 2007 che ha integrato il disposto dell’art. 10 del D.P.R. 131/1986, inserendo anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali stipulate a seguito della loro attività, qualora non lo facciano le parti contraenti.

Per registrare una preliminare di compravendita non autenticato occorre recarsi con almeno due copie del contratto sottoscritte dalle parti presso l’ Ufficio del registro entro 20 giorni dalla data di sua stipulazione, versando la relativa imposta di registro.

Le principali imposte

Contratto preliminare di compravendita

  • 3% degli importi versati a titolo di acconto prezzo (se non imponibili IVA);
  • 0,50% dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria;
  • € 168 a titolo di imposta di registro in misura fissa.

Coordinando gli artt. 10 e 57 del T.U. sull’ imposta di registro così come modificato dalla L. 296/2006, si ricava, poi, che obbligato a provvedere al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino direttamente le parti che hanno sottoscritto il preliminare, è anche l’agente immobiliare.

Il mediatore è, quindi, diventato responsabile in solido con le parti del contratto, nei confronti dell’ Agenzia delle Entrate, per il predetto pagamento.

Ricapitolando: in primo luogo, tenuti ad adempiere all’obbligazione sono e rimangono le parti contraenti, i quali dovranno provvedervi indipendentemente dall’intervento dell’agente immobiliare; quest’ultimo, però, rimane personalmente responsabile se le parti non adempiono e l’ Agenzia delle Entrate si rivolgerà a lui per ottenere il pagamento.

Altro problema è quello della divisione degli oneri di registrazione: si ritiene che, pur in presenza del vincolo della solidarietà, l’imposta fissa di € 168 vada ripartita in modo eguale tra le parti contraenti, così come i bolli da apporre sulle scritture private soggette a registrazione, mentre l’imposta proporzionale dello 0,50% sulla caparra confirmatoria e del 3% per gli acconti sul prezzo siano da intendersi a carico esclusivo dell’acquirente.

La trascrizione del preliminare

In generale la trascrizione è un mezzo di pubblicità rivolto ai terzi e relativo ai beni immobili e beni mobili registrati e assicura la conoscibilità dei vari trasferimenti dei beni e dei vincoli (es.: servitù, usufrutto) su essi gravanti. L’art. 2643 c.c. elenca gli atti soggetti a trascrizione: il n. 1) del comma 1 indica i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili. La legge finanziaria del 1997 ha reso obbligatoria anche la trascrizione del contratto preliminare introducendo l’art. 2645bis che è intitolato «Trascrizione di contratti preliminari». Conseguentemente, i preliminari che hanno ad oggetto la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare (art. 2643, n. 1, c.c.), anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. L’effetto è quello di garantire un tutela più incisiva al promissario acquirente, fornendogli uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il promittente venditore; ciò si ricava dal comma 2 dell’art. 2645bis che prevede: «La trascrizione del contratto definitivo…prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare».

Se il venditore cambia idea

Sottoscritto il preliminare, si è creato un importante vincolo giuridico fra venditore e futuro acquirente che obbliga entrambi a sottoscrivere successivamente l’atto definitivo. Come insegna la giurisprudenza, oggetto del contratto preliminare deve ritenersi esclusivamente l’obbligo di prestazione del consenso (Cass., 7935/1997). Cosa succede se una delle parti, adducendo i più svariati motivi, si rifiuta di adempiere la sua obbligazione (di vendere per il promettente venditore o di acquistare per il promissario acquirente)?

Le situazioni sono varie e dipendono dall’interesse dei rispettivi soggetti. Analizziamoli. Normalmente l’interesse del promittente venditore è quello di riscuotere il prezzo concordato per la vendita, e se il promissario acquirente rifiuta l’acquisto (divenendo così inadempiente alla sua obbligazione), il promittente venditore da un lato è garantito dalla proprietà del bene, ma dovrà sempre prendere una decisione su cosa fare in forza del vincolo sottoscritto con il preliminare:

  1. potrà intimare per iscritto, quindi formalmente, il promissario acquirente a presentarsi dal notaio entro una determinata data per la sottoscrizione del contratto definitivo, dichiarando che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà senz’altro risolto. Questa possibilità è data dall’art. 1454 c.c. ed è definita come «diffida ad adempiere». Il promittente venditore ha così attivato l’istituto della risoluzione di diritto del contratto che si produce senza necessità di ricorrere ad una pronuncia del giudice. Ciò però non toglie che, in caso di contestazione, le parti adiscano l’autorità giudiziaria: in tal caso, però, la pronuncia del giudice si limiterà ad accertare se la risoluzione si è verificata o meno. In questo caso il venditore potrà ritenere la caparra, a suo tempo consegnata dal futuro acquirente;
  2. per una valutazione del tutto personale, il venditore può convincersi che è suo interesse procedere comunque con la vendita, spesso perché si è convinto di aver stipulato un buon affare. In questo caso dovrà promuovere un’azione giudiziale per il trasferimento coattivo del bene in capo al promesso acquirente e conseguente pagamento del prezzo. Inoltre potrà richiedere il risarcimento del danno.

Poiché il contratto preliminare è un contratto a prestazioni corrispettive, una volta fatta la scelta tra risoluzione del contratto o adempimento, il venditore non potrà più tornare indietro. L’art. 1453 c.c. dispone, infatti, che nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può domandare a sua scelta l’adempimento o la risoluzione del contratto, ma una volta chiesta la risoluzione, non è più possibile domandare l’adempimento. La formale esecuzione del contratto si chiede al giudice per il tramite di un’ apposita azione giudiziaria che è denominata esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (art. 2932 c.c.). In pratica, il venditore può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Contratto preliminare di compravendita (fac-simile)

Tra le parti:

(Nome) (Cognome) (data e luogo di nascita) (residenza) (codice fiscale) da ora parte promittente venditrice

E

(Nome) (Cognome) (data e luogo di nascita) (residenza) (codice fiscale) da ora parte promissaria acquirente

si conviene e stipula quanto segue:

1) parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente che promette di acquistare, per sé o per persona e/o Ente o Società da nominarsi all’atto della stipulazione del contratto notarile, l’unità immobiliare sita nel fabbricato in (…………….) al (…) piano, nonché box (o posto auto) posto al piano così come meglio identificati nella planimetria che, sottoscritta dalle parti, viene allegata al presente atto;

2) l’unità immobiliare viene promessa in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Parte promissaria acquirente dichiara di essere a piena conoscenza dello stato di fatto di manutenzione dell’unità immobiliare e dell’edificio condominiale, accettandolo così come è vista e piaciuta;

3) alla porzione immobiliare promessa in vendita competerà la quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c. risultante dal regolamento di condominio;

4) la proprietà ed il possesso dell’unità immobiliare identificata si trasferirà a parte promissaria acquirente al momento della stipulazione del rogito notarile che avverrà entro e non oltre il (data), presso lo studio del notaio scelto da parte promissaria acquirente;

5) la vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo convenuto di € ……………… (…………………/00) che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:

  • quanto a € …………… (………………/00) sono versati contestualmente alla sottoscrizione del presente atto a mezzo di assegno bancario, salvo buon fine, a titolo di caparra confirmatoria;
  • quanto a € ……………… (…………………/00) a mezzo di assegno circolare alla stipulazione del rogito notarile;

6) l’ unità sarà ceduta in proprietà libera da privilegi, pignoramenti, sequestri o ipoteche; verranno altresì trasmesse tutte le servitù attive e passive nonché gli oneri e pesi sulle parti comuni, comunque da dichiararsi da parte promittente venditrice entro la data per la stipula del definitivo, per quelle che risultano. Parte promittente venditrice garantisce la piena conformità dell’unità immobiliare alla vigente normativa edilizia;

7) parte promissaria acquirente dichiara di essere stata informata che la planimetria allegata al presente atto, identificativa dell’ unità immobiliare promessa in vendita, è indicativa quanto alla distribuzione interna dei locali;

8) le spese inerenti e conseguenti l’atto definitivo di compravendita saranno interamente a carico della parte promissaria acquirente. Imposte e tasse a carico delle parti come per legge.

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