Diritto e Fisco | Editoriale

Acquistare da soli una casa ristrutturata: il sottotetto

11 Agosto 2018 | Autore:


> L’esperto Pubblicato il 11 Agosto 2018



Un problema frequente nella ristrutturazione edilizia degli ultimi piani delle abitazioni in condominio è il recupero del sottotetto. Interventi che possono incidere sulle parti comuni condominiali.

Quando ci si accinge ad acquistare un immobile dotato di sottotetto o mansarda sono necessari più attenti controlli che vanno dal titolo di proprietà alle autorizzazioni edilizie.

Nel condominio degli edifici, la cui regolamentazione è prevista negli artt. da 1117 a 1139 c.c., le parti comuni a tutti i proprietari degli appartamenti che compongono il condominio (piano o porzioni di piano è l’esatta dizione del legislatore) sono indicate nell’art. 1117 c.c.

L’elencazione è indicativa e non esaustiva e non si rinviene il riferimento al sottotetto. Per la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la natura del sottotetto di un edificio, cioè di proprietà esclusiva o di proprietà comune, è in primo luogo determinata dai titoli (atto di acquisto, regolamento di condominio ecc.) e, in loro mancanza, il sottotetto può ritenersi comune se risulti in concreto che esso per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è oggettivamente destinato all’uso o all’esercizio comune (Cass., 18901/2002).

Da tale impostazione deriva che:

  • il sottotetto è considerato pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano, ad esso direttamente sottostante se ha l’esclusiva funzione di intercapedine coibente per il medesimo (Cass., 13555/1999), cioè, isolando e proteggendo l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità;
  • il sottotetto deve avere quindi una funzione di camera d’aria (Cass., 4266/1999);
  • quando il sottotetto ha caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso deve presumersi di proprietà comune (Cass., 4266/1999).

Quando si acquista un appartamento dotato di mansarda o sottotetto la prima indagine da esperire è quella del controllo dei titoli d’acquisto e, se dagli stessi non risulta l’indicazione o il richiamo al sottotetto, bisogna accertarsi presso l’amministratore del condominio che non siano pendenti azioni giudiziarie di accertamento della proprietà con richiesta di rimessione nello stato originario.

Come nuovi proprietari si potrebbe essere, infatti, chiamati a ripristinare il sottotetto all’uso comune, con importanti esborsi di somme di denaro.

Accertata la proprietà esclusiva del sottotetto è, poi, necessario verificare il tipo di intervento edilizio dal punto di vista strutturale e funzionale.

Se il sottotetto è stato trasformato in appartamento abitabile, cioè dotato di servizi, si è di fronte ad un mutamento di destinazione d’uso di un immobile, attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, realizzando un’ipotesi di ristrutturazione edilizia secondo le definizioni dell’ art. 31, lettera d), L. 457/1978 e dell’art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di «un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».

Inoltre, è stato affermato che la trasformazione di un sottotetto in mansarda costituisce mutamento della destinazione d’uso dell’immobile per il quale è necessario il rilascio del permesso di costruire senza del quale il fatto integra l’ipotesi di reato (Cass., 4981/2008).

Prendendo spunto da questa impostazione è necessario chiarire che, con l’approvazione del Testo Unico Edilizia, le opere interne non sono più contemplate come categoria autonoma ma devono considerarsi riconducibili alla «ristrutturazione edilizia», intesa come intervento rivolto a «trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente».

La ristrutturazione, peraltro differisce sia dalla manutenzione straordinaria, sia dal restauro e risanamento conservativo.

La disciplina, all’art. 10 Testo Unico Edilizia, assoggetta poi a permesso di costruire tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia «che comportino aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici». Il successivo art. 22, comma 3, prevede però, dopo la modifica introdotta dal D.Lgs. 301/2002, che a scelta dell’interessato, questi interventi possono essere realizzati anche in base a semplice denuncia d’inizio attività. Si tratta della c.d. super-Dia la quale, essendo alternativa al permesso di costruire, è sottoposta alla stessa disciplina sanzionatoria penale prevista per la mancanza del permesso o per la difformità da esso dell’opera realizzata.

La prima conseguenza di non osservanza alle norme suddette è il sequestro penale dell’ appartamento.

La seconda conseguenza è la demolizione dell’organismo edilizio ad opera dell’autorità comunale. Anche in questo caso è necessario essere estremamente attenti e richiedere tutti i certificati abilitativi, come sopra descritti, per l’intervento.

Interventi che possono incidere sulle parti comuni condominiali

L’art. 1122 c.c., sempre dettato in materia condominiale, vieta al condomino di eseguire opere nella proprietà privata che possano recare danno alle parti comuni condominiali.

Il danno alle parti comuni, poi, non viene meno solo perché l’opera è stata autorizzata dai competenti organi amministrativi perché, in questo caso, ciò che viene valutato, è la violazione del diritto sostanziale di comunione.

Sarà, quindi, necessario analizzare, in caso di intervento di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria, se esso non abbia compromesso o modificato alcune parti comuni condominiali poiché si potrebbe essere esposti ad un’azione giudiziaria deliberata dall’assemblea dei condomini per la rimessione in pristino.

La casistica è numerosa e variegata e non fornisce indicazioni univoche poiché le pronunce dei giudici sia di merito che di legittimità sono collegate al caso concreto.

Per principi generali, e con riferimento ad alcuni casi più frequenti, si può evidenziare come opere vietate possono essere quelle che incidono sull’estetica o decoro architettonico del fabbricato, come la costruzione di tettoie realizzate nella parte di proprietà esclusiva (Cass., 2743/2005) ovvero la trasformazione stabile di un balcone in veranda chiusa (Cass., 1587/1972).

F.A.Q.

Nell’ acquisto di un appartamento che è stato oggetto di una profonda ristrutturazione con unificazione di due appartamenti e, quindi, possibile cambio della rendita catastale, come ci si può tutelare verso il venditore?

Il futuro acquirente dovrà accertare che le opere siano state autorizzate poiché, nel caso contrario, si è in presenza di un abuso edilizio quanto meno sotto il profilo della mancata denuncia dei lavori e del mancato adeguamento dei dati e delle mappe catastali. Al fine di potersi adeguatamente tutelare, l’acquirente dovrà quindi assicurarsi che, prima del rogito, la situazione venga regolarizzata a cura e spese del proprietario, attraverso la presentazione, ora per allora, di tutte le denunce e dichiarazioni necessarie per l’adeguamento dello stato catastale dell’immobile alla situazione di fatto del medesimo. Nel preliminare di acquisto si potrà inserire una clausola specifica, che subordini il successivo pagamento del saldo e la stipula del rogito notarile all’avverarsi delle condizioni richieste, con una ulteriore dichiarazione di garanzia del venditore per il caso di eventuali future sanzioni amministrative derivanti dall’omessa o ritardata denuncia delle variazioni catastali.

Ho acquistato un appartamento ristrutturato. Il precedente proprietario, nell’eseguire le opere di ristrutturazione, ha danneggiato parte dell’intonaco dell’ingresso comune del palazzo, senza ripristinarlo. L’amministratore adesso chiede che ripari il danno causato dal precedente proprietario. Come devo comportarmi?

La giurisprudenza ha chiarito che: «Non sussiste la legittimazione passiva dell’acquirente di una unità immobiliare condominiale per i danni causati da tale unità ad altro appartamento anteriormente all’alienazione. Una tale legittimazione non è prospettabile neppure in base al principio dell’ambulatorietà passiva di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. L’acquirente di un’unità immobiliare nell’edificio, infatti, può essere chiamato a rispondere, nei confronti dell’ente di gestione condominiale, dei debiti del suo dante causa, solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e non per altre ragioni di debito» (Cass., 11599/2004). Nel caso di specie, l’amministratore potrà rivalersi solo esclusivamente sul precedente proprietario che ha danneggiato l’intonaco dell’androne condominiale.


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