Acquistare e vendere casa: il notaio

Il rogito notarile: come si fa l’atto di compravendita e quali controlli deve eseguire il notaio. Scrittura privata e atto pubblico.

Il notaio è un pubblico ufficiale a cui la legge attribuisce il compito di ricevere atti, sia tra vivi che di ultima volontà, allo scopo di attribuire loro pubblica fede. È un libero professionista, ed instaura con i privati che a lui si rivolgono, un rapporto contrattuale di natura privatistica. La natura pubblicistica dell’attività del notaio ne determina così l’assoggettamento a un sistema di controlli di natura amministrativa, giudiziaria e professionale.

L’atto di compravendita può essere un «un atto pubblico» (rogito) ovvero una «scrittura privata autenticata»; in entrambi i casi interviene il notaio, e uno dei suoi compiti è quello di svolgere tutte le attività necessarie a far sì che le parti pongano in essere un valido atto di vendita e che, quindi, conseguano il risultato voluto.

Il notaio ha poi alcuni obblighi di natura finanziaria e amministrativa; in particolare:

• assume il ruolo di intermediario qualificato nei confronti della pubblica amministrazione con riferimento agli obblighi fiscali (pagamento delle imposte registro, ipotecarie e catastali);
• deve provvedere alla trascrizione del contratto di compravendita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, come previsto dall’art. 2671 c.c.;
• non può procedere alla stipulazione dell’atto se non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o della concessione in sanatoria.

Altra significativa attività che il notaio deve compiere è quella dell’effettuazione delle cosiddette «visure» catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.

Il notaio e la validità dell’atto in relazione all’art. 13 del D.M. 37/2008

Si è già accennato al capitolo 2, §1 che il D.M. 37/2008, all’art. 13, ora abrogato dal D.L. 112/2008, convertito in L. 133/2008, in caso di trasferimento dell’immobile, aveva introdotto l’obbligo per il venditore di consegna della documentazione degli impianti.

Secondo il testo dell’art.13 del citato decreto, l’atto di trasferimento doveva anche riportare «la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità, ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’art.7, comma 6.»

Si è, quindi, subito sviluppato un vivace dibattito tra gli studiosi del diritto immobiliare, le organizzazioni della proprietà edilizia, dei conduttori e l’Ufficio Studi del Notariato. Per i notai si poneva il problema di verificare se la «consegna» della documentazione prevista dall’art.13 doveva essere dagli stessi personalmente verificata, ovvero bastasse una dichiarazione delle parti.

Secondo la ricostruzione dell’Ufficio Studi del Consiglio nazionale del Notariato, la «consegna» della documentazione indicata nell’art.13 appariva «una fase meramente eventuale dell’attività di documentazione del pubblico ufficiale. Il riferimento, infatti, alla vicenda traslativa e non all’atto traslativo, lasciava supporre che quella consegna potesse essere sia precedente che seguire l’atto traslativo».

Da questo punto di vista pertanto, nessun obbligo veniva posto a carico del notaio.

Sempre secondo l’ Ufficio Studi del Consiglio nazionale del Notariato, riguardo all’allegazione delle dichiarazioni di cui all’art.7, la lettera della norma poneva l’obbligo di allegazione all’atto di trasferimento, pur se la violazione di tale prescrizione non risultava sanzionata da alcuna disposizione.

Secondo le prime interpretazioni, quindi, la violazione dell’obbligo di consegna all’acquirente della documentazione tecnica e manutentiva degli impianti originariamente prevista dall’art. 13 del D.M. 37/2008 non avrebbe inciso sulla validità dell’atto di vendita anche perché le parti, di comune accordo, potevano escludere tale adempimento.

Stessa posizione era poi stata espressa per la dichiarazione di garanzia del venditore, poiché si riteneva che gli artt. 1476 e ss. c.c. (sulle obbligazioni del venditore) indicassero già l’obbligo per il cedente di garantire che l’immobile fosse esente da vizi. Infatti l’art. 1476 n. 3) c.c., nella seconda parte, dispone espressamente che tra le obbligazioni principali del venditore vi sono quelle di: «garantire il compratore…dai vizi della cosa».

Quindi in relazione alla natura della prestazione del notaio come sopra accennata, le conclusioni dell’ Ufficio Studi del Consiglio nazionale del Notariato, intese come linee guida nazionali per i notai, si potevano così riassumere:

• è ammissibile derogare convenzionalmente all’obbligo di garanzia della conformità degli impianti prevista dal’art. 13 D.M. 37/2008 da parte del venditore;
• in caso di nessuna previsione nell’atto di garanzia e consegna di documentazione non trovano applicazione le sanzioni previste dall’art. 15 del D.M. 37/2008;
• la commerciabilità degli immobili è quindi possibile e sono valide gli atti di trasferimento a cui si riferiscono.

Chiaro che ormai tutta la problematica sopra accennata oggi non si pone più, come non si pone più quella sulla responsabilità del notaio relativamente al confezionamento di un atto di compravendita che non preveda la consegna e allegazione dell’attestato di certificazione energetica dell’edificio originariamente previsto dal comma 3 del D.Lgs. 192/2005.

Ma è comunque interessante la sua analisi poiché lo stesso D.L. 112/2008, convertito in L. 133/2008, all’art. 35, comma 1, ha previsto che il Ministero dello Sviluppo economico, entro il 31 dicembre 2008, riveda tutta la materia disciplinando:

1. il complesso delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici prevedendo semplificazioni di adempimenti per i proprietari di abitazioni ad uso privato e per le imprese;
2. la definizione di un reale sistema di verifiche di impianti di cui alla lettera a) con l’obiettivo primario di tutelare gli utilizzatori degli impianti garantendo una effettiva sicurezza;
3. la revisione della disciplina sanzionatoria in caso di violazioni di obblighi stabiliti dai provvedimenti previsti alle lettere a) e b).

Scrittura privata o atto pubblico

Si è visto che con il contratto di vendita un soggetto trasferisce ad altro la proprietà di un bene o di altro diritto reale verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.).

Tale atto è il titolo in forza del quale formalmente la titolarità di un bene, in questo caso immobile, passa da un soggetto ad altro. L’art. 1350 c.c. prescrive che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità. Sottoscritto l’atto, inoltre, per espresso disposto di legge (art. 2643 c.c.), questo deve essere reso pubblico col mezzo della trascrizione. Affinché un atto di compravendita possa essere trascritto, l’art. 2659 c.c. prescrive che esso deve essere redatto nella forma pubblica o che le firme siano autenticate dal pubblico ufficiale.

Da quanto sopra discende che l’atto di compravendita può essere di due tipi:

• atto pubblico

L’atto pubblico è un documento redatto da un notaio o da un altro pubblico ufficiale competente, il quale dichiara che in sua presenza si sono verificati determinati fatti, nel nostro caso la vendita di un bene immobile.

Con questa formalità il notaio attesta che davanti a lui si sono presentate delle persone, che hanno espresso una precisa volontà che è stata raccolta nel documento (rogito) e che poi lo hanno sottoscritto.

I fatti descritti ed attestati dal notaio fanno piena prova legale riconosciuta fino a querela di falso, cioè non solo il giudice non può ritenere come non avvenuti i fatti provati nell’atto, ma chi eventualmente li contesta non è ammesso a provare il contrario se non attraverso una particolare procedura che è diretta a dimostrare l’esistenza di un falso;

• scrittura privata autenticata

In questo caso, normalmente, l’atto è predisposto dal notaio come nel caso dell’atto pubblico, tanto che molti autori ritengono che ormai esista una interscambiabilità tra atto pubblico e scrittura privata, anche se nelle previsioni del codice civile solo il primo, come visto, è predisposto dal notaio ed è soggetto ad un particolare regime di prova.

La scrittura privata autenticata fa poi piena prova della data e delle sottoscrizioni.

Questa prassi comporta delle conseguenze specialmente dal punto di vista della eventuale responsabilità del notaio. Infatti, in questo caso, tranne in particolari casi in cui le parti lo dispensano, egli è comunque tenuto ad effettuare i controlli di ogni tipo per la corretta commerciabilità del bene.

Pertanto, quando ci si rivolge al notaio per la stipulazione del contratto di compravendita, si chiede non solo la predisposizione di un valido documento, ma anche il risultato pratico perseguito facendo affidamento sulla competenza e completezza dei servizi resi.

IL CAVILLO

«Altro pubblico ufficiale autorizzato», così come indicato dall’art. 2699 c.c., non significa però che tutti i pubblici ufficiali (es.: segretari comunali) siano autorizzati alla redazione dell’atto. In particolare, l’art. 97, comma 4, lettera c), del D. Lgs. 18 agosto 2000, n. 267, stabilisce che «il segretario (comunale) può rogare tutti i contratti nei quali l’ente è parte ed autenticare scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente». Quindi, se una delle parti non è un ente pubblico, il segretario non è autorizzato a rogare l’atto.