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Acquistare e vendere casa: le spese condominiali

4 agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 4 agosto 2018



Su chi gravano le morosità condominiali lasciate dal venditore?

L’acquisto di un appartamento in un edificio condominiale deve sempre far riflettere sui costi di conservazione e manutenzione delle strutture e servizi comuni.

Ma oggi, per condominio non si intende solo il classico edificio verticale diviso orizzontalmente per piani, ma anche le villette a schiera, nonché i supercondomini, cioè più condomini verticali autonomi, che hanno in comune un serie di servizi e beni come i giardini, il campo giochi, i posti auto di superficie o sotterranei, il servizio di portierato.

Le spese condominiali sono i costi che il proprietario di un appartamento in edificio condominiale deve sostenere per la conservazione, per il godimento e la prestazione dei servizi comuni nonché per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini (art. 1123 c.c.).

Esse sono normalmente sostenute in proporzione ai millesimi e che si possono verificare o nel primo atto di acquisto o nel regolamento di condominio.

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede la solidarietà tra venditore ed acquirente per l’obbligazione di pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente la vendita.

Ed infatti, se nulla è stato pattuito in sede di sottoscrizione del contratto preliminare o di compravendita e il venditore non ha corrisposto all’amministrazione del condominio la sua parte delle spese condominiali, a ciò sarà tenuto il nuovo proprietario poiché l’amministratore, per il disposto dell’art. 63 disp. att. c.c., può rivolgersi direttamente a quest’ultimo.

E normalmente è ciò che accade, essendo più semplice rivolgersi al nuovo proprietario per ottenere il saldo delle spese.

Le spese condominiali, per precisa disposizione di legge, devono essere approvate dall’assemblea dei condomini che viene convocata dall’amministratore ogni anno (art.1135 c.c.).

Le voci e gli importi delle singole spese (es.: compenso dell’amministratore, costo dell’assicurazione, dei servizi della banca, della manutenzione delle parti comuni, dei servizi di riscaldamento, luce, combustibile per il riscaldamento ecc.), sono elencate in un documento che si chiama rendiconto, a cui è allegato il piano di riparto con l’importo che deve corrispondere ogni condomino, normalmente diviso in due o più rate nel corso dell’anno.

Un recente orientamento giurisprudenziale (Cass., 9148/2008) ha stabilito che i condomini rispondono delle spese di manutenzione non in via solidale, bensì in proporzione alla loro quota. Il debito, pertanto, risulta essere frammentato rispetto alla quota di ciascun condomino che, dunque, va citato in giudizio per il recupero del credito solo e per il suo debito.

Prima dell’acquisto definitivo è, quindi, importante verificare presso l’amministratore del condominio se il proprio dante causa ha provveduto al pagamento della spese condominiali fino alla data del rogito.

Se il venditore è in regola, è necessario richiedere all’amministratore l’attestazione di avvenuto pagamento.

L’azione giudiziaria dell’amministratore per il recupero delle spese condominiali

Se per una qualsiasi ragione è stato impossibile verificare il corretto pagamento delle spese condominiali e allora opportuno far inserire nel rogito notarile una clausola liberatoria al fine di non ritrovarsi esposti all’ azione del condominio per il recupero delle spese.

Infatti, per assicurare all’amministrazione condominiale il regolare afflusso di fondi per provvedere al pagamento dei servizi comuni, l’art. 63 disp. att. c.c. mette a disposizione dell’amministratore un’ azione giudiziaria particolarmente veloce e semplice: il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

In base al bilancio preventivo o consuntivo approvato dall’assemblea, l’amministratore potrà richiedere al giudice una ingiunzione di pagamento, come visto, a colui che è, in quel momento, proprietario del bene.

Ciò comporta per il debitore l’obbligo di corrispondere entro dieci giorni le spese ingiunte dal tribunale e successivamente, svolgere un’ azione di regresso contro il suo dante causa per recuperare quegli importi che avrebbe dovuto pagare prima della vendita dell’immobile.

Quando nasce l’obbligo di pagamento delle spese condominiali

Uno dei problemi più frequenti riguarda l’obbligo del pagamento delle spese condominiali,

specialmente relative ad interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (si pensi, ad esempio, alla ristrutturazione del tetto o delle facciate condominali, ovvero dell’impianto di riscaldamento) deliberate dall’assemblea dei condomini ma i cui lavori non sono ancora iniziati al momento della vendita e le rate della spesa non ancora richieste.

In questi casi, secondo la giurisprudenza, l’ obbligazione di pagamento dei contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione e non già dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa (Cass., 4467/1988).

Quindi, il condomino che trasferisce la porzione di immobile di sua proprietà esclusiva non è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio erogate successivamente alla vendita. L’obbligo di pagamento ricade sul nuovo proprietario (Cass., n. 4393/1997).

F.A.Q.

Se si acquista l’appartamento ad un’ asta pubblica sono comunque dovute le spese condominiali degli ultimi due anni o queste sono cancellate con l’assegnazione del bene?

La questione non è semplice ed in materia si rinviene solo un precedente giudiziario che ha stabilito come l’ipotesi di successione nel rapporto di condominio in riferimento all’onere del pagamento dei contributi condominiali ex art. 63 att c.c., non rientri nell’ambito di efficacia cd. «purgativa» della vendita forzata immobiliare, concernente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e, dunque, i creditori che necessariamente devono essere chiamati ad intervenire nel processo esecutivo; la citata disposizione è, infatti, norma speciale volta a rafforzare la tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene staggito ed i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio proprio perché afferenti un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (fatti salvi gli effetti dell’intervento) (Trib. Bologna, 6 maggio 2000, n. 1471).

Clausola da inserire nel rogito notarile per l’obbligo di corrispondere le spese di manutenzione straordinaria approvate e non ancora realizzate

La parte venditrice dichiara di essere in regola con il pagamento delle spese condominiali. Dichiara, inoltre, che alla data odierna non vi sono, nè deliberate nè in corso, opere di straordinaria manutenzione dell’edificio, restando, per patto espresso, a totale carico della parte venditrice i pagamenti che dovessero risultare per eventuali opere deliberate e non ancora eseguite.

L’ amministrazione del condominio

Se il condominio ove è ubicato l’appartamento è composto da più di quattro condomini

che abbiano la titolarità di più di quattro unità immobiliari, è obbligatorio l’amministratore di condominio (art.1129 c.c.) le cui principali attribuzioni (art.1130 c.c.) sono:

  • far eseguire le delibere dell’assemblea di condominio e curare l’osservanza del regolamento;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il godimento a tutti i condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
  • alla fine di ciascun anno di gestione, rendere il conto del suo operato.

È, quindi, necessario informarsi sul nome del professionista o della società di amministrazione e fornire i propri dati affinché questi possa provvedere formalmente alla convocazione alle assemblee per la decisioni sull’ amministrazione e gestione delle parti comuni dell’edificio.

Invero, l’obbligo di comunicazione dell’acquisto dell’ immobile non è previsto da nessuna norma di legge ma ormai sembra essere ormai un principio fermo nella giurisprudenza.

Il problema si pone per la corretta convocazione dei condomini all’assemblea di condominio; l’art. 1136, comma 5, c.c. dispone che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati convocati.

Nello specifico è stato, quindi, ritenuto che è onere dell’acquirente dell’unità assumere iniziative, magari anche con l’alienante, per far conoscere all’amministratore di essere il nuovo proprietario, non avendo questi l’obbligo di verificare i registri immobiliari (Cass., 985/1999).

La conseguenza della mancata comunicazione è che non ci si può dolere di non essere stati convocati all’assemblea dei condomini finchè non sia abbia comunicato all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà (Cass., 5307/1998).

Il cavillo

Per la comunicazione della convocazione dell’assemblea dei condomini, l’art. 66 disp. att. c.c. prevede che l’invio della comunicazione -almeno cinque giorni prima- possa avvenire senza particolari formalità, quindi anche con lettera semplice. Il problema sta, però, nella prova che spetta all’amministratore del condominio. Pertanto, è bene che l’amministratore comunichi l’invito con raccomandata o altro mezzo idoneo a provare per scritto l’avvenuta convocazione dei condomini. Mancando la prova, l’assemblea può essere annullata dal giudice.

F.A.Q.

Qual è la conseguenza della mancata comunicazione all’amministratore

di condominio del passaggio di proprietà dell’appartamento?

Come sopra analizzato, è l’assemblea di condominio l’organo deputato alla approvazione dei bilanci e delle manutenzioni straordinarie delle parti comuni, comunque, in genere delle attività di gestione che non siano di ordinaria amministrazione.

Pertanto, il nuovo proprietario non potrà dolersi di non essere stato informato della convocazione dell’assemblea e contestare le decisioni, se non ha comunicato per tempo la nuova titolarità dell’appartamento e l’indirizzo.

Attestazione di avvenuto pagamento delle spese condominiali (fac-simile)

Il sottoscritto Mario Rossi, nella sua qualità di amministratore del condominio Margherita di

Via Veneto n. 5 Verona, codice fiscale 1234567, attesta che il signor Giorgio Verdi ha corrisposto

le spese condominiali di € ………, pari a n. 7 mensilità dell’esercizio 1-1-2007 – 31-12-2007.

Modulo di comunicazione all’amministratore (fac-simile)

Egr. Sig.

Rossi Mario

Amm.re del Condominio Margherita

Il sottoscritto Giuseppe Bianchi le comunica che in data …………………… ha acquistato

dal sig. ………………………………………… l’appartamento nel condominio Margherita

di Via …………………………………………………… e posto al piano ……, interno …….

Vorrà pertanto provvedere al subentro del mio nominativo nel riparto delle spese in luogo

del precedente proprietario ed inviare tutta la documentazione inerente alla amministrazione

del condominio al seguente indirizzo …………………………………………………….

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1 Commento

  1. Buon giorno,

    Se si acquista un appartamento in asta,sono dovute le spese condominiali degli ultimi 2 anni,e come si calcola l’anno ,avendo decreto dal 20 settembre .
    Grazie,cordialità

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