Box auto in condominio: si può costruire senza permesso?

Condominio: ogni proprietario di appartamenti può costruire il box auto nel cortile dell’edificio senza il permesso degli altri.

Attorno al palazzo dove abiti vi è un largo spiazzo asfaltato di proprietà del condominio. Tu e gli altri condomini ci parcheggiate di solito le macchine senza avere problemi di sorta visto che c’è spazio per tutti, anche per due auto a famiglia. Senonché alcuni di loro hanno deciso di recintare una parte di area – giusto quei pochi metri necessari al posteggio di un mezzo – e di coprirla con delle lamiere, in modo da proteggere i veicoli dalle intemperie dell’inverno. Vengono così realizzati dei veri e propri box auto. A detta degli altri, però, si tratterebbe di un’attività illecita per due ragioni: innanzitutto perché eseguita senza il previo permesso all’assemblea di condominio; in secondo luogo perché, così facendo, i condomini si sono di fatto appropriati di un’area che invece appartiene a tutti. Gli autori delle costruzioni si difendono appellandosi all’ampio spazio rimasto a disposizione degli altri che, volendo, ben potrebbero fare lo stesso. Chi ha ragione? Si può costruire un box auto in condominio senza permesso? Una questione identica è stata decisa proprio di recente dal Tar Campania [1]. Ecco cosa hanno detto, in proposito, i giudici amministrativi.

Partiamo, come sempre, da ciò che dice la legge, nella specie il codice civile. Una norma [2], dedicata alle modalità di utilizzo delle parti comuni dell’edificio, stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa comune (l’ascensore, le scale, il terrazzo, il giardino, il cortile condominiale, ecc.) a condizione che:

• non ne alteri la destinazione: ossia non faccia della cosa un uso diverso da quella che è la propria naturale finalità (non si può, ad esempio, utilizzare il giardino verde come parcheggio e, viceversa, un posto auto come campo di calcio per i bambini);
• non impedisca agli altri condomini di fare dell’area lo stesso uso: il riferimento non è ovviamente al medesimo spazio utilizzato dal singolo (poiché due usi contemporanei sulla stessa porzione di bene sarebbero impossibili e incompatibili) ma sulle altre parti dell’area in questione. Ad esempio, si può usare il tetto per montare l’antenna a patto di non occupare così tanto spazio da escludere le antenne degli altri condomini.

Rispettando queste due condizioni, ciascun proprietario di appartamento dell’edificio può usare le parti comuni dell’edificio stesso (esterni e interni) senza chiedere il permesso ai vicini di casa. Tanto per fare un esempio, la presenza di aiuole con delle piante non impedisce a una condomina di piantare spezie e profumi per la cucina (basilico, prezzemolo, ecc.) se non va a utilizzare tutta la terra disponibile. E così, sul lastrico solare (ciò che comunemente viene chiamata terrazza) ciascuno può posare dei propri oggetti o, se non lo vieta il regolamento, stendere coperte, lenzuoli e tappeti. Gli esempi sono infine nell’ambito della svariata casistica delle liti condominiali. Ma torniamo al discorso dell’utilizzo delle aree a parcheggio.

La norma che abbiamo appena citato viene richiamata dal Tar Campania proprio per giustificare il diritto di ciascun condomino di costruire un box auto nel cortile condominiale senza il permesso degli altri. Difatti, dicono i giudici, la delimitazione di un’area a uso parcheggio, se il resto dello spiazzo è sufficientemente ampio da consentire agli altri condomini di fare altrettanto, non può considerarsi un abuso.

Lo stallo coperto realizzato nell’area determina soltanto un utilizzo più intenso della cosa comune senza alterarne la destinazione d’uso. E soprattutto l’opera risulta comunque di natura strettamente pertinenziale rispetto all’immobile di proprietà esclusiva. Con la conseguenza che neanche il Comune può imporre l’abbattimento del box auto.

Né si può parlare di una servitù al fondo condominiale. Nel caso di specie, a decidere la controversia sono state le foto prodotte in giudizio: lo stallo coperto non precludeva il pari uso del cortile agli altri condomini, quindi l’utilizzazione della cosa comune deve ritenersi legittima perché si tratta di un impiego a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio e non determina alcuna riduzione dei diritti degli altri.

La sentenza lascia qualche dubbio perché, così facendo, si consentirebbe di fatto la tacita divisione dei beni condominiali senza passare dall’assemblea mentre una decisione del genere dovrebbe essere presa all’unanimità.