Diritto e Fisco | Editoriale

Acquistare casa nuova da soli: il compromesso


> L’esperto Pubblicato il 4 agosto 2018



Cos’è e come funziona il contratto preliminare: l’edilizia convenzionata.

L’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 disciplina il contenuto minimo del contratto preliminare e di ogni altro contratto che, secondo la normativa in commento, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire.

La norma, però, non prevede alcuna sanzione di nullità e, secondo i primi commentatori, eventuali sanzioni di invalidità sono da valutare secondo il principio della nullità virtuale di cui all’art. 1418, comma 1, c.c. che prevede la nullità del contratto quando esso è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

Il contratto preliminare deve, quindi, contenere:

  • l’indicazione del tipo di bene, del Comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale del terreno su cui è in corso la costruzione o, se già costruito, i dati catastali dell’ immobile;
  • la descrizione dell’immobile, di tutte le pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
  • gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
  • le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
  • i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
  • l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
  • gli estremi della fideiussione;
  • l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
  • gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
  • l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Allo stesso contratto devono essere allegati:

  • il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
  • gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

 Edilizia convenzionata

L’acquisto di un appartamento in regime di edilizia convenzionata può essere particolarmente conveniente dal punto di vista del prezzo, mentre rischia di essere abbastanza difficoltoso nel momento in cui si decida di vendere nel medio periodo, poiché il prezzo è sottoposto alla valutazione del Comune ed i requisiti soggettivi di coloro che vanno ad acquistare sono predeterminati dalla legge.

È, quindi, necessario fare estrema attenzione ogni qualvolta ci si rivolga al suddetto mercato.

Normalmente il Comune riserva nel proprio territorio particolari zone destinate alla costruzione di case a prezzi agevolati.

La pianificazione urbanistica, infatti, prescrive che si realizzino abitazioni destinate alle fasce di popolazione meno abbiente.

Nel recente passato tali interventi venivano definiti come PEEP (Piani di Edilizia Economico Popolare), mentre oggi l’espressione comunemente usata è edilizia residenziale pubblica.

Il percorso con cui il Comune addiviene alla costruzione di immobili in edilizia convenzionata è il seguente:

  • viene individuata dall’ amministrazione comunale una zona da destinare ad edilizia convenzionata;
  • le imprese che intendono realizzare edifici in edilizia convenzionata siglano con il Comune una precisa convenzione;
  • la convenzione stabilisce i requisiti oggettivi che dovranno avere gli edifici nonché quelli soggettivi che dovranno possedere i futuri acquirenti.

Tutto ciò per evitare speculazioni su case acquistate a prezzi agevolati e vendita a valori di mercato.

Momento centrale dell’ intervento pubblico residenziale è la firma di una convenzione da parte dell’ amministrazione comunale con le imprese di costruzione o cooperative costituite proprio per questo scopo, dove vengono stabilite le caratteristiche dell’intervento edilizio, la tipologia degli edifici e i loro requisiti.

Nella convenzione sono, inoltre, indicati i requisiti soggettivi che devono possedere i futuri acquirenti al momento dell’intestazione.

La convenzione è, quindi, il documento fondamentale che deve sempre essere controllato prima dell’acquisto ed allegato agli atti di compravendita al fine di controllare se sia possibile l’acquisto dell’ alloggio che normalmente viene venduto ad un prezzo politico, o meglio convenzionato.

Le norme di riferimento per le costruzioni in edilizia convenzionata sono contenute nella L. 22 ottobre 1971, n. 865, comunemente definita come legge sull’edilizia residenziale pubblica e che, nel corso degli anni, ha subito varie modifiche da provvedimenti successivi. In particolare, l’art. 35 individua i requisiti che la convenzione deve prevedere.

Innanzitutto, la convenzione deve essere stipulata per atto pubblico e successivamente va allegata ai singoli atti d’acquisto. In essa devono essere previsti una serie di requisiti c.d. oggettivi e riferiti alla tipologia della costruzione; tra questi i più importanti sono:

  • le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
  • i criteri per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove sia consentita;
  • le sanzioni in caso di inadempimento degli obblighi imposti.

I requisiti c.d. soggettivi che devono essere contenuti sono:

  • possibilità o meno di cedere o locare l’alloggio, dopo la prima assegnazione, prima di un determinato periodo di tempo normalmente decorrenti dalla data dell’acquisto;
  • la possibilità di alienare l’alloggio anche dopo la prima assegnazione solamente a soggetti aventi i requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Il periodo di tempo entro il quale non è possibile alienare l’alloggio assegnato è di cinque anni ed è stato previsto dall’art. 20 della L. 17 febbraio 1992, n. 179, poi modificato dall’ art. 3, comma 1, della L. 28 gennaio 1994, n. 85.

I requisiti che l’acquirente deve possedere al momento della successiva alienazione sono:

  • essere cittadino italiano o ad esso equiparato;
  • essere normalmente residente nel Comune oggetto dell’ intervento di edilizia convenzionata;
  • non essere personalmente titolare o i membri del proprio nucleo familiare, del diritto di piena proprietà, usufrutto, uso o abitazione su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare nel Comune di residenza;
  • non aver ottenuto l’assegnazione in proprietà o con patto di futura vendita, di un alloggio adeguato costruito nei Piani di zona a totale carico o con il concorso o il contributo dello Stato o con finanziamento agevolato concesso in qualunque forma, ed in qualunque luogo, dallo Stato, dalle Regioni o altro Ente pubblico.

La complessa regolamentazione è, quindi, diretta a tutelare interessi di ordine pubblico, cioè posti dallo Stato a tutela di determinate fasce della popolazione ed evitare speculazioni. In caso di sottoscrizione di una promessa d’ acquisto o, addirittura, di acquisto definitivo di un appartamento costruito in edilizia convenzionata senza averne i requisiti, per la giurisprudenza della Corte di Cassazione l’atto è nullo. Infatti, l’art. 35 L. 865/1971 prevede che non si possa ottenere un altro alloggio in proprietà se precedentemente si sia ottenuta l’assegnazione di altro immobile con la presenza e dichiarazione dei requisiti soggettivi sopra visti.

Ecco il ragionamento dei Supremi giudici: «La previsione di cui all’ art.35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, relativa al divieto temporaneo, a pena di nullità, di alienazione di alloggi costruiti su aree comprese nei piani PEEP e cedute in proprietà ai comuni, costituisce una prescrizione di ordine pubblico generale dettata dal legislatore per prevenire l’eventualità che le agevolazioni concesse nel quadro di una politica abitativa di interesse sociale possano trasformarsi in un inammissibile strumento di speculazione» (Cass., 9266/1995).

Riassumendo:

Quando ci si appresta all’ acquisto di un alloggio costruito in edilizia convenzionata è necessario verificare:

  • la convenzione ed il suo contenuto;
  • la presenza dei requisiti soggettivi per l’acquisto;
  • se sono trascorsi i cinque anni dall’ assegnazione al venditore;
  • il prezzo, che deve essere determinato dal Comune.

 F.A.Q.

È valido un contratto preliminare di un alloggio in edilizia convenzionata che però condizioni la stipula del contratto definitivo dopo la scadenza del periodo di inalienabilità?

La risposta è negativa, ed il contratto preliminare è nullo. Nemmeno, secondo la giurisprudenza, è possibile considerare il contratto preliminare sospeso fino alla scadenza del suddetto periodo, in applicazione dell’art. 1419, comma 2, c.c. (per il quale la nullità delle singole clausole non importa la nullità del contratto quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative), essendo a tal fine necessario che il legislatore, oltre a comminare la nullità di determinate clausole contrattuali, ne imponga la sostituzione con una normativa legale, sostituzione non prevista dall’ art. 35 della L. 865/1971 (così Cass., 9266/1995).

Sussistendo i requisiti soggettivi, ed avendo comunque interesse all’acquisto di un determinato alloggio, per esempio perché vicino alla residenza di parenti entro il primo grado, è possibile corrispondere il prezzo determinato dal Comune con assegni, e la differenza richiesta con pagamento in contanti?

 È la disinvolta manovra utilizzata fino a poco tempo fa, anche se non corretta. Grazie al fatto che tali operazioni erano «tollerate», il Fisco non ha mai compiuto un solo accertamento e le banche hanno sempre erogato mutui per importi superiori al prezzo convenzionato. Ora i pressanti controlli del Fisco e la nuova tassazione sugli immobili contenuta del D.L. 223/2006, c.d. «decreto Visco-Bersani», nonché le pesanti sanzioni anche di natura penale, devono sconsigliare l’acquisto se non in regola con tutti i requisiti richiesti dalla legge.

Ecco quello che può succedere:

  • l’occultamento del corrispettivo comporta l’applicazione dell’imposta di registro non al valore catastale ma al prezzo in effetti corrisposto con la sanzione dal 100 al 200% della maggiore imposta dovuta e la sanzione tra il 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
  • l’art. 72 del Testo Unico concernente l’imposta di registro, D.P.R. 131/1986, prevede poi la sanzione amministrativa dal 200 al 400% per la differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata sul corrispettivo dichiarato;
  • se il corrispettivo dichiarato è pagato in contanti, si viola la legge sull’antiriciclaggio che impedisce il trasferimento di contanti per somme superiori a € 12.500, per cui scatta la sanzione dall’ 1 al 40% dell’importo;
  • poiché, sempre secondo il D.L. 223/2006, i contraenti devono dichiarare nel rogito la modalità di pagamento, con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in caso di omessa, incompleta o mendace dichiarazione si avrà la sanzione amministrativa da € 500 a € 10.000; è prevista, inoltre, l’applicazione dell’art. 483 c.p. per cui, avendo attestato il falso al notaio (pubblico ufficiale), si è puniti con la reclusione fino a due anni.
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